20世纪70年代以后，住房危机在经济复苏和社会住宅的积极建设的过程中得以缓解，“全日本从1948年缺住宅280万套到1978年拥有住宅354.1万套，超过需要量8％”(18)。随着国民生活水平的逐步提高，注重居住品质成为住宅发展重点。但由于初期公团提供的住宅，限于当时只是看重交通和选址条件，而并未更多地考虑对工程用地的有效利用，许多住宅并未达到目前的居住水平，并且住宅的设备也远不能与今天的生活水平相比。(19)
1981年，日本住宅公团与宅地开发公团合并，成立了“住宅·都市整治公团”，公团开始了居民区改建事业。这时，对住宅和住宅建设需要已经从量到质的转变。初期改建事业所建造的居民区，多数在以整治的城市基础设施的城区中心，工程用地一般属于中等规模。尽量适应区域街道景观，努力保留具有象征意义的居民区原有的风景和社区风格，并通过新建和改造停车场与集会场所等设施，把优良的都市型住宅提供给居民（详见表3-2）。
表3-2 5个住宅建设时期与5年规划比较
资料来源：日本的住宅规划、建设及发展［J］．人类居住，1995（2）：24.
进入高速城市化阶段以后，城市发展速度放慢，1992年公团制定了国家公共租赁住宅改建10年战略，与各种事业主体联合，制定综合性计划，共同推进改建事业。新的“都市基盘整治公团”的任务已不再是大量建设住宅，而是向都市整治转向。此外对于公团着手改建的居民区，大规模的用地增加，对地域的影响也变得越来越大。由此可以看出，改建工程绝不仅仅是住宅（居民区）的改建，而是与公共团体的各种政策加以整合，成为城市建设事业整体规划的一部分。居民区的再生被作为城市建设的试点，通过城市基础设施建设、公共公益设施再整治等方式，强化地域活力，并以居民区再生为目标，加紧推进改建事业。(20)
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