日本公共住宅的基本基础

上述研究表明，尽管这些发达国家和地区的公共住房建设体现出了各自不同的特点，但在土地利用、居住区和住宅的规划设计与建造的法律规范和标准等方面却都具有明显的共性。而土地利用、居住区和住宅的规划设计与建造的法律规范和标准住房技术政策等，恰恰是政府对住房建设各个环节的调节和干预措施。从各国和地区住房建设的实践中不难看出，公共住房建设更多、更完善地体现了各地建设技术政策。

首先，连续系统的规划体系以及相关政策法规是实现保障性住房成功发展的强有力保障，同时也有利于优化土地利用，节约土地成本。如新加坡在20世纪70年代制定的《环形概念性规划》，及90年代修订的《五个区域概念规划》都对新镇内居住、商业、绿地、娱乐、社会以及工业用地进行了适当的分配，并通过道路网将这些要素整合在一起。虽然各类用地分配的指标随着时代的发展而有所调整，但规划的整体性被延续下来。这种连续系统的规划体系有利于整合交通与土地使用，使土地的使用达到最优化，“小同质，大异质”的混居模式强化了居民的认同感和归属感，有助于增强社区的凝聚力。如美国，包容性区划和弹性区划等创新性区划卓有成效地在州或城市的层面补充了可支付住宅的数量，因此满足了社会对大量可支付住宅的需求。通过包容性区划建成的可支付住宅不会形成穷人聚居的“孤岛”，而是将其与市场化住房的发展融为一体，能够有效避免单独建设可支付住宅所带来的贫困人口聚居、居住隔离等社会问题。

其次，强调住宅的经济性（严格控制户型面积）和适用性（重视功能而不是形式）。为了应对低收入家庭的居住问题，日本政府大力推进小面积户型就是一个有效的办法。在土地资源十分紧张的日本，多数住宅套型使用面积都在90平方米以下，三居室的套内面积也基本上在90平方米左右。近年来，日本平均家庭人口数量呈不断下降的趋势，从1950年的4.97人下降到2000年的2.67人，家庭人口的小型化使4LDK以下的户型，成为公有住宅户型供给的主体。从1994年日本住宅都市整备公团已出售为主的公团住宅面积指标来看，作为家庭人口结构主体的1LDK、2LDK、3LDK、4LDK的套内建筑面积指标大多小于100平方米，其中3室1厅套内建筑面积在日本不同地区最高为89平方米，最低只有76平方米。可见作为具有政府示范性和引导性的日本公共住宅，套内建筑面积标准并不高。

在住宅的结构形式上，既可以长期使用，满足循环型社会长期耐用型建筑的需要，即耐久性；又可根据家属的生活习惯、不同的居住主体和随时间推移等可以自由自在地变更内部空间，如日本的SI住宅体系。“S”骨架体中包括了承重结构中的柱、梁、楼板及承重墙，公用的生活管线（给水至户表，排水户集管，煤气、强电至户表，弱点至分户端子），公共设备（电梯，水泵等），公用走廊，公用楼梯，门厅，大堂等，这些是SI住宅的不可变部分，坚固、耐用。同时，这些不可变部分不妨碍住宅平面的可变性，即把带有永久性功能的部位和为适应居住者需要可变的部位分开考虑。“I”填充体包括住宅的户内装修；户内给水、排水、煤气、强电、弱点等设施管线；卫生洁具、厨房设备；非承重外墙和分户墙等，可根据住户需要自由变更。同时，室内较少承重墙，减少了结构的面积；轻质装配式的隔墙、推拉门与壁柜等储藏空间结合设置，利用储物家具作为室内空间隔断，灵活调节房间面积大小。⁽³⁴⁾

再次，推行工业化生产方式，提高建设质量和效率，节约建筑材料，降低住宅造价。如瑞典，从20世纪40年代就着手公共住宅的模数协调的研究，推行建筑工业化政策，建筑部品的规格化逐步纳入瑞典工业化标准（SIS），并在此基础上大力发展通用部品体系。目前瑞典的新建公共住宅中，采用通用部件的住宅占80％以上。为此，瑞典政府还专门制定了一整套比较完善的建筑规格、标准以及政府的优惠贷款制度，有力推动了瑞典住宅产业工业化的发展。

中国香港公屋的建造初期，外墙和楼板全部是现场支模现浇混凝土，内墙用砖砌成，材料浪费严重，产生的建筑垃圾令人头痛，施工质量无法控制。90年代，由于香港公屋的需求量激增，“房屋委员会”决定更多地采用预制工业化施工方法，并逐步从内墙板的成功应用推广到外墙板的工厂化生产。值得一提的是，香港生产各种建筑部件所用的技术和材料绝大多数是内地的，有时少数机械零件或辅助材料可能用国外进口的，这绝不是单纯从经济方面考虑，而是经过反复技术比较后作出的商业决定。时至今日，预制建筑部件包括门窗、栏杆、卫生洁具，几乎全在内地生产，ISO质量保证体系也因此得以在这类企业中全面推开。

最后，将居住标准保持在合理的水平，并能适应社会的不断发展。人们对住宅的要求随时间的推移而发生变化。有两种解决方法：一种是拆掉重建，另一种是在原有住宅基础上进行改造。在日本，公团初期提供的住宅，限于当时只是看重交通和选址条件，并没有更多地考虑对土地的有效利用，许多住宅并未达到目前的居住水平，而且住宅的设备也远不能与今天的生活水平相比。自1986年起公团开始了居民区改建事业，迄今为止已经有30年了，改建使城市实现了再生。初期改建事业所建造的居民区，多数在已整治的城市基础设施的城区中心，工程用地一般属于中等规模。尽量适应区域街道景观，努力保留具有象征意义的居民区原有的风景和社区风格，并通过新建和改造停车场与集会场所等设施，把优良的都市型住宅提供给居民。

新加坡政府也十分重视保持已发展组屋区的新陈代谢，对旧组屋区的建筑和公共配套进行适时地翻修更新，使其更接近新组屋的水平，居民的住宅能够不断适应社会进步和人们生活水平提高带来的变化。组屋翻新策略还收到了很好的社会收益：加强家庭的凝聚力和社会的认同感；也有助于减少组屋区的犯罪率，加强区内民众的安全感。上述有利的因素综合起来，就能建立一个安全、和谐、有亲切感的生活环境，对于新加坡这样的多元种族国家的种族和谐和社会稳定发挥了重要作用。