居民构成特征

南京的经济适用房主要是解决拆迁人口的居住问题。拆迁补偿住房占到整个经济适用房总量的90％，其中集体土地拆迁补偿住房占到70％，城市土地拆迁补偿住房占到20％，另外10％为城市低收入居住困难人口。这就导致在经济适用房的居民中，通过被动城市化，由农业人口转变为城市人口的城市近郊居民占了主要部分。经调查发现，经济适用房中的原有城市人口来源较散，多为老城中心城市更新、建设的拆迁人口（图6-2、图6-3）。

图6-2　重点调研住区样本住户搬迁原因

图6-3　重点调研住区样本住户收入情况

资料来源：作者根据调研资料绘制

南京的经济适用房中存在着一定比例的出租房屋。拆迁人口未必是低收入或者居住困难人口，这部分人群可能不会去居住通过拆迁补偿的住房而是将其出租，而对于集体土地的失地人口而言，失去土地后，出租房屋也成了他们最为直接而又无奈的选择。以拆迁人口为主的居民构成决定了经济适用房住区的居民结构特征。

（1）居民平均年龄大，老龄化严重

经济适用房的地理位置和交通状况决定其就业不便，一方面导致经济适用房的居民就业能力下降，另一方面促使在城中就业的居民另寻住所，而一些就业无望或退休人员则在经济适用房居住，老年人比例不断提升。老城区拆迁中，大量经济效益不好的企业的住宅区作为城市开发用地被拆迁，而这些住宅区的居民很多是企业下岗职工及其家属。对于近郊集体土地拆迁人口，随着经济的发展，在近郊集体土地的村落中已经普遍出现空心村现象（年轻人在城市工作，中老年人在农村务农）。经过近郊集体土地拆迁的过程被动城市化的人群也多以留守务农为主，因此集体土地拆迁人口的人口构成也是以中老年人为主。以春江新城为例，被调查家庭中45～59岁以上人口占到35％，而60岁以上占到26％。

图6-4反映出南京经济适用房住户的年龄和家庭结构。年龄老龄化、家庭空心化情况严重，同时受教育程度较低，工作的选择范围更小。这一现象在所有的经济适用房小区普遍存在，而以集体土地拆迁人口为主的住区则更为严重。在摄山星城，全部居民都是被动城市化的农业人口，小区位置偏远，居民反映的最大问题是就业问题。

图6-4　春江新城住户年龄构成

资料来源：作者根据调研资料绘制

（2）家庭结构大，有多代同居普遍

通过调查发现，大量居住在经济适用房中家庭的家庭结构较大，两代、三代同居情况较多，春江新城调查对象中两代、三代同居的比例分别为37％和42％，而百水芊城的这一比例则达到了51％和43％。

然而，必须注意到对于拆迁人口来说，情况区别较大。集体土地拆迁人口的原有居住面积较大，一个家庭往往居住面积在200平方米以上，拆迁补偿的房子一般有两到三套，甚至更多。原有的主干家庭多分解为核心家庭，分开居住。对于经济条件较差的家庭则往往在一套住房中解决居住问题，将其他补偿的房子出租来补贴生活费。对于城市拆迁人口，如果原有住房位于老城区则普遍面积较小，得到的补偿性住房面积有限，一般家庭只获得一套经济适用房。

（3）居民的受教育程度较低

通过调查发现，经济适用房居民的教育程度普遍偏低，初中或初中以下学历的居民占到一半或者更多，大专以上学历的居民比例很小。在调查对象中，景明佳园的居民受教育程度相对较高，初中及以下学历比例为48％，大专以上学历28％；其他住区的居民初中以下学历比例均在66％以上，大专以上学历则在10％以下。景明家园的居民中城市拆迁人口比例相对较高，决定其平均受教育水平较高，而以城郊集体土地拆迁人口为主的居民小区，其平均受教育程度较低（图6-5）。

图6-5　春江新城住户受教育程度

资料来源：作者根据调研资料绘制

（4）居民的平均收入低，失业情况严重

经济适用房小区的居民平均家庭收入较低，失业情况严重，家庭月收入多在1000～2000元之间。在被调查的住区中，仅景明佳园的居民收入超过2000元的家庭比例达到了37％，而其他多个小区的这一指标均低于30％，其中以仙林大学城拆迁居民为主的仙居雅苑，居民的家庭收入超过2000元的仅占到19％。由此可见，经济适用房的居民以低收入家庭为主，原因在于就业率低、就业层次不高。经济适用房小区的居民多从事餐饮、销售等服务行业的工作，收入水平较低，工作不稳定，失业率很高（图6-6）。

图6-6　春江新城住户家庭月收入情况

资料来源：作者根据调研资料绘制

根据《南京市2014年劳动和社会保障事业发展统计公报》显示，全市城镇单位职工（不含私营、个体、村办、乡办）年平均工资达42568元，比上年增长8.8％，其中城镇非私营单位从业人员在岗职工年平均工资达67102元，比上年增长9.5％。南京市的平均家庭人口数为2.75人，就业人口为1.90人。按此指标计算，以上经济适用房的住户家庭收入大部分在全市家庭平均收入的一半以下。

通过对比可以发现，景明佳园无论在居民的教育程度、收入构成还是住房出租率上均高于其他住区，反映其城市拆迁人口比例较高，地理位置相对便利的特点。对于失去土地的被动城市化人口而言，拆迁补偿住房是他们向往而又无奈的选择。对于管理部门，对失地农民给予货币补偿还是住房补偿不能简单地仅仅从短期的经济或可操作性的方面加以考虑，要更多地考虑居民的就业、生活等多方面因素可以使其尽快融入社会，融入全新的城市生活。