我国房改的深化与房价的稳定

二、我国房改的深化与房价的稳定

实践证明，房改对我国城镇居民住房条件的改善起到了较大的作用，经过实践检验是正确的，但由于我国住房制度改革在摸索中进行，推行过程中发现了一些问题，因此还有待进一步深化完善。房价上涨过快，加重了中低收入家庭的住房消费负担，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和社会主义和谐社会的构建。因此，坚持深化房改与采取稳定房价的措施十分必要。

（一）住房制度改革的进一步深化

深化住房制度改革，意义不可小视，它是稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度的客观要求，也是加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求的实际需要。

1.巩固完善公积金制度

巩固完善住房公积金制度，建立健全职工个人住房公积金账户，进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作，提高中低收入家庭住房支付能力。

扩大公积金支持的覆盖面，改革以“职工”为导向的住房公积金制度，建立以“无房家庭户”为导向的城市住房储蓄公积金制度，即逐步纳入全部城市常住人口，维护城市常住者的权益。加强对住房公积金治理机构的治理，规避住房公积金风险、发挥住房公积金效能。

2.积极推进租金改革

租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，可根据实际情况制定减、免政策。租金改革要与建立廉租房制度相结合。对最低收入家庭承租的、符合当地人民政府规定面积和装修标准的公有住房，执行由市（县）人民政府制定的廉租房租金标准。在确定廉租房租金标准时，必须考虑最低收入家庭的实际承受能力。执行廉租房租金标准的，应当按年度签约；当家庭收入超过当年最低收入标准时，要执行普通公有住房租金标准。对超过当地房改政策规定标准占用的公有住房，超标部分能分割退回的，要退回原产权单位；不能分割退回且尚未出售的，超标部分要逐步实行市场租金。

租金改革应有利于促进公有住房及经济适用住房的出售工作。对于可售公有住房较多、租金水平偏低的地区和单位，租金调整幅度可适当大一些。在过渡到成本租金或市场租金后，要使住房租金与公有房出售价格和经济适用房价格保持合理比价。城镇公有房，除按规定不宜出售的外，均应向符合购房条件的现行住户出售。

3.加快经济适用房的开发建设

采取扶持政策，加快经济适用房建设。经济适用房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。各商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用房开发建设贷款。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，可以继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用房建设。大力降低征地拆迁费用，理顺城市建设配套资金来源，控制开发建设利润，停止征收商业网点建设费。

经济适用房的开发建设实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位，加强对开发建设企业的成本管理和监控。经济适用房建设要注重节约能源，节约原材料，大力推广性能好、价格合理的新材料和住宅部件，逐步建立标准化、集约化及系列化的住宅部件、配件生产供应方式。

4.建立住房社会保障体系

加强住房保障体系建设，调整供需关系，完善住房供给体系。住房是老百姓最基本的需求，建立基本的住房保障体系也是政府的基本职能，但政府要立即解决全部的住房问题是很困难的，也是不现实的。政府应从确保广大中低收入家庭“有房住”，通过完善经济适用住房制度、廉租房制度和住房公积金制度，建立和完善住房保障体系。倡导租售并举，引导合理的房消费，将“有房产”改变为“有房住”的观念。适当扩大“廉租房”供给对象。对买不起甚至租不起经济适用住房但又不是最低收入的“夹心层”困难家庭，应逐步将其列入廉租房解困对象，采取适当补贴支持其租房，逐步消除住房困难“夹心层”。2010年是保障房开发力度最大的一年，尽管590万套的任务我们现在已经完成了370万套，但到目前为止，我们的保障房覆盖率还不到8%。“十二五”期间将建3600万套保障性住房，我们的保障房覆盖率将达20%。采取措施抑制投资炒房带来的“泡沫需求”。政府宜采用金融、税费政策抑制购买第二套住房的投资者，如对购买第二套住房和大户型购房者加大首付比例、贷款利息、交易时间限制和交易税费等政策，来抑制投资购房和非理性住房消费。

对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租房；中低收入家庭则购买经济适用房；其他收入高的家庭则购买、租赁市场价的商品房。

同时，按照城市统筹规划、用工单位负责及政府政策引导的原则，多种途径逐步改善农民工（城市新居民）居住条件。全国有1.3亿农民工进城务工。农民工是城市的劳动者和纳税者，保障其合理的居住条件是城市政府和企业的责任。

在强化用工单位责任的前提下，农民工集中的开发区和工业园区建设一批农民工集体宿舍。一些地方通过实施城中村改造，集中建设面向农民工出租的集体宿舍。同时，鼓励有条件的地方比照经济适用住房政策建设农民工住房。

5.实行住房社会化治理

实行住房物业治理。成立多形式、多体制、多层次的房产物业治理公司，运用现代化治理方法和维修养护技术，以经济手段对房屋及其配套设施实行社会化治理；物业治理公司是实行独立核算、自主经营、自负盈亏的经济实体，实行有偿服务，合理收费，取之于民，用之于民。

实行住房保险机制。公有房出售后，产权人可向保险公司申请住房保险，由保险公司承担住房保险责任；对申请政策性抵押贷款住户要求办理住房抵押贷款综合保险。

（二）房价稳定的措施

1.政府予以重视，强化宏观调控

在房价控制上，政府的作用主要是宏观调控，通过必要的行政手段对市场施加影响，以弥补市场机制的缺陷，使房价回归理性。中国社科院2010年《房地产协议书》认为，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果。而2009年之所以房价、地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，宏观调控亟待强化。国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，调控要有打持久战的准备，“调控效果不出来肯定不行”。

（1）加强房价的宏观监管

加强市场监测，完善市场信息披露制度，及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划，加强房价信息的控管，定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。

加快建立新的土地供应制度，从土地源头入手，建立健全土地市场，纠正地方政府经营土地的现象，使土地资源配置成为公开透明的市场交易。通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠。增加中低价位普通商品房和经济适用房建设用地供应量，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档房用地供应。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”和“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。进一步完善土地收购储备制度，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。

抑制投机需求，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

限制潜在需求过早变为超前消费，规范投资需求，按照面积或套数征收统一的房地产资产持有税。实行严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的可考虑停发贷款。2010年《房地产蓝皮书》主编、中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国透露该政策执行起来最大的难度在于房地产市场的基础信息不健全，“怎么确认这个家庭购买的是第一套还是第二套房？ 2011年一个很重要的任务是制定区别一套、二套、三套房的细则。”他强调，这一政策应长期执行，因为建设用地在我国国情之下是相对的稀缺性资源，“如果我们把它作为一个短期临时性措施，一旦停止，会有可能复制2009年下半年市场的情形。”对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，遏制外地炒房者，通过调节需求控制房价上涨。

（2）建立商品房成本监审制

定期测算城市分区、分建设项目的商品住宅社会平均成本，加强对土地取得费用、前期工程费用、建设成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代交的行政事业性收费的监审。

对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，公布房价上涨过快或成本变化过快地区的监审结果，以提高消费者对房价构成的认识，建立由社会舆论监督、消费者参与以及企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。

（3）调整住房供应结构

房地产市场多年发展的实践告诉我们，不分社会层级、把人们都推到市场上去行不通，政府必须担负起为低收入群众解决住房的重任，要在对社会分层状况、经济水平做综合分析的基础上，确定保障房的建设规模，主动调控住房供应结构，使市场主导的商品房和政府主导的保障房保持合适比例。从供应上调整结构，增加中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房比例，健全廉租房制度，加大廉租房的供给，保护普通居民的住房消费，维护低收入家庭的住房权益。为保证中低价位、中小套型普通商品住房建设的供应，把规划设计条件、房价和套型等作为土地出让的前提条件。对超大面积住房和别墅、超大户型高档建筑，开征累进的高档消费税，解决结构不合理带来房价高走的问题。

（4）实行年租制、年税制

把现有的土地批租制度改为收年租。清除各项不合理的收费和摊派，清理房地产行业各种评比活动，依法查处各类乱评比、乱排序活动和借机乱收费、乱摊派的行为，剔除一切不合理的费和税，取消政府有关部门不合理的涉房收费项目，严格查处自立项目的行政事业性收费和经营性服务收费行为，把合理的收费全部纳入税的范畴，实行年税制，缓解一次性支付带来的房价压力。

（5）严控房地产项目贷款

加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，不发放新开发项目贷款。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不发放任何形式的贷款。对市场结构不合理、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。

（6）提高资本金比率和取消预售制度

提高资本金比率，设置资本金门槛。将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，提高开发商在住房投资中所占的比例，加大其投资压力，让开发商采取薄利多销的方法解套。

逐步取消预售制度。商品房建设与销售实行预售制度，是我国在改革开放之初，为了加快解决住房问题而采取的吸引投资兴建商品房的优惠政策。此政策经过多年的推行，刺激了房地产业的快速发展。但目前房地产的开发规模较大，发展也已经很快，可以说预售制度的目的早已达到。但如果再继续推行预售制度，它所形成的商品房虚拟性带来的一些弊端将暴露出来，甚至给一些不良开发商以可乘之机，搞“空手套白狼”的买卖。因此，预售制度现在可以考虑逐步取消，以利于房价的回落。

2.开发商调整经营策略，适度让利售房

作为房地产投资开发商，是住房的建设者和经营者，肩负着帮助国家改善城镇居民住房条件的任务，这就要求开发商必须树立良好的顾客意识和效益意识，正确处理国家、企业与消费者三者之间的利益关系，把房地产开发投资利润率控制在一定的合理范围内，不可唯利是图。适时调整好经营策略，完善各项管理制度，外找市场，内抓管理，厉行节约，严格控制成本，走经营集约型之路，向管理要效益。

开发商应考虑投资回报，但切不可以见利忘义，把自己的道义和职责抛于脑后，应努力为党和政府排忧解难，为解决住房问题作出自己应有的贡献，在经营上，要有让利于民的道德情怀，适度谋利。在目前房价居高不下的情况下，控制房价的态度要明朗，不应是袖手旁观者，更不应是硬挺反对者，而应是主要的参与者、积极的配合者，当务之急，与党和政府一道共克时艰，主动采取有效措施稳定房价。

3.消费者观念更新，量力而行售房

改善居住条件是广大百姓的迫切要求，但住房改善需要一个较长的过程。城市新增人口的住房消费随着经济能力的提高，一般经历廉租、合租及租用阶段，其后才是购买低价房、商品房等多个消费层次。

现阶段我国国力有限，老百姓对住房的期望不能过高，现阶段的住房目标应是“住有所居”。作为消费者应树立购买与租赁并重的二元化消费观念，根据实际消费能力买房或租房，低收入家庭以租房为主；中等、中等偏低收人家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等收入、中等偏高收人家庭通过转让旧房，再购买新建的性价比较高的中档房、中高档房，通过这种梯级消费来逐步改善住房条件。注意理性消费，本着量力而行的原则来购房，消除盲目攀比心理，不要使自己成为“房奴”而严重影响生活质量。

4.健全完善制度，依法管理房价

建立健全房地产政府指导价或者政府定价制度，限定差价率或者利润率、规定限价，实行提价申报制度和调价备案制度，严格执行商品住房明码标价和公平制度，使住房价格合法化、合理化。

规范土地出让公告和合同的内容，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。依法制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击土地囤积行为。以此来控制地价，稳定房价。

健全监督机制，把公共权力置于法制和人民群众的有效监督之下。强化公众对房地产开发实施的监督，加快规划审批监控体系建设，进一步健全对房地产、市政公用市场监管制度，加强对建筑和土地的后续监管。对发现的问题一查到底，严肃处理。

房地产开发执行阳光政策，建立公开、透明的房地产市场。与老百姓利益密切相关的房地产开发规划、土地审批、城市拆迁及房屋开发整个程序等办事公开，实行公开招投标，把整个工程“暴露”在群众的视线中，缩小不良操作空间。建立民生状况与官员任免直接关联的机制，对商业贿赂从严从快打击，对发现的问题一查到底，严肃处理，通过医治行业不正之风，净化房地产市场环境，使房价回归健康。

进一步规范房地产市场秩序，将房地产开发经营行为纳入依法管理的轨道，完善房地产开发企业和中介机构的市场准入制度，严格房地产开发资质标准和审批程序，建立开发项目资本金、开发项目手册和开发经营许可制度。对房地产开发企业依法进行审计和检查，对资质条件不够者不让入局，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改，使他们做到诚信经营。严肃查处擅自转让项目、违反规划建设、不建或少建配套设施以及违约延期交房等违法违规行为，遏制楼市炒号炒楼现象的发生。

改革房地产税费管理机制，把征税重点由交易环节转向持有环节。持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制———对开发企业超出规划周期的未售房产征收房地资源闲置持有调节税，使捂盘惜售、囤积土地和房源的现象得到遏制。

对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要求在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在设计圈套，虚构买卖合同，发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬炒作房价，诱使消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的企业，记入企业信用档案，公开予以曝光，问题严重的要取消其经营资格，对一些情节严重、性质恶劣的，要追究相关人员的责任，并向社会公布，以利于房价的稳定。