住房消费和谐与全面建设小康社会

住房消费和谐与全面建设小康社会

胡锦涛总书记在党的“十七大”报告中特别强调要加快推进以改善民生为重点的社会建设。民生问题，民心所系，国运所系。随着人民生活由温饱不足发展到小康，新时期新阶段的民生问题主要表现在教育、医疗、社会保障等公共产品和公共服务的短缺上，其中解决城市低收入者的住房困难成为完善社会保障体系、全面建设小康社会的重要任务之一。安居才能乐业。目前，安居是民生的核心，那么我国城镇居民住房消费的现状如何，政府在此领域应该采取哪些措施促进全面小康社会的建设?这是本文要论述的主题。

一、“消费和谐”的内涵

通俗地说，“和谐”既需要“和”的感受，即相处、合作的愉悦;又必须有“谐”的基础，即规范、协调、法制。多样性有利创新，统一规范保证社会秩序，有秩序、能创新的社会必然富有。这正是和谐社会建设所要追求的状态=创新+秩序+富有。

关于什么是消费和谐，目前我国学术界存在四种观点:第一种观点是“消费系统和谐”。这种观点认为消费和谐是消费系统内部各组成部分如消费要素、消费结构、消费组织、消费市场以及与外部环境处于和谐运转状态。这种观点表达专业性强，它正确地揭示了消费和谐是消费系统内部和谐运转及消费与外部环境和谐运转，也为一些专家学者所认同，但它的重要缺陷是从消费和谐的表面解释消费和谐，尚未揭示消费和谐的本质。第二种观点是“三性和谐论”。这种观点认为消费和谐是指消费主体的消费行为讲究理性，消费客体的经营活动讲究诚信，消费环境的自然和社会氛围讲究品性。这种观点从消费主体理性，消费客体经营者诚信和消费环境品性三个方面界定消费和谐，这种观点正确地涉及了消费者本身的和谐，消费者和自然环境的和谐，但没有涉及人和人之间的消费和谐，更把消费品的生产经营纳入了消费的范围，显然欠妥，令人难取。第三种观点是“高质量和谐论”。这种观点认为消费和谐是合理的高质量消费。这种观点正确地指出了消费和谐有不断提高消费质量的要求，但没有考虑我国当前消费不和谐的最大问题在于消费者之间的消费差距过大。事实上，客观存在的低收入群体的消费也很难说是高质量的。第四种观点认为消费和谐有三大要点:一是从消费者本身来说，消费和谐是消费者本身消费需要的满足;二是从消费者之间的关系说，消费和谐是消费者之间的消费差距的适度和合理;三是从消费者和自然之间的关系说，消费和谐是消费的可持续性。

笔者认为第四种观点相对来说对“消费和谐”界定得比较全面，也基本上综合了前三种观点，既符合我国国情，又体现了以人为本、共同富裕和科学发展的需要。

二、“住房消费和谐”与全面建设小康社会的关系

基于上述认识，笔者认为“住房消费和谐”应包括为以下三个内容:

一是消费者对住房消费需要的满足。不可想象，建设社会主义和谐社会，能够让一部分低收入人群站在社会普遍发展之外，享受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障都没有，基本的住房需求都不能满足。所以，满足和保障全社会基本的住房需求，实现“居者有其屋”是社会全面、健康、稳定发展的根本，是全面建设小康社会、构建和谐社会的一个重要方面。

二是消费者之间的住房消费差距要适度和合理。房价过高是影响经济健康发展和社会和谐的一个突出问题，住房消费差距是否合理，会直接影响社会成员的社会心态平和程度，而社会关系的协调程度又直接导致社会形势的稳定程度，这就是说住房消费差距是否适度与合理是关系社会和谐与全面建设小康社会的一个重要环节。

三是消费者和其居住的自然环境之间是和谐的。马克思、恩格斯的生态观把实现“人类同自然的和解以及人类本身的和解”确立为人类社会发展过程中正确处理人与自然、社会三者关系的最高价值目标。生活在“以人为本”的健康舒适的大自然中是每一位热爱生活的人所追求的。这样才使住房消费具有持续性。住房消费讲求绿化、讲求生态效益，才能充分享受自然。对于工作、学习压力日重，且生活节奏加快的城市居民来说，他们渴望置身繁华，却不失生活绿阴，在喧嚣的都市中寻觅一份大自然的宁静与清新。消费者与其居住环境之间的和谐是全面建设小康社会的必备条件。

三、我国城镇居民住房消费的现状分析

让我们先来回顾一下国务院三次颁发的房改文件。1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向。1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》颁布，其意义在于停止了福利分房，在制度上建立市场住房体制，同时提出把住房产业培育成经济支柱产业。2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布，该文件首次将廉租房明确为住房保障的重点，对经济适用房实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。

我国城镇居民住房的消费现状可以归纳为以下三个方面:

1.住房价格居高不下

近年来，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且扩大和加剧了社会贫富差距，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

我国住房高价格受到多方极大的关注，它是经济发展的规律性现象还是对经济规律的违背，社会的争议很多。笔者认为其原因有二:第一，成本构成要素不同程度影响着房价上涨。一是地价的刚性上涨，土地开发使用成本提高，地价占房价的比重不断加大，直接造成房价上涨;二是房地产商追求高额利润。大多数城市房地产开发平均利润率远远地高于国际水平，高于发达国家水平，更高于一般产业的利润。第二，居民的住房有效需求的变化。居民收入水平低，未来预期差，房价过高，居民自然不能承受，但居民的需求却发生了变化。1998年之前，高房价让许多人持币观望，导致住房潜在需求难以转化为有效需求;1998年以后，住房消费性需求激增，房价直线上升，而且住房价格和家庭收入的比例更加失调，居民非理性预期形成的需求却有所增加。也正是居民住房需求的变化，给房地产市场二次置业，乃至多次置业、投资置业以强有力的支撑。房价居高不下，市场预期看好，自然投机行为增加，“温州炒房团”、“房虫”现象带给市场一定的泡沫成分。

2.居民住房消费的差距越来越大

“房价收入比”是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，是一个全球通用指标。2005年我国房价收入比为6.77，仅比2004年略有上升。2005年我国城镇家庭年总收入平均为33509元，按当年人民币对美元平均汇率折算，约为4095美元，大体上和1998年全球中等收入家庭水平相当。而根据世界银行的统计数据，1998年全球中等收入家庭的房价收入比平均水平在5.4—9.0之间。这样看来，我国当前的房价收入比和国际同等水平相当。然而，我国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。金三林在第363期《学习时报》发表文章称，根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2000—2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明，我国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。这说明，我国房地产市场的主要问题是结构问题，是分配差距问题。

3.住房消费的条件和环境虽有明显改善，但还存在许多不足

消费者的消费行为离不开具体的消费环境。消费环境是消费者个人不能控制的，但极大地影响着消费者的决策。目前消费者在消费过程中常面临商品房纠纷多、物业公司侵权严重、中介欺诈等问题，期待实现消费中的安全、自主、公平和诚信，追求和谐的住房消费环境。

2007年3月11日，河南省消费者协会将各地汇总的典型投诉案例进行分析后，最终选择了问题最为集中的“十大不和谐消费领域”向社会公布，其中住房消费居于榜首。这虽然是个地方性的调查和评价，但从全国来看也是个普遍问题。老百姓倾尽积蓄难购“称心房”，其问题主要集中在地基下沉、墙体裂缝、漏水等质量问题;多算公摊面积、减少实建面积、重复计算面积;承诺难兑现，违约，履行时出现纠纷;拒绝或者拖延给消费者办理产权证;物业管理混乱等。原因主要是少数开发商无视消费者合法权益，违法违规操作严重;相关法律法规不够健全，消费者遇到问题往往无法可依。由于行业特殊性和信息的不对称，普通消费者很难对所购商品房进行全面的了解，加之双方地位的不平等性，造成了此类投诉与日俱增。

四、对策与建设

通过以上对我国城镇居民住房消费现状的分析，笔者认为，为了实现住房消费和谐以促进全面建设小康社会，政府及有关部门必须抓紧从以下四个方面做好工作:

1.强化住房社会保障，遏制房价过快上涨

为着遏制房价过快上涨，首先，地方政府应树立正确的政绩观，强化政府“住房社会保障”的责任。要避免把住房建设当做拉动经济、带动产业发展、增加税收和财政收入的主要手段，通过经营土地获取巨额土地收益等推高房价的做法。要将“住房保障责任”作为地方政府政绩的重要评价指标，抑制“卖地建房”的投资冲动。要努力构建多层次的住房保障体系。特别应大力开展廉租房和经济适用房，重点解决好广大中低收入人群的住房问题。

其次，要区分住房消费中的自住消费、投资、投机等不同情况实施差别化的税收政策。提高二手房买卖税率，以解决“为卖而买”的房地产投机问题。依据资源节约政策，对超大面积住房和资源，能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑开征累进的高档消费税，以税收杠杆调节这部分需求。

2.加大对房地产市场的整顿力度，规范市场秩序

必须强化房地产市场的监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理与房屋拆迁中的违法、违规行为，维护消费者合法权益。要将土地开发、转让和房地产交易各环节的反商业贿赂作为重要任务来抓。特别是对土地出让金、土地增值税的缴纳和房地产企业的欠税问题，要认真清查催缴。要通过推进财政税收体制改革，进一步调整中央和地方在财权、事权上的划分，适当调整税收分配比例，如把调节资源增加的税收多留一些给地方，鼓励地方政府从执行国家产业政策中获取收益。

3.引导居民树立适合我国国情的住房梯度消费观

各级政府经济管理部门以及宣传媒体都要引导居民树立适合国情的住房消费观，建立多元化的房屋供应体系和梯度住房消费体系，满足各种收入人群的不同住房需求。要大力搞活房屋租赁市场，建立健全廉租住房制度，改进和规范经济适用房制度，使经济适用房落到实处。要引导公众克服和摆脱“炫耀型、竞争型”的住宅消费心理误区，选择经济适用、合理、节约的户型面积。

4.尽快建立和实施我国生态住宅建成环境评价制度

鉴于“绿色住宅”、“绿色小区”容易误解或被片面强调成绿化，我们认为应当积极倡导“生态住宅”。住宅项目与公众的日常生活息息相关，但是目前对住宅项目的环境评价趋于简单化。住宅项目的环境评价不应该简单地套用工业项目以污染物排放为主要关注点的评价方法，更应该注重“以人为本”，最终应该是以“绿色建筑”为基础进而扩展至“绿色社区”、“绿色城市”层面，达到促进建筑永续发展的目标。环境评价部门应该从环境评价角度对建筑的选址、设计、施工、装修、生态绿化等问题提出更高的要求。努力实现以环境评价推动住宅小区项目的可持续发展。

原载《消费经济》2007年第6期，系参加全国第十一次消费经济理论与实践研讨会(2007.11.深圳)交流论文，大会发言。合作者宁薛平博士现为上海立信会计学院副教授。