租赁划拨土地上的房屋有效吗

（1）租赁划拨土地上的房屋要依法进行

划拨土地是国家无偿提供给相关单位使用的国有土地，对于划拨土地的转让、抵押、租赁等，相关法律进行了严格的限制。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。本法第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。根据第四十五条的规定，划拨土地依法变更为出让土地，签订土地使用权出让合同、缴纳土地出让金之后方可进行转让、出租、抵押，在未办理出让手续之前，不得进行出租等。

（2）租赁合同可能面临无效的法律风险

《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于行政法规，其明确规定了哪些情况划拨土地可以出租，哪些情况划拨土地不可以出租。因此不可以出租的划拨土地的租赁合同则属于违反行政法规强制性规定的合同，依法属于无效的合同。合同无效的，双方应相互返还，承租人将无法继续使用相应房屋。同时，承租人因此花费在该房屋上的相应装修费用可能难以收回，并且不得不另外选择房屋进行租赁使用。