第六章 投资性房地产
一、单项选择题
1.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的是（ ）。
A.投资性房地产是一种投资活动
B.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为
C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
D.同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量
2.下列各项资产中不属于投资性房地产的是（ ）。
A.用于赚取租金的房地产
B.持有并准备增值后转让的土地使用权
C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产
D.为经营管理而持有的房地产
3.2×17年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×17年1月1日至2×19年12月31日。该写字楼购买价格为3000万元，外购时发生直接费用10万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A.3000
B.3010
C.3070
D.3450
4.甲公司2×14年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×17年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×17年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。假定不考虑增值税等其他因素的影响，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（ ）。
A.出租办公楼应于2×17年计提折旧200万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼2×17年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
5.甲公司于2×13年6月30日外购一项投资性房地产，成本为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，并采用年限平均法计提折旧，采用成本模式对其进行后续计量。甲公司2×17年6月30日开始对该投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2×17年9月30日改良完成并对外出租。不考虑其他因素，2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值为（ ）万元。
A.493.75
B.500
C.400
D.502.08
6.甲公司将其拥有的一幢办公楼作为投资性房地产并采用成本模式进行后续计量，按照年限平均法计提折旧，成本为3600万元，使用寿命为20年，预计净残值为400万元。2×16年度按照经营租赁合同的规定，乙公司继续租用该办公楼，该投资性房地产的每季度租金为60万元，于每季度末支付当季度租金，2×16年年末该投资性房地产发生减值，可收回金额为2340万元，至2×16年年末该办公楼已使用了5年。该投资性房地产2×16年年末应计提减值准备的金额为（ ）万元。
A.0
B.460
C.360
D.700
7.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2×15年12月31日起，甲公司将一栋厂房出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。至2×15年12月31日已使用10年，累计折旧3 000万元，未计提减值准备。2×16年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×16年利润总额的影响金额为（ ）万元。
A.250
B.350
C.450
D.650
8.甲公司将一栋写字楼经营租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。2×17年1月1日，甲公司认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼系甲公司自行建造，于2×12年8月31日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。2×17年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税等其他因素的影响，假定2017年1月不提折旧。则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（ ）万元。
A.10550
B.1055
C.8950
D.895
9.甲房地产公司于2×17年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，该幢商品房的成本为2200万元，未计提存货跌价准备，公允价值为2000万元。2×17年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为（ ）万元。
A.-50
B.150
C.100
D.-100
10.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量。该公司于2×17年7月1日将一项账面余额50000万元（未计提存货跌价准备）、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为49000万元。2×17年12月31日其公允价值为57000万元，甲公司确认了该项公允价值变动，2×18年7月租赁期满时甲公司以58000万元的价格将其出售，不考虑其他因素，甲公司出售该项投资性房地产影响2×18年营业利润的金额为（ ）万元。
A.1000
B.9000
C.8000
D.15000
二、多项选择题
1.关于土地使用权的处理，下列说法中正确的有（ ）。
A.单独计价入账作为固定资产核算的土地，不应当计提折旧
B.作为无形资产核算的土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧
C.作为投资性房地产核算的土地使用权，只能采用成本模式进行后续计量
D.房地产开发企业购入的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，应当作为无形资产单独核算
2.下列关于投资性房地产中已出租建筑物的说法中，正确的有（ ）。
A.用于出租的建筑物必须是企业拥有产权的建筑物
B.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物
C.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产
D.一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物
3.某企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2×15年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入为180万元。该建筑物的购买价格为800万元，另发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。2×15年12月31日，该建筑物的公允价值为660万元。假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有（ ）。
A.2×15年该项投资性房地产应计提折旧37.13万元
B.2×15年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元
C.2×15年该项投资性房地产增加当期营业利润30万元
D.2×15年年末该项投资性房地产的列报金额为660万元
4.2×16年1月10日甲公司在债务重组时取得一项处于建设中的房产，公允价值为3800万元，甲公司又发生建造和装修支出2000万元，均符合资本化条件，应资本化的借款利息200万元，该房产于2×16年6月30日达到可使用状态，考虑自身生产经营需要，甲公司董事会已经作出书面决议将该房产30%留作办公自用，另外70%与A企业签订了长期租赁合同。合同规定租赁期开始日为2×16年7月1日，年租金180万元。该项房产预计使用20年，预计净残值为0，甲公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法计提折旧。甲公司以下确认计量正确的有（ ）。
A.应分别确认用于出租房产和自用房产的账面价值
B.2×16年6月30日固定资产初始计量金额为1800万元
C.2×16年6月30日投资性房地产初始计量金额为4200万元
D.2×16年7月1日固定资产初始计量金额为6000万元
5.下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的说法中正确的有（ ）。
A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。
B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“管理费用”科目C.投资性房地产计提减值后价值得以恢复的，应该将其计提的减值转回
D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产存在减值迹象的，应对其进行减值测试
6.甲房地产公司于2×17年1月1日将一幢新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，该商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元；2×17年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。假定不考虑所得税因素，下列说法正确的有（ ）。
A.甲房地产公司因该项资产影响2×17年年末所有者权益的金额为200万元
B.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为50万元
C.甲房地产公司因该项资产2×17年应确认的当期损益为-150万元
D.甲房地产公司因该项资产影响2×17年年末所有者权益的金额为250万元
7.下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有（ ）。
A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明其对外出租的日期
C.作为存货的房地产改为出租，转换日通常为租赁期开始日
D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
8.丙公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照成本模式计量。该公司2×17年6月30日将一项账面价值4000万元（已计提存货跌价准备100万元）、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，每月租金30万元。2×17年6月30日当日公允价值为5000万元，2×17年12月31日其公允价值4900万元，2×18年12月31日租赁期满丙公司以5300万元价款将其出售给承租方。该项房产从2×17年6月30日起预计使用20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。以下确认计量正确的有（ ）。
A.2×17年6月30日投资性房地产的初始入账金额为4000万元
B.2×17年12月31日投资性房地产的账面价值为3900万元
C.2×17年该业务对利润的影响金额是80万元
D.2×18年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益为1600万元
9.甲房地产公司于2017年1月1日将一幢新建成的商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，该商品房的成本为1500万元，公允价值为1600万元；2017年12月31日，该幢商品房的公允价值为1800万元。假定不考虑所得税等其他因素的影响，下列说法正确的有（ ）。
A.甲房地产公司因该项资产影响2017年年末所有者权益的金额为100万元
B.甲房地产公司因该项资产2017年应确认的当期损益为300万元
C.甲房地产公司因该项资产2017年应确认的当期损益为100万元
D.甲房地产公司因该项资产影响2017年年末所有者权益的金额为400万元
10.甲企业自行建造一幢办公楼，2×14年12月31日达到预定可使用状态，该项固定资产原值218万元，预计使用年限为10年，预计净残值为8万元，采用年限平均法计提折旧。2×16年1月1日由于调整经营策略将该办公楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量。至2016年年末，对该办公楼进行检查后，估计其可收回金额为170万元，减值测试后，该资产的折旧方法、年限和净残值等均不变。2×17年1月1日，甲企业具备了采用公允价值模式计量的条件，将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量，转换日的公允价值为210万元，2×17年12月31日该资产公允价值为230万元。甲企业按净利润的10%计提法定盈余公积，假设不考虑所得税等其他因素的影响。甲企业下列会计处理中，正确的有（ ）。
A.2×16年年末该资产的账面价值为170万元
B.2×16年年末应确认投资性房地产减值准备6万元
C.2×17年1月1日确认其他综合收益40万元
D.2×17年12月31日应确认公允价值变动损益60万元
三、综合题
1.甲房地产股份有限公司（以下简称“甲公司”）发生了下列关于投资性房地产的业务：
（1）2×15年12月31日将一栋办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为5年，每年12月31日收取当年租金150万元，出租时，该办公楼的成本为6000万元，已提折旧3000万元，已计提减值准备500万元，尚可使用年限为10年。出租日的公允价值为3 800万元，甲公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。2×16年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为3000万元，预计未来现金流量现值为3200万元。2×17年12月31日该办公楼的公允价值减去处置费用后的净额为1800万元，预计未来现金流量现值为1900万元。
（2）2×16年12月31日收回一幢租赁期满的建筑物，转为管理用房地产。收回时，该幢建筑物的账面余额为3000万元，计提的折旧为1800万元，计提的减值准备金额为200万元。转换日的公允价值为1300万元。转为自用房地产后该建筑物预计使用2.5年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。2×17年6月30日将该建筑物对外出售，收到价款900万元已存入银行。处置时，该房地产的账面余额为3000万元，累计计提折旧为2000万元，计提的减值准备金额为200万元。假定不考虑相关税费。
要求：按年编制甲公司上述投资性房地产业务的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
2.A公司以成本模式对投资性房地产进行后续计量，2×16年至2×18年发生如下与投资性房地产有关的业务：
（1）2×15年12月31日将一项自用厂房用于出租，租赁期为3年，每年租金250万元于下年起每年年末收取。该厂房为2×14年11月10日以银行存款2500万元购入，发生直接相关税费150万元，另外购入后发生资本化的装修费500万元，2×14年12月31日达到预定可使用状态，该厂房预计使用寿命为20年，预计净残值150万元，采用年限平均法计提折旧，2×15年12月31日前未发生减值。2×16年年末也未发现减值迹象。
（2）2×17年12月31日A公司经测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元。假定计提减值后折旧方法、折旧年限均未发生变化，预计净残值为0。
（3）2×18年12月31日租赁期届满，承租人与A公司续租并要求A公司对该厂房进行改扩建，改扩建过程中发生符合资本化条件的支出200万元，以银行存款支付。2×19年3月31日，改扩建工程完工。
要求：根据上述业务，不考虑其他因素，编制A公司与该项投资性房地产相关的会计分录。（计算结果保留两位小数，答案中的金额单位万元表示）
答案与解析
一、单项选择题
1.
【答案】A
【解析】选项A,投资性房地产是一种经营性活动。
【解题思路】
投资性房地产具有以下三个特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式。
2.
【答案】D
【解析】选项D，为经营管理而持有的房地产属于自用房地产，不属于投资性房地产。
3.
【答案】C
【解析】该项投资性房地产的入账价值=3000+10+60=3070（万元）。
【解题思路】外购投资性房地产取得时的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于投资性房地产的其他支出。
4.
【答案】B
【解析】2×17年该办公楼应计提的折旧金额=4000/20×6/12=100（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20×2.5=3500（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入账价值，且将公允价值大于账面价值的贷方差额记入其他综合收益，所以应确认其他综合收益的金额=3900-3500=400（万元），选项B正确，选项C错误；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。
【解题思路】
①采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧，所以该项投资性房地产在2×17年对应的折旧期间为半年。
②将固定资产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应将转换日该项固定资产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，投资性房地产的入账价值与固定资产账面价值之间的贷方差额计入其他综合收益中。
③出租办公楼其目的是为赚取租金，属于企业的日常经营活动，应将取得的租金收入计入其他业务收入中。
5.
【答案】B
【解析】2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500（万元）。
【解题思路】对投资性房地产进行改扩建，在改扩建之后仍作为投资性房地产核算的，应将投资性房地产在改扩建期间的账面价值结转到“投资性房地产——在建”科目中，相应的账务处理为：
借：投资性房地产——在建 400
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产 500
在改扩建期间发生的符合资本化的支出：
借：投资性房地产——在建 100
贷：银行存款 100
改造完成后进行结转：
借：投资性房地产 500
贷：投资性房地产——在建 500
所以改良完成后该项投资性房地产的账面价值为500万元。
6.
【答案】B
【解析】至2×16年年末未计提减值准备前该项投资性房地产的账面价值=3600-（3600-400）/20×5=2800（万元），2×16年年末应计提减值准备的金额=2800-2340=460(万元)。
【解题思路】投资性房地产计提减值准备的金额应用账面价值可收回金额比较，如果可收回金额小于账面价值，说明该项投资性房地产发生减值，则应按减值时投资性房地产的账面价值与可收回金额之间的差额计提减值准备。如果账面价值小于可收回金额，说明该项投资性房地产尚未发生减值，无需进行减值处理。
7.
【答案】B
【解析】2×16年计提折旧=（12 000-3 000）/（40-10）=300（万元），2×16年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2×16年利润总额的影响金额=650（租金收入）-300（折旧额）=350（万元）。
【解题思路】投资性房地产计提减值准备应将账面价值与可收回金额作比较，如果账面价值大于可收回金额，则应计提投资性房地产减值准备，如果投资性房地产账面价值小于可收回金额，则没有发生减值，不用计提投资性房地产减值准备。在利润表中利润总额之前的所有项目，都会影响利润总额。
8.
【答案】D
【解析】2×17年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-（43600-1600）÷40×（4+12×4）/12=39050（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（48000-39050）×10%=895（万元）。
【解题思路】
投资性房地产从成本模式计量改为公允价值模式计量，属于会计政策变更，将变更当日投资性房地产的公允价值作为公允价值模式下投资性房地产的入账价值，投资性房地产的账面价值与公允价值的差额计入留存收益，留存收益包括“盈余公积”和“利润分配——未分配利润”。
9.
【答案】A
【解析】将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值小于成本的差额应计入公允价值变动损益，即公允价值变动损失200万元；2×17年12月31日应确认的公允价值变动收益=2150-2000=150（万元），故甲房地产公司2×17年应确认的公允价值变动损益为-50万元。
【解题思路】
将非投资性房地产转换为公允价值模式的投资性房地产时，投资性房地产应以转换日的公允价值作为入账价值，转换日的账面价值与公允价值的贷方差额记入“其他综合收益”科目，借方差额记入“公允价值变动损益”科目，在转换之后投资性房地产产生的公允价值变动记入“公允价值变动损益”中。
10.
【答案】A
【解析】出售该项投资性房地产影响2×18年营业利润的金额=58000-57000=1000（万元）。
【解题思路】
2×17年7月1日，将非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应将转换日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，将账面价值与公允价值的贷方差额记入“其他综合收益”中，借方差额记入“公允价值变动损益”中，相应的账务处理为：
借：投资性房地产——成本 49000
公允价值变动损益 1000
贷：开发产品 50000
2×17年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 8000
贷：公允价值变动损益 8000
2×18年7月租赁期满出售的处理：
借：银行存款 58000
贷：其他业务收入 58000
借：其他业务成本 57000
贷：投资性房地产——成本 49000
——公允价值变动 8000
借：公允价值变动损益 7000（8000-1000）
贷：其他业务成本 7000
【提示】因其他业务成本和公允价值变动损益同属于损益类的科目，所以将公允价值变动损益结转到其他业务成本属于损益类科目的内部结转，不影响损益（营业利润）的金额。
二、多项选择题
1.
【答案】AB
【解析】作为投资性房地产核算的土地使用权，可以采用成本模式进行后续计量，也可以采用公允价值模式进行后续计量，选项C错误；房地产开发企业购入用于建造对外出售的商品房的土地使用权时，应当作为存货核算，选项D错误。
【解题思路】
房地产企业购入的土地使用权，应作为存货核算，因为土地购入的目的是为了建造对外出售的商品房，建造的商品房本身就属于房地产开发企业准备出售的存货，所以房地产开发企业购进的用于建造商品房的土地使用权也应作为房地产开发企业的存货核算。
2.
【答案】ABCD
3.
【答案】CD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2×15年该投资性房地产增加营业利润的金额=180-（810-660）=30（万元），选项C正确，选项B错误；2×15年年末该项投资性房地产按其公允价值列报，选项D正确。
【解题思路】
①采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或者摊销。
②收取的租金收入计入其他业务收入，同时因为该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，相应的公允价值变动记入公允价值变动损益中，所以本题中最终增加营业利润的金额为30万元。
③因该项投资性房地产以公允价值模式进行后续计量，所以在2×15年年末的列报金额为其公允价值660万元。
4.
【答案】ABC
【解析】债务重组中取得的该项资产总的初始入账金额=3800+2000+200=6000（万元），因30%作为自用（固定资产），所以该项固定资产的初始计量金额为1800万元；70%用于出租，目的是为赚取租金，应作为投资性房地产核算，其初始计量金额为4200万元。
【解题思路】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。本题中70%用于出租，该部分应作为投资性房地产核算，剩余的30%部分应作为固定资产核算。
5.
【答案】AD
【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“其他业务成本”科目；选项C，投资性房地产的减值，一经计提持有期间不得转回。
6.
【答案】BD
【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不计入当期损益，因此影响2×17年当期损益的金额=100+（2150-2200）=50（万元），选项B正确；对甲房地产公司2×17年年末所有者权益的影响=50+（2200-2000）=250（万元），选项D正确。
【解题思路】
将商品房转换为公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应以转换日的公允价值2200万元作为入账价值，转换日的公允价值大于成本的差额记入“其他综合收益”科目，在转换后投资性房地产的公允价值变动计入当期损益（公允价值变动损益），影响损益的金额最终都会影响所有者权益。
7.
【答案】ACD
【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。
8.
【答案】ABCD
【解析】选项A，作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，按该项存货在转换日的账面价值确定投资性房地产的初始确认金额，所以2×17年6月30日投资性房地产的初始入账金额为4000万元；选项B，2×17年12月31日投资性房地产的账面价值=4000-4000/20×6/12=3900（万元）；选项C，2×17年该业务对利润的影响金额=30×6-4000/20×6/12=80（万元）；选项D，2×18年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益=5300-4000/20×（20-1.5）=1600（万元）。
【解题思路】
2×17年6月30日:
借：投资性房地产 4000
存货跌价准备 100
贷：开发产品 4100
每月收取租金30万元
借：银行存款 30
贷：其他业务收入 30
2×17年7月至2×17年12月每月收取租金的会计处理相同。
2×17年计提折旧的金额=4000/20×6/12=100（万元）。
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
所以至2×17年年末该项投资性房地产的账面价值=4000-100=3900（万元），对利润的影响金额=30×6-100=80（万元）。
2×18年计提折旧的金额=4000/20=200（万元）。
借：其他业务成本 200
贷：投资性房地产累计折旧 200
每月收取租金30万元
借：银行存款 30
贷：其他业务收入 30
2×18年每月收取租金的会计处理相同。
2×18年12月31日出售该项投资性房地产的账务处理：
借：银行存款 5300
贷：其他业务收入 5300
借：其他业务成本 3700
投资性房地产累计折旧 300
贷：投资性房地产 4000
2×18年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益为1600万元（5300-3700）。
9.
【答案】BD
【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，不计入当期损益，因此影响2017年当期损益的金额=100+（1800-1600）=300（万元），选项B正确；对甲房地产公司2017年年末所有者权益的影响=300+（1600-1500）=400（万元），选项D正确。
【解题思路】将非投资性房地产转换为公允价值模式的投资性房地产，应将转换日的公允价值作为“投资性房地产——成本”的入账价值，将转换日该项资产的账面价值与公允价值的借方差额计入公允价值变动损益，贷方差额计入其他综合收益。注意：影响损益的金额最终都会影响所有者权益。
10.
【答案】AB
【解析】2×16年年末该资产的账面净值=218-（218-8）÷10×2=176（万元），由于减值前的账面价值176万元大于其可收回金额170万元，应计提投资性房地产减值准备6万元，所以2×16年年末该投资性房地产账面价值为170万元，选项A和B正确；投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，变更日的公允价值210万元大于账面价值170万元的差额40万元应调整当期期初留存收益，其中调整盈余公积4万元，未分配利润36万元，选项C错误；2×17年年末应确认的公允价值变动损益=230-210=20（万元），选项D错误。
【解题思路】企业对投资性房地产从成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，账面价值与公允价值的差额计入留存收益，留存收益包括“盈余公积”和“利润分配——未分配利润”。采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动应记到公允价值变动损益中。
三、综合题
1.
【答案】
（1）2015年：
资料（1）：
自用房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产 6000
累计折旧 3000
固定资产减值准备 500
贷：固定资产 6000
投资性房地产累计折旧 3000
投资性房地产减值准备 500
（2）2016年：
资料（1）：
计提投资性房地产的折旧：
借：其他业务成本 250[（6000-3000-500）/10]
贷：投资性房地产累计折旧 250
收到租金：
借：银行存款 150
贷：其他业务收入 150
计提减值准备：
可收回金额为3200万元（公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量现值两者中的较高者）,计提减值准备前的账面价值=6000-3000-500-250=2250（万元）；可收回金额大于账面价值，所以不需要计提减值准备。
资料（2）：
收回租赁期满的建筑物：
借：固定资产 3000
投资性房地产累计折旧 1800
投资性房地产减值准备 200
贷：投资性房地产 3000
累计折旧 1800
固定资产减值准备 200
（3）2017年：
资料（1）：
计提投资性房地产的折旧：
借：其他业务成本 250
贷：投资性房地产累计折旧 250
收到租金：
借：银行存款 150
贷：其他业务收入 150
计提减值准备：
可收回金额为1900万元（公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量现值两者中的较高者），计提减值准备前的账面价值=6000-3000-500-250-250=2000（万元），可收回金额小于账面价值，因此应计提的减值准备金额=2000-1900=100（万元）。
借：资产减值损失 100
贷：投资性房地产减值准备 100
资料（2）：
计提固定资产的折旧：
借：管理费用 200{[3000-（1800-200）]/2.5×6/12}
贷：累计折旧 200
处置时：
借：固定资产清理 800
累计折旧 2000
固定资产减值准备 200
贷：固定资产 3000
借：银行存款 900
贷：固定资产清理 900
借：固定资产清理 100
贷：营业外收入——处置非流动资产利得 100
【解题思路】①自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，属于会计科目之间的简单结转，所以应将非投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产的账面价值中，且是对应着科目进行结转的。
②投资性房地产是一种经营活动，所以取得的租金收入应计入其他业务收入中，计提的折旧金额应记其他业务成本中。在成本模式下对投资性房地产计提减值应用账面价值和投资性房地产的可收回金额比较，如果账面价值大于可收回金额，说明发生了减值，应该根据账面价值与可收回金额之间的差额计提减值准备。
2.【答案】
2×15年12月31日转换日：
借：投资性房地产 3150
累计折旧 150
贷：固定资产 3150
投资性房地产累计折旧 150
2×16年年末确认租金收入：
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250
2×16年计提折旧：
借：其他业务成本 150[（3150-150）/20]
贷：投资性房地产累计折旧 150
2×17年确认租金收入：
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250
2×17年计提折旧：
借：其他业务成本 150[（3150-150）/20]
贷：投资性房地产累计折旧 150
2×17年年末计提减值准备前资产的账面价值=3150-150-150-150=2700（万元）；
2×17年12月31日A公司测试表明该厂房公允价值减去处置费用后的净额为2250万元，预计未来现金流量现值为2500万元，因此，可收回金额为2500万元。账面价值大于可收回金额，需确认资产减值损失。
2×17年年末确认减值损失：
借：资产减值损失 200
贷：投资性房地产减值准备 200（2700-2500）
2×17年12月31日计提减值准备后，投资性房地产的账面价值为2500万元。
2×18年确认租金收入：
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250
2×18年计提折旧：
借：其他业务成本 147.06（2500/17）
贷：投资性房地产累计折旧 147.06
2×19年1月1日进行改扩建：
借：投资性房地产——在建 2352.94
投资性房地产累计折旧 597.06（150+150+150+147.06）
投资性房地产减值准备 200
贷：投资性房地产 3150
改扩建支出：
借：投资性房地产——在建 200
贷：银行存款 200
改扩建完工：
借：投资性房地产 2552.94
贷：投资性房地产——在建 2552.94
【解题思路】本题关键词为“投资性房地产会计处理”。梳理做题思路：
①自用房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应将固定资产的账面价值转入投资性房地产的账面价值，固定资产的累计折旧和减值准备对应结转为投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备。
②投资性房地产改扩建时，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。
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