退出机制设计

1）“青年公寓”退出机制应考虑的因素及标准

退出机制不同于准入机制，它是一种事后机制。只有有效地审查和确定退出对象，让那些收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围，才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用，才不会出现将经济适用房或廉租房出租给别人，或者开着豪华轿车、住着豪华装修的经适房等现象，导致真正住房困难的人却没有房住。以我国几个大城市廉租房退出政策为例研究“青年公寓”退出机制的设立，见表7-7。

表7-7　北京、上海、天津廉租住房退出方式

参照廉租住房退出方式，我们对“青年公寓”的退出机制进行合理的设立，包括合理的保障年限、收入标准和婚姻状况三个方面。

从上一节设立准入筛选机制的考虑因素可以得出退出机制设立也应考虑住户婚姻状况、保障年限、收入及其他方面的因素。

（1）婚姻状况

由于“青年公寓”这一保障性住房的面向对象是签约保障性住房所在地区的未婚大学毕业生，所以婚姻状况是退出机制设立考虑的重要因素。即住户一旦结婚，就需要马上退出。目前对于已婚者，可以相应地纳入到家庭的保障体系，即可以申请经济适用房或廉租房。

（2）保障年限

通过上一章调查分析可以得出，正常申请者在入住到“青年公寓”5年内的经济收入都应该超过了准入收入限额的最高值，因此，当住户入住“青年公寓”时间超过5年时，应该马上退出。这一限定条件对应前文入住条件，能够刺激住户努力工作，给予住户一定的压力，让毕业生努力工作。这个指标是根据平均水平来确定的，具有一般性，能代表多数情况。

（3）收入状况

当某些毕业生住户的经济收入达到一定标准时就不需要政府保障其住房问题，这时要设立有效的机制让住户退出，保证合格的申请人进入，实现真正的“流转”。

（4）其他方面因素

当住户由于其家庭、单位、户口等方面因素发生变动，不再符合入住“青年公寓”条件的，应该及时退出。

以上几个条件不一定独立存在，但是需要明确的是，根据退出机制各个考核因素的“关卡”，一旦不符合居住条件的，就必须退出。例如，某住户在工作一年后就结婚了，虽然此时他的收入可能还没有达到退出的标准，但是也必须要退出。

2）“青年公寓”退出机制模型设计

“青年公寓”作为大学毕业生的过渡性住房，解决他们刚毕业的住房困难问题。但是，随着时间的推移，住户的工资、奖金、业绩提成、现金福利补贴等收入会相应地发生变化。即使上文中对保障期限进行了规定，但由于收入的增长并不是同步增长的，可能有些人在五年的时间内月收入早超过了准入收入限定，这时就需要从收入的角度来设定这部分住户的合理退出。当月收入达到准入收入限定时，就会出现如下几种情况：

（1）自动退出。这部分住户认为自己现在的收入可以负担市场上的房屋租金，主动退出，把机会让给别人。这种情况是值得提倡的，不需要机制的强制约束。

（2）梯度加租保证住户顺利退出。这种情况是本章退出模型设计需要解决的部分。模型参数设置见表7-8。

表7-8　参数设置表

本章通过参考目前我国各大城市廉租房退出方式，采取退出过渡期和收入增加缓冲期两种方式保证住户在6个月过渡期内顺利退出住房。在过渡期内月租金按住户收入增加额的一定比例提租，通过过渡期提租设计，确保过渡期末此类住户应纳房租额等于市场房租价格。收入增加缓冲期则是当住户收入增加额的一定比例超过市场房租与“青年公寓”保障性房租差额时，即使还在过渡期内，也必须限定住户退出。

收入限定退出模型设计如下：

图7-7为收入限定退出模型流程。

图7-7　收入限定退出模型流程图

从流程图中可看出，在退出机制中，当住户收入X大于准入机制中收入限定额A时，要进入过渡期仍要满足特定的约束条件。

根据上文提到的退出机制应考虑的因素以及准入筛选机制的设立，可以得到比较清晰的退出标准。

当住户出现已婚、超过保障年限和家庭、户口、单位等因素不符合“青年公寓”居住条件时，必须迅速退出“青年公寓”，而当收入超过准入最高限额时也应及时退出。此处我们设定住户婚姻、保障年限、家庭、户口等因素为判断毕业生住户是否应该退出的硬性指标，这样才能吻合设立“青年公寓”的初衷，确保保障对象的正确性。而由于收入是一个动态变化的重要指标，因此必须通过研究住户收入变化确立更加合理的方式，确保让低收入的申请者进入，高收入的住户退出，又通过设立过渡期给予住户一定的缓冲时间，更加体现机制设立的科学合理化，见图7-8。

图7-8　青年公寓退出标准流程

3）退出机制实施的具体步骤

（1）以一年为周期，审核住户工作合同、工作年限、收入等准入因素详情表

“青年公寓”采取的是租赁形式，租赁合约采用的是一年一签的。每年相关的监管部门根据承租者的具体情况决定是否需要续签。倘若承租者各个方面依然符合入住标准，则可以通过续签，承租者继续居住公共租赁住房。倘若承租者某些因素不再符合准入标准，则不能续约，并且承租者自动进入6个月退出缓冲期，即在6个月内主动退出公共租赁住房。

（2）渐进加租，保证超过标准的承租者有效退出

对于那些收入超过标准又未超过保障期限的人，可以采取一种渐近的方式——加租。根据他们的收入变化曲线、居民消费水平等设定相应的加租比例。当租金达到市场租金水平时，他们就会退出。因为在市场上可以租到更加方便的住房。毕竟“青年公寓”是有限的社会保障资源。如果此时还有人不愿意退出的话，可以对他们设定相应的惩罚手段。

（3）具体实施步骤

① 申报。申请单位定期向主管部门如实申报被保障员工的收入变化状况、婚姻状况、签约状况、产权有无等状况，使主管部门及时了解承租者的个人资料。

② 审核。主管部门会同其他部门共同对住户申报的资料进行核实，确保没有欺骗的成分。

③ 办理手续。经审查核实的个人，应该在规定的时间内到各相关部门办理退出手续。

（4）管理

“青年公寓”的建设同廉租房相似，是一项福利事业，以“济贫”为宗旨。由于各申请人的收入、就业等情况始终是动态变化的，因而住房保障应实行动态管理。即当居民收入发生变化时，特别是当原先租住“青年公寓”的人群收入超过租住标准时，应对其租住房屋进行调整。建设“青年公寓”的目的是既保证不会出现享受低收入保障、有能力但不努力提高自己的经济状况的“懒人”，又要提供给想改善经济状况的人努力的机会，给这些人以过渡时间，更好地去奋斗。低收入大学毕业生在进入后，如何获得毕业生的各种信息，就要依靠动态管理，即进入与退出机制运行中的监管体系所获取的资料。图7-9为监督管理系统图。

图7-9　监督管理系统图