典型企业用地调查与分析

工矿仓储用地是九江经济开发区土地利用的主要功能形态。从九江经济开发区实际出发，本项目的典型用地调查涉及12家企业。在九江经济开发区土地集约利用潜力评价体系中，典型工业企业土地集约利用调查及评价的重点是分析典型工业企业的用地结构、 用地收益和用地强度等指标，并以国家有关工业用地控制标准和九江经济开发区工矿仓储用地平均水平为参照，评估典型工业企业土地集约利用程度、 潜力，查找存在的问题，并提出对策建议。我们以开发区内主要行业工业产值最高的12家企业作为典型企业进行调查。

典型工业企业采用以下两种标准选取：①选取当年销售收入或工业产值最高的至少10家企业；②按照开发区的主导产业，每个产业类型中选取销售收入或工业产值最高的至少2～3家企业。

本次评价选取的典型企业主要有八类：汽车整车制造 （汽车零部件及配件制造），原油加工及石油制品制造，光电子器件及其他电子器件制造 （电冰箱、 冷柜、 饮水机用温度控制器），玻璃纤维及制品制造，环境污染防治专用设备制造，棉、 化纤纺织加工，食品饮料IC芯片组，OEM版，嵌入式软件系统。每个行业选择一到两家，其中选择的企业包括了区内工业产值最高的企业，分别为：江西昌河铃木汽车有限公司九江分公司、 旭阳雷迪多晶硅切片项目、 巨石集团九江有限公司、 中国石化九江分公司、 瀚森科技电子科技园、 九江三诺电子有限公司、九江汇源食品饮料有限公司、 江西无线电厂、 九江宇龙纺织有限公司、 九江恒通自动控制器有限公司、 九江保华飞恩微电子科技有限公司、 九江九洲节能环保工程有限责任公司。

通过对开发区内12家企业集约用地情况的调查与分析，可知：

从用地强度看，12家典型企业平均的容积率和建筑密度分别为0.53、41.08％，江西昌河铃木汽车有限公司九江分公司由于企业生产性质使得其容积率相对较低，其他11家企业容积率、 建筑密度都非常理想，在用地强度方面，选择的典型企业具有一定的代表性。根据 《国民经济行业分类注释》 GB/T 4754—2002行业分类标准，九江经济技术开发区所在的九江县为工业用地六类区，对照 《江西省建设用地指标》 的工业企业容积率、 建筑密度等要求，分析可知，其中有6家企业在容积率指标上未能达到国家要求；在建筑密度方面，除江西昌河铃木汽车有限公司九江分公司由于需要一定的露天作业面积满足生产需求外，都基本符合国家要求。从典型企业的分析来看，设定工业用地综合容积率、 工业用地建筑密度的理想值分别为0.9、 40％，对于促进开发区企业进一步集约用地具有重要作用。

从用地效益角度看，一方面，所有的典型企业都符合工业用地的最低投资强度要求。12家典型企业的平均投入强度为1331.58万元/公顷，低出全区工业用地固定资产投入强度2315.11万元/公顷；略低于工业用地固定资产投入强度理想值2900万元/公顷，说明工业用地固定资产投入强度理想值设定合理。开发区用地效益的另外一方面是工业用地产出效益，主要是由工业用地产出强度指标来体现。中国石化九江分公司2008年工业产值达到2194460万元，为全区产值最大的企业。12家典型企业的平均工业用地产出强度为13699.03万元/公顷，远高于5198.93万元/公顷。开发区产值较大企业对开发区工业效益及整个开发区的发展具有重要作用。

从用地结构角度看，各企业厂房及配套用地面积比例都在65％以上，土地利用率程度较高；企业内部行政办公及生活服务设施用地比例都控制在7％以内，其中江西昌河铃木汽车有限公司九江分公司最大为6.92％；除翰森科技 （江西）有限公司和九江九洲节能环保工程有限责任公司外，各企业都还有一定的厂区内部预留地；各企业根据需求，都留有一定的露天堆场及露天操作场地。其中，江西昌河铃木汽车有限公司九江分公司的面积最大。

根据国土资源部出台的 《工业项目建设用地控制指标》 规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积7％，从调查结果来看，九江开发区所有的工业企业都达到标准。从土地利用状况总体上来看，土地利用结构合理，符合土地集约利用的发展要求。