房屋用地界址点的测量和管理

12.3　界址点测量

界址点又称地界点或拐点，亦即房屋用地界线的转折点处设置的界桩点。在房产测量和管理中，用它来确定房屋用地权界的位置。界址点的边线构成房屋用地范围的地界线。由于每家每户都有房屋用地权界线问题，所以在房产测量和管理中，界址点测量是一项专门的工作，而且是一项任务量大，关系到千家万户的房产登记发证的重要工作。

12.3.1　界址点的经度

界址点根据其所在地区和单位的不同要求，其测定精度有高低之分，根据测定经度的高低共分为三级。对大中城市繁华地段的界址点和重要建筑物的界址点，一般要选用一级或二级，其他地区可选用三级。例如城镇街坊的街面、中外合资企业、大型工矿企业及大型建筑物的界址点，一般选用一级或二级;而街坊内部隐蔽地区及居民区内部的界址点，则可选用三级。一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差范围为±0.05m;二级界址点相对于邻近控制点的点位中误差应不超过±0.10m;三级界址点相对于邻近控制点的点位中误差范围为±0.15m。

界址点测量就是根据测区内已布设的控制点，用图根点测量的方法，根据不同等级界址点的不同精度要求，测定各个界址点坐标数值，并编制出坐标成果表。

12.3.2　界址点的标定、埋设及编号

1.界址点的标定

为了准确划定房屋用地界线，计算房屋用地面积，减少和防止用地纠纷，界址点的标定是一项很慎重的工作。因此，标界时必须由双方指界人到现场指界。单位使用的土地，要由单位法人代表出席指界;组合丘用地，要由该丘各户共同委派的代表指界。房屋用地人或法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并且均需出具身份证明或委托书。

经双方认定的界址，必须由双方指界人在房屋用地调查表上签字盖章。

2.界址点的埋设

所有界址点在标定之后，如其点不在固定地物上，均应埋设标志，并记载标石类型和方位。无法埋设标界的，应在建筑物上以红漆注记界址点符号，示意界址点位置，并在调查表中注明墙中线、墙外或墙内。对提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。

界标的种类大致有混凝土界址标桩、带铅帽的钢钉界址标桩、石灰桩带塑料套的钢棍界标桩及喷漆标志等几种。

界标的选用应根据各地的具体情况而定。一般在较为空旷地区的界址点和占地面积较大的机关、团体、企业、事业单位的界址点，应埋设预制混凝土界标桩或现场浇筑混凝土界址标桩，如图12.1所示。泥土地面也可埋设石灰桩;在坚硬的路面或地面上的界址点，应钻孔浇筑或钉设带帽的钢钉界址标桩;在坚固的房墙(角)或围墙(角)等永久性建筑物处的界址点，应钻孔浇筑带塑料套的钢棍界址标桩，也可设置喷漆界址标志，如图12.2所示。

埋设墙上界址标桩时，界址钉需露出墙体外1.0mm左右，并用红漆在点位旁以箭头指示，使之醒目易找。用喷漆界址标志时，喷漆应尽量浓一点，以免时间长久后漆被雨水风化。

图12.1　界址点示意图(单位:mm)

图12.2　界址点示意图(单位:mm)

3.界址点编号

界址点的编号以图幅为单位，按丘号的顺序顺时针统一建立，点号前冠以英文字母“J”。凡界址线的转折角点以及界址线与图廓线的交点，均应编界址点号。

界址号除在房屋用地调查表和界址点坐标成果表中登记外，还应在房产图中标记。

12.3.3　界址点测量

《房产测量规范》规定:一级界址点按1∶500测图的图根控制点的方法测定，从基本控制点起可发展三次;二级界址点以精度不低于1∶1000测图的图根控制点的方法测定，从邻近控制点或一级界址点起，可发展三次;三级界址点用野外实测或航测内业加密方法求取坐标，也可从1∶500地图上量取坐标;支导线点不得单独发展一、二级界址点。

房产测量的特点是在城镇建筑群中进行，因此界址点测量一般只能采取图根导线的方法，而在困难的街区，可采用全站仪或测距仪直接测量界址点的坐标。

各级界址点测定后，要以丘为单位绘制界址点略图，并以图幅为单位编列界址点坐标成果表，格式如表12.3所示。将表装订成册，作为正式成果上交。

表12.3　成果表