房产面积量算与房产变更测量

12.6　房产面积量算与房产变更测量

12.6.1　房产面积量算

面积测算是指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

1.房屋建筑面积量算

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m²。

2.用地面积量算

用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积，其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

下列土地不计入用地面积:

(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

(2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

(3)公共使用的河涌、水沟、排污沟。

(4)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

(5)其他按规定不计入用地的面积。

用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.共有共用面积分摊的量算

应分摊的共有共用面积通常包括共有共用房屋建筑面积，异常毗连房屋占地面积和共用院落面积。分摊面积量算时，有权属分割文件或协议的按规定量算。否则按相关面积比例进行分摊计算。

12.6.2　房产变更测量

变更测量分为现状变更测量和权属变更测量。

现状变更测量内容为:房屋的新建、拆迁、改建、扩建，房屋建筑结构、层数的变化;房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化;道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;地名、门牌号的更改;房屋及其用地分类面积增减变化。

权属变更测量内容为:房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移;土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直;征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化;他项权利范围的变化和注销。

变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。

习题和思考题

1.房产调查包括哪些工作?

2.试述房产图的种类及测绘内容。

3.房产面积包括哪几部分?

4.房产变更测量包括哪些工作?