轻钢轻板住宅成本评定

7.2.2　轻钢轻板住宅成本评定^[3]

建筑设计是工程建设计划的具体化，对工程建设的投资、实施及使用中的能耗、物耗有重要而深远的影响作用。在建筑设计阶段，提升对经济性问题的认识和研究，对于促成建筑发展、步入高效、集约化轨道有重要的基础性作用。

我国一般采用两种方法来确定成本，第一种是采用商品住宅售价，第二种采用住宅的单位住宅建筑面积建安造价。采用商品住宅售价比较直观，能够直接反映购房者为获得住宅提供功能所需费用，但涉及因素多，地区差异大。采用住宅单位建筑面积建安造价，地区之间差异较小，易于在各地区之间进行比较。住宅的建筑安装工程费即工程单体造价的组成，可分成图7-3所示几个层次。

图7-3　工程造价构成

采用不同的建筑结构体系，从造价角度分析，主要是结构导致造价的差异。从经济角度看轻钢轻板住宅体系方案，影响综合经济效益的因素很多。由于有些影响因素及产生的经济效益不易转换成衡量单位供评估使用，所以未列入本文的比较项目，这部分的经济效益也相当可观，如工程采用不同结构材料所产生的结构抗震、建筑布置灵活性、施工对周围环境环境影响等因素对整体成本的影响。本文仅以以下轻钢轻板住宅方案（住宅11层，建筑面积3 895平方米，层高2 800毫米，钢框架—混凝土剪力墙结构，钢管柱φ350毫米×（6～10）毫米，内灌混凝土，H型钢梁压型钢板上浇混凝土，拟建上海，平面布置见图7-4）结合实际案例数据进行估算。重点从建筑的有效使用面积、上部结构造价、地基基础的处理费用及结构施工工期等因素对整体成本的影响做一些定量的分析，比较轻钢轻板住宅方案的综合经济效益。

轻钢轻板结构与钢筋混凝土结构相比，主要带来梁柱、楼板、墙体和基础造价的变化。钢筋混凝土结构造价按两实际案例的平均水平得出如表7-4所示。

图7-4　住宅标准层建筑平面

表7-4　主要性能及价格对比分析^[4]

从我国已建的高层建筑来看，采用钢结构或钢—混凝土混合结构与采用钢筋混凝土结构相比，在建筑有效使用面积与施工工期方面具有一定的优势，能取得较可观的经济收益，从而抵消一部分因采用钢结构而增加的费用，进而使得工程的整体成本明显降低。轻钢轻板住宅作为一种商品带给卖方的利益，主要是施工速度快，节省贷款利率，使用面积利用率高；主体结构自重轻，降低基础费用。以下分别通过数据，估算各项具体经济利益。

（1）开发商所获得的综合经济收益估算：轻钢轻板住宅开发商所获得的综合经济收益主要来源于两个方面：一是由于施工速度快，资金周转速度加快，提前还清贷款；另外则是由于钢材强度高，柱等结构构件占用面积小，墙体采用轻质材料，增加使用面积。

开发商贷款投资额估算如下（表7-5）：

表7-5　住宅贷款构成估算表

为简化起见，假设利息的成本支出就直接以工程的投资额为准，开发商贷款占投资额的50%，并考虑年利率为10%，则利息节约见表7-6。如房屋以使用面积出售，假设开发商每平方米1 500元收益，则由于使用面积增加获得的收入见表7-7。由于轻钢轻板上部结构重量减小，基础费用相应下降而节约造价见表7-8。由这三项形成的开发商综合经济收益的增加见表7-9。

表7-6　利息节约估算表

表7-7　面积增加的金额估算表

表7-8　基础造价节约估算表

表7-9　综合经济收益估算表

如以住宅建筑安装造价比较结构体系经济效益，把轻钢轻板结构以上综合经济因素加以考虑，比较结果见表7-10。

表7-10　住宅单位建筑面积建安造价收益估算表

由此可判断，如轻钢轻板住宅与钢筋混凝土结构住宅价格销售相同，那么轻钢轻板住宅给开发商带来的利润与钢筋混凝土结构基本持平或稍高。另外，由于轻钢轻板住宅在性能上的一系列优点将进一步加快住宅的销售，使开发商减小投资风险，快速回笼资金，获得更大的经济效益。

（2）购房者所获得的综合经济收益估算：住宅是人类的基本必须，住房对一般的家庭来说也是一项最大的投资，吸引购房者购买轻钢轻板住宅的关键是其具有比传统住宅更大的性能价格比。笔者认为，轻钢轻板住宅比传统住宅有较大的性能优势（表7-2），在1.3节已进行分析。以下就从住宅全寿命角度^[5]用具体指标来衡量购房者所获得的收益。

首先，是使用面积增加使购房者所获得收益。目前购房者所缴纳的房款按建筑面积计算，实际享受的是使用面积。轻钢轻板结构住宅由于其结构和维护面积小，购房者可用同样建筑面积的费用，享受到更大的使用面积。如房屋价格按2003年上海市商品房平均价格达到每平方米5 118元计算，购房者使用面积收益见表7-11。

表7-11　购房者使用面积的收益估算表

其次，是使用成本的降低使购房者所获得收益。住宅的使用成本，主要包括两个部分：一是住宅采暖制冷耗能费用、住宅日常生活耗能费用和日常照明耗能费用等；二是日常维修费用、装修费用及保险费等等。对于轻钢轻板住宅，由于大量使用了在工厂整体生产的部品、部件，其联结的整体性和保温隔热性能要好于传统住宅建设方式，更为节约能源。在国外，轻钢轻板住宅投保财产保险的费率较传统住宅要低；在我国，随着住宅财产保险的推行及保险服务差别化、个性化，轻钢轻板住宅在保险费用上较传统住宅将具有一定优势。

从居住者角度，住宅节能主要是由于墙体材料的不同，上海位于冬冷夏热地区，随着经济的发展，空调、油汀等取暖制冷设施已经普及，居民耗能费用越来越高。因为夏天制冷天数规范没有规定，暂不计算，以冬天为例^[6]，根据同气候地区统计数字估算见表7-12。

表7-12　节能费用估算表

从以上比较中，可以得出消费者以建筑面积购房，所得到的隐含综合经济效益估算见表7-13。

表7-13　消费者综合收益估算表

由此可以看出，从全寿命角度分析，轻钢轻板住宅可以给购房者带来较多的经济利益，这还不包括一些隐含的无法用数字计算的使用质量优势，如房间易于灵活分隔，结构安全度高等等。住房售价由于地区不同，差异较大，因此不具有可比性，但从造价上比较，轻钢轻板住宅与钢筋混凝土结构住宅优劣，不难看出，轻钢轻板住宅约高出190元，从综合收益角度，轻钢轻板住宅每平方米则比钢筋混凝土结构多出约480元。因此，对购房者而言，轻钢轻板住宅具有非常好的综合优势。从整个工程看，无论是开发商还是购房者都可获得较大的收益，而且这种收益是长期的、持续的，并有利于整个社会和国家的持续发展。可以预计，若轻钢轻板住宅进一步形成产业化，并在结构的体系和与之相配套的部品方面进一步加大科技含量，它将最终代替传统结构，成为住宅产业发展的主导力量。