与昆西市场同时期的建筑再利用项目为数众多，类型各异，但其中绝大部分都处于城市的中心区，并且是与城市中心区复兴计划紧密联系在一起的。城市中心的重塑是许多历史建筑保护工程的起因，也是其主要目的所在。
昆西市场的修复重新塑造了当地的社区生活中心，提升了城市形象，吸引了大量的旅游者，成为波士顿城市中心区复兴的增长点。60年代以来，除昆西市场区以外，波士顿在滨水地区50平方英里的范围内进行了一系列的复兴计划，保留了大量的历史建筑。这一计划受到了联邦环境管理部（Department of Environmental Management）和大都市区域委员会（Metropolitan District Commission）的支持。70年代以来，波士顿很多滨水区地段被纳入今日的海港公园（Harbor Park）中。一个规划机构将这一复兴计划的主题归纳为：自然、港湾形态、历史和交通。[18]经过三十几年的城市复兴进程，波士顿成功地将濒临衰落的市中心，特别是滨水地区，转化成为富有活力、展现城市历史文化和自然魅力的场所，成为美国城市复兴的典范。
在欧洲，“城市复兴”是从20世纪80年代后，在西方国家特别是一些西欧发达国家逐渐发展起来的城市理论。目前，它已成为很多欧洲国家城市建设领域的一个主要议题和社会实践活动，并且日益成为欧盟本身的一个主要城市政策目标。这一理论产生的背景是，西欧国家在二战之后经历了一段长时间平稳高速的经济增长期后，进入到20世纪七八十年代，由于各种因素的作用，经济增长呈现的是更多不规律性和不可捉摸性，也随之引发了越来越多、越来越严重的各种社会问题，许多西欧传统工业城市或城市的部分地区出现了衰败。随着理论探索与实践的积累，人们逐步认识到，城市的复兴不仅仅是物质环境的改善，而更应该是融汇了社会、经济、环境和文化全面的复兴。
美国六七十年代兴起的城市中心区复兴，在背景上不同于欧洲后来的城市复兴，美国城市中如此大规模的城市更新和城市郊区化发展都是欧洲城市不曾有过的，因此在城市更新的内涵和外延上也与欧洲城市有所不同。二战后，城市的片面更新和郊区化发展，造成了美国城市中心区的衰落和诸多社会弊端。与城市郊区相比，城市中心区成为衰败、不安全、低收入住区的代名词，失去了应有的活力，形成了某种“城市病”。当昆西市场在1976年开放之际，其建筑师本杰明·汤普森即说道：“城市问题，即怎样塑造城市中心，是几乎所有的美国城市面临的最大问题。”[19]建筑遗产和历史环境的保护开始与社会经济和文化问题相结合，成为治愈城市弊病，复兴都市环境的重要途径。
1）建筑遗产再利用的实例
昆西市场的开发商詹姆斯·鲁斯（James W．Rouse）以充满浪漫色彩的计划和富于进取的性格而著称。在昆西市场取得成功后，他又和本杰明·汤普森一起合作，将这种以建筑遗产再利用为特色的开发模式运用到了纽约南街港区、巴尔的摩内港、迈阿密海湾市场、杰克逊维尔码头等项目之中，在美国，詹姆斯·鲁斯的名字成为城市中心区复兴的同义词。鲁斯也被称作“城市的幻想家”、“美国商人的乌托邦”。
鲁斯对纽约南街港区的开发始于80年代。事实上早在60年代，纽约就将南街海港区的11个街区划定为南街历史地段（South Street His－toric District），但始终缺乏应有的活力。本杰明·汤普森延续了昆西市场的模式，保存了区域内大部分历史建筑，只增加了少量新建筑。对建于1812年的红砖平顶仓库———谢莫洪排屋（Schermerhorn Row）进行修复，底层成为时尚品牌专卖店。经过更新，南街海港区形成了一个多达120家特色零售和餐饮店的商业观光区，并包含很多小型博物馆，提供了19．65万平方米的商业面积，每年吸引着1 000—1 200万的游客。[20]
80年代后期，鲁斯和汤普森还合作进行了巴尔的摩内港的改造项目。在对内港的改造中，保留了很多废弃的工业遗产，并赋予其新的商业功能。其中包括建于1914年，当时世界上最大的锡制品工厂———锡装饰公司（Tin Decoration Company）和锡装饰公司码头（Tindeco Wharf），以及4号码头的旧发电厂。内港的改造有效地塑造了城市的中心区，成为巴尔的摩市中心的象征。
在美国西海岸，旧金山海港区复兴也成为都市中心区复兴的典范。经过历史建筑的保护、港口货栈的再利用、环境的整合和交通的改善，整个渔人码头地区成为旧金山城市中心的象征。其中对于罐头厂（Canner－y）和吉拉德里（Ghirardelli）巧克力工厂的保护与改造成为当时美国建筑遗产再利用的代表之作（图5．6～图5．10）。
旧金山的罐头厂位于哥伦布大街尽端的戴尔蒙特（Del Monte）广场，靠近旧金山湾，是旧金山市中心的绝佳地段。1906年的大地震以及引发的大火几乎毁掉了整个旧金山。地震后，加利福尼亚水果罐头商会计划重建一座大型罐头厂，并最终选中了位于海边的基址。这里航运便利，又有铁路直接通往加州盛产水果的地区。罐头厂建成于1907年，到1909年，这里已经是世界上最大的蔬菜和水果罐头生产地，有2 500人在此工作，每天罐头产量达20万个。但30年代的经济危机使罐头厂停止了运转，并逐渐变成各类公司的仓库。到了20世纪60年代，这座建筑被卖出，面临拆除。
1963年，莱昂纳德·马丁（Leonard Martin）买下了这一建筑群，对于这样一座历史产业建筑，他的目的不是静态地保留和封存，而是赋予其新的商业价值，可以使人们“从每天的喧闹与匆忙中解脱出来，在一种怀旧的气氛中感受欧洲式的浪漫”。马丁为此聘请了专业的团队，包括建筑师霍华德·戈萨（Howard Gossage）、约瑟福·埃舍里克（Joseph Esh－erick）、马盖特·拉森（Marget Larsen）、托马斯·彻迟（Thomas Church）和司各特·彼彻（Scott Beach）。
建筑的外观被尽可能保留，内部改造成三层的商业步行街，建筑师们将厂房分为两部分，形成一个小尺度的庭院，用贯通的曲廊相连，形成了富有趣味的商业空间和不同性格的场所，除了敞廊之外的墙体大都是原有的。小庭院面向莱文沃斯大街的入口上被安装了一个五角星图案，这是罐头厂当年的商标。这一想法受到了原有墙面上加固铁件的启发，这些铁件都被完整地保留。原有的仿西班牙摩尔式风格（Moorish）的室内装饰也得以保存。在庭院中，栽种着从加州马里斯韦尔（Marysville）移植来的，有130年树龄的橄榄树。
图5．6 今日旧金山罐头厂外观
图5．7 墙壁上的铁件被保留
图5．8 罐头厂的商标被用来作为入口标志
图5．9 再利用后的吉拉德里巧克力工厂
图5．10 吉拉德里巧克力工厂经过修景后的布局
罐头厂的再利用获得了公众以及专业人士的认可，曾经废弃的工厂现在已经成为渔人码头附近的商业和休闲中心。这一项目是美国西海岸最早的建筑遗产再利用项目之一，并获得了1970年的AIA大奖。临近的吉拉德里巧克力工厂的改建也获得了巨大成功，设计师是著名景观建筑师劳伦斯·哈普林（Laurence Halprin）。这两项工程一起，成为旧金山渔人码头的核心部分，有效地促进了城市滨水区的复兴，并引发了历史建筑再利用的兴盛。在此之后，很多历史产业建筑和交通建筑都成为再利用的对象，比较大型的包括得克萨斯隆斯达酿酒厂（Lone Star Brew－ery）、华盛顿中央火车站、圣路易斯联合火车站等等。
同时期的欧洲，在法国的阿维尼翁（Avignon）、巴黎的马莱区（Marais District）、伦敦的巴比肯（Barbican）、热那亚的老港等已经成功地进行了城市中心的再利用；亚洲的一些国家也开始了类似实践，例如日本北海道函馆湾、新加坡的克拉码头等等；在美国还有普罗维登斯（Provi－dence）的学院山（College Hill）、纽约的SoHo、费城的社会山、安纳波利斯、查尔斯顿、萨凡纳、新奥尔良的Vieux Carré等地区也进行了类似的改造。这些城市都通过历史街区的再利用，促进了城市中心区的复兴，普遍出现了税收的增加，商业活动的复苏和城市居民的增多，显示出了惊人的活力。
2）“主要街道”（Main Street）计划
“主要街道”（Main Street）计划是20世纪70年代由历史保护国民信托建立的一项保护与发展计划，旨在通过对小城市中心商业地段的修复来振兴城市中心区经济。玛莉·米斯（Mary Means）是该计划的发起者，她认为保护者太过于强调保存单个的标志性建筑，而对于更复杂的城市中心区问题却关心得不够。当时的保护者大多把都市复兴看作是其他领域的问题，因为它涉及市场、经济发展和城市设施等课题。
国民信托最先在伊利诺伊州的吉尔斯堡（Galesburg）、南达科他州的温泉镇（Hot Spring）和印第安纳的麦迪逊市（Madison）进行了试点，通过这些实验，历史保护国民信托成功建立了一套在10万人口以下的小城市中进行中心商业区复兴的模式（图5．11、图5．12）。
图5．11 印第安纳州麦迪逊市的主要街道
“主要街道”计划受到了英国国民信托（Civic Trust in England）一些做法的启发，采用现代购物中心的模式来对小城市的商业中心区进行管理。“主要街道”计划联合了当地政府、商业委员会以及城市中心区的商人组织来推行这一计划。一般来讲，当代大型购物中心的拥有者都会雇用一个职业经理人来监管所有的店面和日常事务。同样，主要街道经理人是整个城市中心区商业店面的管理者和协调者，由城市中心区的商人们来支付主要街道经理人的薪酬。
“主要街道”计划包括以下四个关键因素：
（1）设计（Design）
与设计相关的是店面的视觉质量，包括建筑外观、广告招牌以及橱窗陈设等等；“主要街道”计划通过对历史建筑的修复和更新，重新建立了城市中心区的传统形象。
图5．12 主要街道上覆盖历史建筑的招牌被拆除
（2）提升（Promotion）
提升主要是指增加城市中心区的商业活力和价值。由于郊区化改变了人们的购物方式，市区商业街很大程度上被忽略了。“主要街道”计划调查后显示，市区需要通过自我提升自我完善来树立新形象。提升对于吸引市区人群是极其重要的。通过一系列的活动和推广，使城市中心商业区的店面以一种相互关联的整体形象出现，来提升商业形象，增加城市中心的活力和吸引力，并获得地产增值。
（3）协作（Cooperation）
协作主要是协调城市政府、商业委员会、商人行会、地方保护组织、银行以及不同利益的机构之间的关系，建立一种协作机制。
（4）经济（Economics）
城市复兴的财政支持是“主要街道”计划中最后的一个部分，也是最关键的部分。典型的策略是列出有贷款计划的当地银行，获取能够支持主要街道的资金。在过去，市区很大程度上被当地的借款机构忽略了，因为在此几乎看不到投资的潜力。而“主要街道”计划有效地振兴了城市中心区的经济，财产的价值可以得到实质上的提升。因此较容易得到地方银行的联合支持。此外，“主要街道”计划还要考虑地方经济的特色、多样化和平衡，来确定建筑再利用的功能。
综上所述，“主要街道”计划事实上是在私有制市场经济条件下对小城市中心商业区的一种整合，通过对一系列店面的修复和街道设施的重新建立，维护城市传统形象和地方特色，复兴城市中心区的经济。该计划已经在美国的很多地方得到实施。
纽约州的柯宁（Corning）是“主要街道”计划早期的一个典型实例，该计划旨在复兴小城镇的商业中心区。当地的历史建筑保护者和商人自发组成了市场街修复服务中心（Market Street Restoration Agency），来负责对整个城市中心商业区的建筑修复和商业复兴。他们意识到，那种采取一些肤浅的装饰手段或追求简单的视觉刺激来增强吸引力的做法，对整条街来说是毁灭性的，而传统的商业风貌则会为街道带来整体的商业氛围和档次的提升。大多数美国小城镇中的那些19世纪的沿街商业建筑都有同样的原型：底层沿街设店铺，二层或三层作为住宅，立面划分为连续三跨。其装饰风格呈现出一种折衷和混杂的多样性，但整体上非常协调。柯宁当地的修复计划采取了一种平实而整体的方式：去掉遮盖住原有立面的一些装修；恢复建筑原有的外观、颜色和肌理；沿街店面尽量恢复到传统样式；招牌缩小到合适尺寸，尽量采用传统风格并减少视觉刺激性；最后，该组织成员们自发动手为人行道增加了树木、路灯、长椅、草坪等公共设施。
由于之前的店面装修大多采用廉价的临时型材料，所以比较容易拆卸，幸运的是其背后的一些原有装饰和檐口细部大多保存完好，经过这些改造，整条街恢复了传统商业街的风貌，丰富而协调，提升了整体价值（图5．13、图5．14）。
在三年多的时间里，该计划就从最初的三个城市很快发展到了三十多个城市。至1987年末，在650个列入“主要街道”计划的社区中，来自社会的投资增长了一亿美元。[21]然而到了20世纪末，主要街道计划引发的公共和私人投资就已经达到了110亿美元，有将近60 000座历史建筑被修复，提供了174 000个新的工作岗位，每1美元的花费将得到35美元的再投资。[22]这个计划的积极结果是显而易见的，美国的很多城市要求任命主要街道委员会，以致于历史保护国民信托难以对每个委员会进行直接管理。“主要街道”计划被称为历史保护国民信托“有史以来最好的创意”，并且时至今日一直在进行。
图5．13 柯宁市“主要街道”计划中的一栋建筑修复前后的对比（左图为修复前）
图5．14 商店业主在拆除遮盖历史建筑细部的装修
主要街道中心位于华盛顿的国民信托总部，也是一个全国性的社区信息和资源交流中心，它为地方官员和城市中心区的发展商提供相关资讯并定期组织国家城镇会议（National Town Meeting）。
经过近三十年的实践，“主要街道”计划有效地推动了地方历史保护和城市中心区复兴，并开始从中小城市向大城市发展。该计划证明，对历史商业建筑的修复可以成为城市中心区复兴的重要组成部分，历史保护能够带来经济发展和市区活力的提升。
1979年，美国历史保护审议委员会进行了一次题为《历史保护对于城市复兴的作用》[23]的研究。研究认为，历史保护项目不仅对所在历史区域有显著的促进作用，而且对所在城市的经济、社会、文化和艺术上都有所促进，是城市复兴的积极因素。通过对一系列具有历史和艺术价值的建筑进行保护、更新和再利用，正在形成一种“回归城市”（Return－to－the－city）的运动。研究认为，历史保护对于城市的作用主要体现在以下方面：
（1）新的商业开始形成；
（2）历史保护吸引了更多的私人投资；
（3）历史保护刺激了旅游业的发展；
（4）历史财产的价值得到了显著提升；
（5）历史街区的生活质量得到改善，邻里感以及社区自豪感得以提升；
（6）产生了新的就业机会；
（7）土地使用方式更为一致；
（8）财产税和交易税有所增加；
（9）一定程度上抑制了区域的贫困和衰落。
3）新都市主义的兴起
建筑遗产保护，对于二战后美国的城市发展来说，是不可或缺的一环，正是建筑和历史环境的保护，使城市中心区得到了再生，也引发了新的城市规划思想。
20世纪80年代开始，美国对郊区化增长模式的反思逐渐形成一股潮流，在城市规划中，“新都市主义”（New－urbanism）成为这一潮流的领导者，并成为90年代后美国乃至整个西方世界城市规划中最重要的探索方向之一。确切来讲，新都市主义是城市发展的一种新方向，而历史保护并非其要旨。但从历史上来看，新都市主义正是在对郊区化发展进行反思的背景下，经过对历史遗产与城市关系的再认识而逐步形成的。
在美国有关新都市主义的论述中，有两个名词是经常被提及的：66号高速公路（Highway 66）和主要街道（Main Street）。[24]66号高速公路是贯穿美国东西的主要干道，是美国发达的高速公路系统的缩影，代表了城市扩张和蔓延的历史，是美国现代主义城市的代名词。而主要街道则代表了典型美国城市的历史中心区，代表了历史的、温情的、关注邻里感和公共空间的新都市主义规划模式。
新都市主义重新审视历史在城市中的作用，注重公共空间和社区中心，提倡居民的参与。在城市中心区，强调保持旧城的尺度和肌理，在郊区则提倡一种有节制的、公交导向的“紧凑开发模式”，这些得到了政府的大力支持。新都市主义的明确目标是：
（1）修复大城市区域现存的市镇中心，恢复强化其核心作用；
（2）整合重构松散的郊区，使之成为真正的邻里社区及多样化的地区；
（3）保护自然环境；（4）珍视建筑遗产。[25]
在区域规划层面的主要实践有波特兰区域规划、芝加哥大都市区面向21世纪区域规划等项目；在城镇和社区层面的实践有佛罗里达“海滨社区”、芝加哥西加菲尔德公园（West Garfield Park）社区重建、纽约曼哈顿布莱恩公园（Bryant Park）再生项目等。
新都市主义是美国历史保护运动发展和城市规划思想演变的结果。从美国战后的城市更新和郊区化发展，到《美国大城市的死与生》以理性的民粹主义和城市活动角度对城市建设进行反思，从保护建筑遗产和城市复兴，到新都市主义的兴起，可以看出美国战后的城市发展历程，也可以看出建筑遗产和历史环境保护在其中扮演的重要角色。
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