对于“居民全部外迁”的反思

4.3　对于“居民全部外迁”的反思

《卢湾区新一轮旧区改造的方法与对策》指出:“针对思南路沿线的花园住宅、有历史文化保护要求的花园里弄建筑物等，采取居民全部外迁的方法，恢复其原有使用功能与使用方式，内部进行必要调整、修缮。”

思南路47－48号街坊内的原有居民将全部迁出。对于这些居民而言，这样的做法公平吗?是否会影响他们将来的生计?毕竟在市中心，有时卖凉水也能过活。这些问题决不是三言两语便能回答的，还是让我们先去看看其他城市的经验吧。

2005年1月，北京市规划委主任陈刚就北京新规划问题答记者问时指出，旧城里要有“老北京”，因此，旧城人口的调整还要考虑到文化结构的调整。对旧城保护的内容不仅是建筑体型、空间格局，还需要保护旧城的文化内涵。维护旧城文化包括有形文化，还有无形文化，需要维护旧城所特有的传统文化氛围。这就要求旧城居住人口的多元化，既要有京味十足的“老北京”，也要有一些从事文化产业、热爱并通晓传统文化的人群，同时，旧城中也需要物业、清洁等简单劳动的从业者。但是，这些人口构成的比例多少才合适，这是一个漫长的调整过程，要根据旧城的劳动力岗位与就业需求这些市场的手段来确定人口多元化的构成比例。所以，旧城人口的调整并不是要“轰走低收入的人”，而是要解决目前旧城低收入人群太密集的问题，要改善他们的居住与生活水平，这样才能切实改善旧城生产生活条件，疏散过密人口，消除安全隐患，重塑旧城优美空间秩序⁽⁶⁾。

北京如此，那么欧洲城市呢?1970年代以前，欧洲也在旧城改造实践中走过一段弯路。一些具有历史文化遗产价值的老城区因年久失修、所处地段又具有极高的商业开发价值，成为许多借城市开发而牟利的房地产商觊觎的目标。通常的做法是，开发商看准一块地，然后将其上建筑通通推倒，重建高档商品房和写字楼，将它们卖给企业和富人。在这种城市开发模式下，具有历史文化遗产价值的诸多建筑被破坏了，城市的人文环境丧失殆尽。博洛尼亚历史中心区也同样面临过开发后住宅走向贵族化（gentrification）的倾向。要改变这一点非常困难，因为居住在原社区里的低收入家庭没有能力承租经过改建后的房屋。当时的博洛尼亚市政府由意大利共产党执政，市政府聘请Pier Luigi Cervellati⁽⁷⁾任总规划师。其整体规划的要点是:利用公众住房基金改善社区居民的生活环境，保护历史建筑。用法律的形式规定居住其中的90%以上的原有住户必须留下来，居住在社区里的低收入家庭的租金不能超过其家庭收入的12%～18%，实现了历史街区里“什么样的人就住什么样的房”的改造目标。

举例说，如原先在一个街区拐角有一家面包房或咖啡馆，经过改造后原主人仍然是这里的居民，面包房或咖啡馆依旧开业。这项改造规划照顾了社区中、低收入家庭和小店主的利益，因此深得居民（特别是低收入居民）的欢迎，群众参与热情非常高。在社区居民的参与下，博洛尼亚旧城改造取得了成功。这说明在城市开发中，保护历史文化遗产不仅需要技术和知识，而且需要制定相关的社会政策，调动人的积极性。这比仅仅保护历史建筑更重要，只有扎根社区、符合民意的改建方案才能得到社区多数民众的欢迎，也才能体现保护历史文化遗产的人文价值^［43］。

不可否认，一刀切地让“居民全部外迁”是一种遗憾。如果历史建筑是一种载体，那么失去了所有的原生居民后，这些载体将承载什么呢?朱阿姨住在万福坊某号，对社区活动十分热心。她是卢湾区侨眷联络员，负责征求意见、召集会议等活动，同时积极支持居委会的工作。比方说，每天早起关弄堂里的路灯；定时上门收清洁费；看望家庭病床；为公益活动上门收募捐款；“非典”期间，负责出黑板报、排解纠纷等等。当然这些都是细微琐事，但也正是这些细微琐事构筑了传统邻里社区中的亲切尺度与美好的人际关系。用她自己的话来说，“做一些力所能及的事对自己很有价值，一走进弄堂，就老开心的”。这样的社区生活与邻里关系，在新建的商品房楼盘中，是多么的可望而不可即。这是一批人花了半个世纪的时间积淀的一种社区文明，好比是另一种形式的古董，一旦摔碎就再也补不回来了。

1）“居民全部外迁”的后果

阅读《卢湾区新一轮旧区改造的方法与对策》后我们发现，卢湾区新一轮改造课题组在全区境内做了深入而细致的研究，从微观层次上探讨了旧区改造的6种模式。但是我们也注意到在6种模式中，除去功能置换的“保持历史风貌、内部功能置换”模式外，在其余5种模式中都提到了“居民全部外迁”的方法，这的确值得商榷。目前上海中心区居住人口821.3万人，基本达到2005年上海城市总体规划820万人的目标，按照2020年的规划目标800万人来计算，即使将要外迁的20万人都是里弄居民，也不过只占旧式里弄现有居民的7.5%，里弄现有居民总数的5.5%。也就是说，无论现有城市规划是否值得商榷，它说明在疏解市中心人口时，里弄人口外迁的压力并不是很大。同时在今天的里弄中，至少有60%～70%的居民不愿意外迁。不愿外迁的理由对老年人来说这是他们生于斯老于斯的场所，有着太多的记忆；对年轻人而言，则大多数是出于工作地点的有利选择。居民大量外迁既破坏旧区原有的社会结构，又给迁出的居民带来生活和工作的困难。同时老城区成片的改造也会使得旧城城市肌理受到严重的破坏，使得上海失去了她的原有风貌。对于课题组而言，其实他们的理想很简单，就是保留那些不得不保留的历史遗产，其余的则按照“凸现上海现代化国际大都市中心城高尚社区魅力的改造方式”进行改造，简而言之，留下官方认可的历史遗产，去除“累赘”，重新建设。而这些所谓的“累赘”是:人们的住家、商店、教堂、住宅区、珍贵的纪念性建筑物等。它们是当地人们生活习惯和社会关系赖以维持的整个组织结构的基础。把孕育着这些生活方式的建筑整片拆除常常意味着把这些人们一生的（而且常常是几个世代的）合作和忠诚一笔勾销。在进行“清除”任务时，规划师必须消灭一些珍贵的社会器官，这些社会器官一旦被清除后是不易恢复的，不像重建一片房子或重铺一条街道那样容易^［44］。

因此，我们认为《卢湾区新一轮旧区改造的方法与对策》实际上还是保持着大规模改造的思路，只是更为隐蔽、更为细化而已。我们认为，在老城区，对于传统生活形态和相应的物质环境，无论在何种情况下都必须采取渐变、小规模改造的手法。也就是说，我们必须在一定的限制内进行这种转变，必须在城市原有的结构中进行转变。这样的城市才具有活力。在此基础上，对其周边地区的局部进行改造，等居民适应了新的事物，再根据发展的需要，拆除或改建原先保留的老的部分。同样，新来居民的数量不能超过留下的居民数量，否则无法利用原有的社区感将新来的居民最快地融入这个社区之中。这样既能促进异质人口共居，又能最大限度地维持旧城的城市机理和社会结构形态。正如芒福德所指出的:“中心区新旧住宅的混杂存在提供了一种更为多样化的生活或生活复杂性的可能，是防止城市空心化现象、维持人口的多样性、保持历史城市运作活力的基础。”^［44］所以，一个充满活力的街区总是既有新建筑又有旧建筑，而如果全部是某一个时期的建筑，只能说这个街区已经停止了生命^［33］。

2）原有居民或走或留的矛盾

在2000年动迁工作开展之前，思南路47－48号街坊内建筑的使用变更概况主要划分为5个阶段:①初建时期的独用方式；②1930－1940年代部分住宅的租用方式；③1956年公私合营之后产权性质的转变；④1968年“文革”初期一部分住宅的强占；⑤改革开放落实政策后一部分产权的回归。每一次建筑使用状况的大规模变更必然带来人员的变更，由此可见街坊内的居民结构一直处于变化之中。但是，哪些人才是原生居民，哪些人应该留下来，其中的标准应该如何制定?在分析了思南路47号街坊的1944年、1999年户籍后，在理解了新中国成立前、公私合营、“文革”等特殊历史时期的动荡后，也许谁也无法为上述问题找到简单的解决方法。正所谓，剪不断、理还乱。

开发商实施“居民全部外迁”的理由主要有二:①历史建筑日益破败、亟须物质形态的保护。现有住宅大都建造于1920－1940年代，已有60～80年的历史，年久失修、结构简陋、阴暗潮湿，水、电、暖气等配套设施落后，已不再满足现代社会居住的需求。这样的居住条件和生活环境与上海国际化大都市的城市形象很不匹配。②不合理的使用方式。原先独家独幢的花园洋房，现在成了“七十二家房客”，几家人合住一幢花园住宅的矛盾无法解决。对历史建筑的过度使用就是对稀缺资源的浪费。此外，一些居民对这些历史建筑并不珍惜，任意改造、加建甚至于破坏。“随着经济发展与社会进步，住宅作为人类满足生活需求、适应自然和改造自然的产物，人们必将持续对住宅功能和居住环境产生新的需求，因而就会对原有环境和生活习惯产生某种改造的欲望。因此，对原有住宅与环境的改造必将成为住宅建设与发展中的永恒话题。”开发商认为，保护历史建筑才是当务之急，至于原生居民，由于经济条件的限制，他们不可能承担这批住宅将来的巨额租金，所以将他们全部外迁也是无可奈何之举。

确实，从开发商的立场出发，“居民全部外迁”是必然的结局。但从社会结构角度出发，这样一刀切的做法毕竟是错误的，将带来不可估量的社会影响。因此历史中心区的复兴不是一个单一的问题，在此我们期待着相关社会政策的出台。

3）动迁赔偿政策好坏一刀切

（1）针对原先居住条件较差的住户

原先住万福坊沿街面的一户居民，有亭子间一间（约11平方米）、前楼一间（约17平方米），没有独用卫生设备，居住条件差。动迁后，迁至南浦大桥一带，只需补交2万元，便拥有三室一厅（三室面积分别为14平方米、14平方米、11平方米）的独用公寓，居住条件可谓大大改善。

（2）针对原先居住条件较好的住户

万福坊某号朱阿姨家，1952年她丈夫筹备新房，用十几根条子顶了这套三层楼的新式里弄，从此一住就是大半个世纪。“文化大革命”时把一楼“紧缩”给了另一户人家住。为了方便起见，1970年代末，向房管所申请后，朱家利用晒台的一部分搭建了一间厨房。除了一楼的厨房、过厅、二楼的浴室、一楼至二楼的楼梯为两家共用外，其余各处均独用。朱家在一楼楼梯处装了一扇门，平日里这扇门是关着的（浴室毕竟不必时时用），那就等于一楼以上便是朱家独用了。勘测面积、发房产簿时还不是社会主义市场经济的年代，以如今的眼光看来那时的面积计算方法就比较特别了。朱家住的房间中明确写明有使用权的有5处:二大二小4个房间，加上1个阁楼，其余一楼厨房、二楼浴室写明共用，三楼卫生间以及阳台、晒台写明独用。也就是说，除了4个房间、1个阁楼外，共用的厨房、浴室和部分楼梯，独用的卫生间、阳台、晒台和部分楼梯不属朱家所有（图4－3）。具体的面积计算如下。

图4－3　朱阿姨家的生活形态——万福坊某号（2000）

①房产簿上面积的计算方法（所有房间面积均为使用面积，不包括墙）:

大房间一（20.58平方米）＋大房间二（20.58平方米）＋小房间一（9.84平方米）＋小房间二（9.84平方米）＋阁楼（3.36平方米）=64.20平方米。

②参照当前销售商品房的计算方法（即建筑面积，包括墙；阳台面积按实测面积的1/2计算；晒台不计入面积；建筑西侧墙与隔壁共用，从中轴线起计算；东侧墙面对里弄，全数计入面积）:

共用厨房之1/2（6.40平方米）＋过厅之1/2（4.17平方米）＋一楼至二楼楼梯之1/2（4.83平方米）＋共用浴室之1/2（1.52平方米）＋大房间一（24.74平方米）＋大房间二（24.74平方米）＋小房间一（12.62平方米）＋小房间二（12.62平方米）＋阁楼（3.36平方米）＋阳台一（0.85平方米）＋阳台二（0.85平方米）＋卫生间（3.04平方米）＋二楼至三楼楼梯（9.66平方米）＋三楼至晒台楼梯（5.85平方米）＋厨房（6.25平方米）=121.50平方米。

这一进一出，面积几乎相差一倍！动迁户拿到的赔偿金是以使用面积计算的，而购买商品房均是按建筑面积计算的。且不说现在的商品房价位高得吓人，单是算面积，已然是得不偿失了。

动迁赔偿方式分为两种:现房或是现金。因为动迁组可以提供的房子地处郊区，交通不便，周边公共设施也不发达，对老年人来说不甚理想，所以朱家选择现金的赔偿方法。参照“义品村”独立式花园住宅的现金赔偿标准，使用面积每平方米可赔偿1万元（当然已是很高的标准），那朱家充其量可得60万元左右的赔偿金。因为朱阿姨的老伴身体不好，朱家非常依赖周边如医院等公共设施（瑞金医院就在万福坊附近），当然还有归属感等因素，所以朱家还是考虑将来能住在城市中心区。用这些钱可以买到怎样的房子呢?

让我们考察一下思南路周边的房价。首先是新建楼盘，如香山丽舍，位于复兴路和瑞金二路交界处，建有一幢30层的高层公寓和一幢4层的联排式住宅。高层是1.5万起价，联排式住宅是均价2万元。按照朱家原先120平方米的建筑面积来算，那就是买一套公寓需180万元。其次是老洋房，去年在绍兴路地段成交的一套联立式老洋房，有产权，每平方米1.3万元。需要强调的是，这是去年的价位，如今房价上升幅度之大，让人叹为观止。最后看看二手房市场，根据《上海二手房指数报告（2003年4月份）》，卢湾区淮海路附近的房价是7829元/平方米，120平方米的建筑面积也是93.95万。朱家若想保持原先的生活水准，起码补贴30万元以上。或是只能降低生活条件（以上各价位——动迁户赔偿金、香山丽舍售价、二手房平均报价均为2003年上半年时的标准）。

朱阿姨曾说过，她在这里住了大半辈子，可以说这套三层楼的新式里弄是她的物质归宿和精神寄托，可是为什么在房子问题上她就有一再遭难的感觉呢?在公私合营的时候提心吊胆，到了“文化大革命”时又成为冲击对象，老了仍要再次面对住宅拆迁的问题！