增长管理的工具

3.5.2　增长管理的工具

无论是在地方、区域还是州的层面，增长管理的目标都是通过一系列的法律与政策措施来实现的，这些措施被称作增长管理的“工具”或“技术”。美国各州采用的增长管理措施可以归纳为以下四个方面:①对土地开发实施综合规划；②对地区建设实施总量控制；③以公共设施配套引导城市发展的时序；④设立不同的增长管制区。

各地结合自身情况普遍进行增长管理的创新和实验，新的管理工具层出不穷，包括各种特殊类型的管理法规、计划、税收政策、行政手段、审查程序等等，不少专家分别从不同的角度对其进行了归类。表3.2是E.Fonder归纳美国增长管理的部分工具（张进，2002）。

表3.2　部分常见的增长管理工具

简要介绍其中几项对于区域和城市增长有重要调控作用的指标。

（1）城市增长界线（Urban Growth Boundaries，UGBs）/绿带。所谓城市增长界线就是围绕现有城市划出的法律界线，所有增长都被限定在界线以内；界线之外是农田、林地和开敞地，仅限于发展农业、林业和其他非城市用途。美国的俄勒冈州以城市增长界线的实施而闻名。该州法律规定，城市增长界线范围内应包含现已建设土地、闲置土地及足以容纳20年规划期限内城市增长需求的未开发土地，地方政府必须对土地供应情况进行监督，并定期考查有无必要对现有增长界线进行调整。

（2）扩界限制（Annexation Restriction）。在有城市增长界线的情况下，一般要对增长界限的现状容量作定期评估，并根据增长需要适当扩展。但为避免城市和公共设施的分散以及给财政和纳税人造成负担，扩界受到严格限制，有的地方要求获得城市议会绝大多数人的通过，有的则要求由市民投票表决。

（3）足量公共设施的要求，即同步配套要求。新开发项目上马时，必须确保足够容量的道路、给水、排水和学校等设施到位，如社区无力承担建设这些设施，可要求开发商提供，作为取得开工许可证的条件。

（4）开发影响费。这是为增长所需的各类基础设施筹集资金的一种手段，事关公正与公平。根据这一收费制度，开发商和购买新房者必须为他们的影响而负担更多的基础设施开支；若不收取影响费，则这笔开支的大部分将通过提高房产税摊到社区现有居民的头上。

（5）开发权转移。为防止在保护区内土地上的开发，将开发权与土地分离并允许转移到更适宜开发的地区，因而开发权可以买卖以补偿土地所有人。

（6）公交导向型开发。强调整合公共交通与土地使用的关系，主张集约化、高效率的土地利用模式，以形成更为紧凑的区域空间形态。在社区内提供良好的步行系统，增加包括步行、自行车和公交等各种出行方式的选择机会，以减少对小汽车的依赖。

（7）社区影响报告。某些大型开发项目会对整个社区造成影响，社区影响报告就是在开发项目提案批准之前对其影响进行评估，并将评估结果公之于众的一种手段。报告须包含如下因素:项目可能增加的各年龄组的人口数量；10年之内预期增加的学生数和现有教学设施的容量；现有市政设施和公共设施可利用程度和所面临的新要求；项目内外的道路系统情况；社区（市、县、学校系统）财务影响分析。

（8）环境影响报告。类似社区影响报告，环境影响报告是在批准开发项目提案前获取其环境影响信息的一种手段。提案须证明符合下面三项要求方予批准:不致对环境造成明显破坏；有对区域资源保护的构想和设计；不会对可用于该项目以及将来任何项目的整个资源提出不相称或过度的需求。