保修费用的处理

6．3　保修费用的处理

工程项目保修是项目竣工验收交付使用后，在一定期限内施工单位对建设单位或用户进行回访，对于工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，应当由施工单位负责修理，直到达到正常使用的标准。

工程项目保修的具体意义在于：建设工程质量保修制度是国家确定的重要法律制度，建设工程质量保修制度可以完善建设工程保修制度，监督承包方工程量，促进施工单位加强质量管理，保护消费者和用户的合法权益。

6．3．1　建设项目保修

建设项目保修要在一定的建设项目保修期限内，建设项目保修期限是指建设项目竣工验收交付使用后，由于建筑物使用功能不良或无法使用的问题，应由相关单位负责修理的期限规定。按照国务院颁布的279号令《建设工程质量管理条件》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

6．3．2　保修费用及其处理

1．保修费用的含义

保修费用是指对保修期间和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。保修费用应按合同和有关规定合理确定和控制。保修费用一般可参照建筑安装工程造价的确定程序和方法计算，也可以按照建筑安装工程造价或承包工程合同价的一定比例计算（目前取5%）。一般工程竣工后，承包人保留工程款的5%作为保修费用，保留金的性质和目的是一种现金保证金，目的是保证承包人在工程执行过程中恰当履行合同的约定。

2．保修费用的处理

工程保修费用，一般按照“谁的责任，由谁负责”的原则执行，具体规定如下。

（1）勘察、设计原因造成保修费用的处理。勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由勘察、设计单位负责并承担经济责任，由施工单位负责维修或处理。按新的合同法规定，勘察、设计人应当继续完成勘察、设计，减收或免收勘察、设计费并赔偿损失。

（2）施工原因造成的保修费用处理。施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷，由施工单位负责无偿返修并承担经济责任。如果在合同规定的程序和时间内，施工单位未到现场保修，建设单位可以另行委托其他单位修理，由施工单位承担经济责任。

（3）设备、材料、构配件不合格造成的保修费用处理。因设备、建筑材料、构配件质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。至于施工单位、建设单位与设备、材料、构配件供应单位或部门之间的经济责任，应按其设备、材料、构配件的采购供应合同处理。

（4）用户使用原因造成的保修费用处理。因用户使用不当造成的质量缺陷，由用户自行负责。

（5）不可抗力原因造成的保修费用处理。因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位和设计单位都不承担经济责任，由建设单位负责处理。

【综合案例】

某建设单位与某建筑公司签订了一项建设合同。该项目为生产用厂房以及部分职工宿舍、食堂等。施工范围包括土建工程和水、电、通风等安装工程。合同总价款为5300万元，建设期为两年。按照合同约定，建设单位向施工单位支付备料款和进度款，并进行工程结算。第一年已经完成2500万元，第二年应完成2800万元。

合同规定：

（1）业主应向承包商支付当年合同价款25%的工程预付款。

（2）施工单位应按照合同要求完成建设项目，并收集保管重要资料，工程交付使用后作为建设单位编制竣工决算的依据。

（3）除设计变更和其他不可抗力因素外，合同价款不做调整。

（4）施工过程中，施工单位根据施工要求配置合格的设备、工器具以及建筑材料。

（5）双方按照国务院颁布的279号令《建设工程质量管理条件》第40条规定确定建设项目的保修期限。

项目经过两年建设按期完成，办理相应竣工结算手续后，交付远方公司。建设项目中两个生产用厂房、职工宿舍、食堂发生的费用见表6－2。

表6－2　项目费用表　（单位：万元）

其中，生产工具未达到固定资产预计可使用状态，另外，建设单位支付土地征用补偿费用450万元，购买一项专利权300万元，商标权25万元。

问题：

（1）建设单位第二年应向施工单位支付的工程预付款金额是多少？

（2）如果施工单位在施工过程中，经工程师批准进行了工程变更，该项变更为一般性设计变更，与原施工图相比变动较小，建设单位编制竣工决算时，应如何处理竣工平面示意图？

（3）建设单位编制竣工决算时，施工单位应该向其提供哪些资料？

（4）如果该建设项目为小型建设项目，竣工财务决算报表中应该包括的内容有哪些？

（5）建设项目的新增资产分别有哪些内容？

（6）生产厂房的新增固定资产价值应该是多少？

（7）建设项目的无形资产价值是什么？

（8）如果该项目在正常使用一年半后出现排水管道排水不畅等故障，建设单位应该如何处理？

（9）该项目所在地为沿海城市，在一次龙卷风袭击后发生厂房部分毁损，发生维修费用40万元，建设单位应该如何处理？

解 （1）第二年向施工单位支付工程预付款＝2800×25%万元＝700万元

（2）按照有关规定，在施工过程中，虽有一般性设计变更，但能将原施工图加以修改补充作为竣工图的，由施工单位负责在原施工图上注明修改的部分，并附以设计变更通知和施工说明，加盖“竣工图”标志后，作为竣工图。

（3）施工单位向建设单位提交的资料包括所有的技术资料、工料结算的经济资料、施工图纸、施工记录和各种变更与签证资料等。

（4）小型建设项目竣工财务决算报表的内容包括工程项目竣工财务决算审批表，小型项目竣工财务决算总表，工程项目交付使用资产明细表。

（5）建设项目的新增资产包括新增固定资产和新增无形资产。

（6）生产厂房新增固定资产的价值包括以下部分。

分摊土地补偿费＝450×（1900／3900）万元＝219万元

生产厂房的新增固定资产价值＝（1900＋300＋320＋219）万元＝2739万元

（7）新增无形资产价值＝（450＋300）万元＝750万元

（8）该故障属于建设工程的最低保修期限内，建设单位应该组织施工单位进行修理并查明故障出现的原因，由责任人支付保修费用。

（9）由于不可抗力造成的质量问题和损失所发生的维修、处理费用，应由建设单位自行承担经济责任。