总概算书的编制方法

14　建筑安装工程概算

14.1　建筑安装工程概算的概念

1）建筑安装工程概算

建筑安装工程概算，是在初步设计（或扩大初步设计）阶段，根据建设工程项目情况和市场预测等资料，按照设计图纸、概算定额（或概算指标）、费用定额等编制的，从工程筹建到竣工交付使用全过程应该发生的全部建设费用的技术经济文件。

国家规定，工程初步设计阶段必须编制工程设计总概算，采用三阶段设计时，在技术设计（扩大初步设计）阶段还应编制工程设计修正概算。

设计概算是设计文件的重要组成部分，是控制建设项目总投资的最高限额和主要依据，是拨款、贷款的依据，是安排年度建设计划的依据，是招标编制标底的依据，也是考核设计方案的依据，工程竣工决算的依据。

2）建筑安装工程概算分类

（1）按工程特征分

按工程特征可分为建筑工程概算和设备及设备安装工程概算两大类。

①建筑工程概算。建筑工程概算又可分为一般土建工程概算、给排水工程概算、采暖通风工程概算、电气照明工程概算等。

②设备及设备安装工程概算。设备及设备安装工程概算又可分为设备价值费用概算、设备安装（机械设备、电气设备等）工程概算。

（2）按概算编制程序分

按概算编制程序可分为单位工程概算、单项工程综合概算、其他工程和费用概算、总概算。

3）建筑安装工程总概算编制的步骤

建筑安装工程概算，首先编制单位工程概算，在此基础上编制单项工程概算及其他工程和费用概算，再在此基础上编制总概算。编制步骤及编制内容如图14.1所示。

图14.1　建筑安装工程总概算编制程序及内容

14.2　安装单位工程概算书的编制方法

单位工程概算指在初步设计阶段（或扩大初步设计阶段）根据达到设计深度的单位工程设计图纸、概算定额（或概算指标）、有关费用定额和技术资料编制的单位工程建设费用的技术经济文件，也称为单位工程设计概算书。它是编制安装单项工程综合概算的基础。

单位工程概算书的编制方法有概算定额编制法和概算指标编制法两种。

单位工程概算由两部分组成：一部分是土建工程概算部分，另一部分是安装工程概算部分。

·14.2.1　安装单位工程概算书的编制方法·

建筑安装工程概算土建工程部分，请参阅相关书籍的介绍，本节仅讲述安装单位工程概算的编制方法。

1）根据概算定额编制安装单位工程概算

安装工程全国没有统一概算定额，均由各地区根据国家计委颁发的《电气工程概算定额》《采暖、给排水、燃气工程概算定额》及《通风空调工程概算定额》项目划分和工程量计算规则的规定，编制各地区的概算定额。所以，概算书必须按工程所在地区的概算定额编制，概算定额不能跨地区应用。

概算定额是在预算定额基础之上，以工程主体分部分项为主，进一步综合、扩大、合并相关部分编制而成。故单位安装工程用概算定额为依据编制概算书的方法，与安装单位工程施工图预算书编制方法和步骤基本相同，只是工程量计算规则、相关工程费、子目及综合系数，按当地概算定额规定计算，价差及工程造价计算程序亦按当地规定执行。在编制安装单位工程概算书时，通常不计算措施费、规费、利润、税金及技术经济指标等，而是在编制安装单项工程综合概算或建设项目总概算时，将几个单位安装工程合并后一次计算，以减少计算工作量。

2）根据概算指标编制安装单位工程概算

当初步设计深度不够，图纸或工程数据等资料不齐全时，可利用概算指标编制安装单位工程概算。

概算指标比概算定额更进一步综合、扩大，所以根据概算指标编概算，比根据概算定额编概算更加方便和简单，但准确度较差。

概算指标一般以单位建筑面积直接费表示（元／m2，元／100 m2），或者以单位建筑体积直接费表示（万元／1 000 m3）。概算指标由各地工程造价管理站，随时公布根据本地区具有代表性工程计算的造价指标（数），以指导和控制本地区的工程造价。如果用当时的概算指标来匡算投资极为方便，因时差不大，故调差幅度不大或不考虑调差。

用概算指标编制概算的具体方法是：

①根据图纸计算建筑面积（或体积）。

②将建筑面积（或体积）乘以与设计特征相符的概算指标，汇总后求出安装单位工程概算直接费。

③按计费程序计算费用和概算造价。

④将安装单位工程概算价值除以建筑面积（或体积），得出技术经济指标。

⑤工料分析。

·14.2.2　设备购置费及设备安装概算编制方法·

设备购置费及设备安装概算，无论是按单位工程编制还是按单项工程编制，其方法均相同。

1）设备购置费概算

设备购置费概算，也即是设备概算价值的确定，按下式计算：

设备概算价值＝设备购置费＝∑（设备原价＋设备运杂费）

（1）设备原价的确定

设备分标准设备和非标准设备。国内标准设备按现行出厂价格计算；非标准设备按制造厂的报价或参照有关类似设备资料进行估算；国外进口设备，按中国进出口公司规定的进口商品价格或国外承制厂订货的价格单确定。

当初步设计列出了设备明细表时，标准设备原价按下式计算：

标准设备原价＝单台设备原价×设备台数

当初步设计未列出设备明细表时，可由当地主管部门或设计单位或咨询单位，根据设备重量或以设计的生产能力（扩大价格指标，元／t）进行计算，其计算式如下：

标准设备原价＝扩大价格指标×设备质量或设计的生产能力

非标准设备原价，根据设备类别、性质、质量，按主管部门或地区规定的以及咨询单位提供的设备单位质量估价指标乘以设备质量计算，其表达式如下：

非标准设备原价＝单位质量估价指标×设备质量

（2）设备运杂费的确定

设备运杂费，指设备出厂地点或调拨点到达工地仓库所发生的一切费用（如包装费、手续费、运输费、采购费及保管费等）。

由于设备供应渠道、生产厂、运输方式和距离等因素不易分项计算，只能按占设备原价的百分比（运杂费率）来计算，运杂费率由各地有关部门规定或咨询单位提供。其计算式如下：

设备运杂费＝设备原价×运杂费率

有的地区规定国内设备运杂费率为6%，偏远地区因交通不便，为8%（包括采、保费2%～2.5%）甚至更高。

（3）建设时期设备价差指数

根据物价涨幅由各地造价部门确定或咨询单位提供。

2）设备安装工程费用概算

设备安装工程直接费，由人工费、材料费和施工机械使用台班费组成，一般按以下3种方法计算：

①按占设备原价的百分比（设备安装费率）计算：

设备安装工程费用＝设备原价×设备安装费率

设备安装费率一般取2%～5%。这种计算方法适用于有明细表的标准设备安装。

②按每吨设备安装费指标计算安装费：每吨设备安装费指标，也称设备安装费概算指标。按下式计算：

设备安装工程费用＝设备安装概算指标×设备总吨数

③按每套（组、座）设备安装费指标（概算指标）计算：

设备安装工程费用＝∑设备安装概算指标（元／套或元／组、元／座）×设备安装套（组、座）数

上述指标由各地主管部门测定公布，或由咨询单位提供。

14.3　综合概算书的编制方法

综合概算也称单项工程概算，它是确定某一单项工程所需全部建设费用的综合性技术经济文件。综合概算是单项工程内各单位工程概算及其他工程和费用概算汇总编制而成。当还要编制总概算时，可不列其他工程和费用两项。

·14.3.1　综合概算书的内容·

1）编制说明

编制说明一般包括：编制依据；编制方法；主要材料、设备及用工数量表；有关说明。

2）综合概算表

综合概算表是将相关各单位工程概算及其他工程和费用概算等资料汇总后，按统一规定的综合概算表填写编制而成。综合概算表通常包括下列概算费用：

①建筑工程概算费用，包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明等工程概算费用。

②设备及安装工程概算费用。

③其他工程和费用概算（其他工程和费用包括的费用项目，详见14.4节所述）。

④技术经济指标。技术经济指标是综合概算表的一项重要内容，它的意义在于说明该新建工程的单位产品投资额，单位的生产和服务能力以及设计方案的经济合理性。因为该指标具有很大的可比性，因此可与其他建设工程做比较而判断投资效果，对其他建设工程也可以起参考借鉴作用。

·14.3.2　综合概算书编制步骤·

①将相关单位工程概算价值，逐一填入综合概算表内。

②计算其他工程和费用，列入综合概算表内（编总概算时，可不列此项）。

③将上述费用相加，求出单项工程综合概算价值。

④按规定计算间接费、计划利润和税金等。

⑤将单项工程综合概算价值与其他间接费、计划利润和税金相加，即为单项工程概算造价。

⑥计算各项技术经济指标。

⑦写编制说明。

14.4　其他工程和费用概算的编制方法

·14.4.1　其他工程和费用概算·

1）生产准备费

（1）土地征购费

工程建设需征用土地，经有关部门批准后所支付的土地征购费用，通常包括土地补偿费、青苗补偿费、农业人口转为非农业人口安置费、新菜地建设基金、超转病残人员安置费等。这项费用，根据初步设计规划的土地面积，按国家、各地规定的费用指标计算。

（2）建设场地障碍物拆迁和处理费

建设规划场地内地上（下）需拆除的房屋、构筑物、树木、坟墓等的拆迁及赔偿费，按各地有关规定费用指标计算。对于动力管线、通信电缆的拆除及迁移，可按有关概算指标或定额计算拆除、迁移费用，并应计算损失赔偿费。

（3）拆迁安置费

工程建设征地范围内的城乡居民住房、单位用房，在搬迁拆除过程中发生的除拆迁赔偿费以外的其他各项开支以及新房屋建设的费用，称为拆迁安置费。此项费用，按各地区规定的房屋拆迁、拆除补助费、补偿费和安置费指标进行计算。

（4）建设场地“五通一平”费

建设场地“五通一平”费是指建设场地竖向土石方平衡、余土外运、修建的临时道路、上下水、供电、通信等费用。按有关工程概算定额编制该项概算费用。

（5）建设单位管理费

建设单位管理费是指建设项目从筹建到正式投产前，筹建单位管理机构的管理费用。这项费用包括：筹建机构人员工资、补贴、辅助工资、差旅费、办公费、职工福利费、水电费以及技术资料费等。该项费用有两种计算方法：

①以投资额为计算基数，根据建设项目投资多少，由主管部门确定计取比例。一般按工程总投资的1%～2%计取。

②按筹建机构定员人数和建设期平均开支额计算，其计算方法为：

建设单位管理费＝定员人数×建设周期（日）×平均每人每月开支额（平均工资、补贴、办公费等）

（6）生产职工培训费

生产职工培训费是指新建工程所需的工人、技术人员和管理人员，在培训期间所发生的工资补贴、辅助工资、差旅费、福利费、房租水电费、实习费等。该项费用可按主管部门规定的标准计算。

（7）新建单位办公和生活用具购置费

新建工程建成后，组建的新单位为正式生产而必需购置的办公和生活用具等费用，包括办公室、宿舍、食堂、浴室、文化福利教育设施必须的用具和生活家具购置费用。

该项费用按新单位设计定员及工程所在地区规定的费用指标计算。计算方法为：

新建单位办公和生活用具购置费＝定员人数×生活用品购置费＋需办公用具的人员数×办公用具购置费

（8）联合试车费

工程全部竣工后移交生产前，整个生产系统设备进行联合试运转所发生的费用，称为联合试车费。由于生产工艺和设计要求不同，该项费用差异较大，按各地规定的标准计算。如有的按建安投资的0.25%计算。

（9）工具器具及生产用具购置费

工具器具及生产用具购置费用是指新建设项目开工生产时，各车间、试验室、控制中心等，必须配备的第一套工具、器具、用具和家具的购置费用。

此项费用一般按全部设备总值（包括运杂费）的百分数计取，或按每个生产工人规定指标乘以工人总数计算。扩建工程一般不列此项费用，由生产费用开支。

（10）交通工具购置费

新建工程的新建单位为工程建设生产、生活配备的车辆、船只等交通运输工具购置费，按设计提出的数量，或经主管部门批准的计划数量，根据现行市场价格加运杂费计算该项购置费。

（11）勘察设计费

勘察设计费是指委托勘察设计单位对工程进行勘察和设计所支付的费用，或自行组织勘察与设计所发生的费用。此项费用按国家颁发的工程勘察和设计取费标准进行计算。

（12）研究试验费

为建设项目提供或验证设计资料进行研究和试验所需费用，称为研究试验费。按建设单位提出的研究试验内容和要求具体计算。

（13）工程招标管理费

工程招标管理费是指组织工程招标、开标、评标、决标所发生的费用，以及未中标企业投标书编制补偿等费用。此费用一般为工程造价的0.3%～0.5%，或中标价的1%。

（14）招标标底编制费，合同预算审查费

标底编制费一般为中标标价的0.1%～0.2%，合同预算审查费为审查造价的0.05%。

（15）工程质量监督费和施工监理费

建设单位委托政府质量监督部门，对工程质量进行监督和对竣工工程进行质量验收所支付的费用。质量监督费一般为工程造价的0.5%，住房和城乡建设部规定为建安工程量的0.3%。施工监理费，住房和城乡建设部规定按工程概算造价的多少分档次，在0.6%～2.5%计取。

（16）工程总承包费

工程总承包公司对工程从勘察设计、设备询价及订货、材料采购、工程施工、项目管理，直至到交付使用全过程的总承包，承包后再分包给施工单位，这一系列管理工作所需支付的费用称为工程总承包费。此项费用，按工程总造价（概算）的1%～3%计算。

（17）工程施工执照费

建设单位向工程所在地主管部门申请施工的执照的费用，称为工程施工执照费。此项费用一般按工程总概算的0.1%～0.3%计算。

（18）建设场地竣工清理费

工程竣工移交后，清理施工现场的建筑垃圾并外运所支付的费用，称为建设场地竣工清理费。一般按所清理的场地面积计算。

（19）竣工图测试、绘制费

重点建设项目和具有代表性的项目，完工及绘制竣工图，交城市建设档案馆存档等工作所需支付的费用，此项费用一般占建筑安装工程设计费的6%～10%。

2）市政基础设施建设费

在建设项目筹建中，除需上述费用外，筹建机构还直接向有关部门支付市政基础设施建设费，其费用有：

（1）“四源”建设费

“四源”建设费是指自来水厂、煤气厂、供热厂及污水处理厂的建设费用。“四源”建设费，按住宅建设项目和非住宅建设项目分类计取。住宅建设项目缴纳标准以各地规定为准。

上述“四源”建设费，自来水厂和污水处理厂建设费必须缴纳。其余两项，使用哪一项缴哪一项建设费，不用则不缴。

（2）市政给排水支管线分摊费

建设项目所在地区尚无市政支线或支线需改建，需集资建设的费用，称为市政给排水支管线分摊费。此项可作为总概算中独立费用。该费用按城区、郊区分类，按总概算的0.8%～1.6%计算。

（3）电贴费

电贴费指受电电压用户承担35 kV以下10 kV以上电压等级的外部供电工程的建设费用。电贴费按用户用电电压和接装容量缴纳费用。

（4）厂区、场地绿化费

新建单位为了保护环境，按设计要求，工程在交工前，于厂区种植树苗、花草、铺草皮等所需的人工、材料和机械使用费等。此费用按绿化面积，以主管部门规定的费用指标计算。

上述其他工程和费用已列23种，费类繁多，很难确算，根据项目特点和投资地区环境情况：一是按当地主管部门规定；二是借鉴同类工程经验；三是询问有关咨询单位；四是实际调查测算。

·14.4.2　预备费·

预备费是设计、施工中难以预料的工程费用，有以下几项费用：

（1）不可预见费

在设计、施工中难以避免的变更、洽商投资等产生的费用，一般采取包干系数的办法。民用建筑为概算的3%，工业建筑为4%～5%。实际应考虑在6%～8%为宜。

（2）编制概算或标底时，定额材料价格与市场的价差

此项价差若用预调系数，不足以弥补，应按下式计算：

材料价差＝某主材计算总量×（某主材市场价格－定额价格）

（3）建设期材料、设备等价格的预调系数

国家计委规定国家重点工程的预调系数为年6%，有的专业部规定预调系数为年7%～8%。或按当地计委、造价部门公布的系数，或编制单位测算的系数计取。用预调系数调整价差，按下式计算：

主材预调价差＝工程概算造价×材料差价预调系数

·14.4.3　固定资产投资方向调节税·

该项费用概算按下式计算：

固定资产投资方向调节税＝（建筑安装工程费＋其他费用＋预备费）×投资方向调节税率

调节税不作为其他任何取费基数，单独列项。调节税率按规定税目表查阅税率进行计算。例如，城乡个人住宅调节税率为0%；一般民用住宅（包括商品住宅）为5%；公费建设超标准独门独院、别墅式住宅为30%。

·14.4.4　建设期贷款利息·

贷款利息按下式计算：

贷款利息＝（建筑安装工程费＋其他费用＋预备费＋固定资产投资方向调节税）×贷款利率

利息不作为其他任何取费基数，单独列项。

建设工程贷款，长期贷款年息为12%～13%；短期贷款年息为15%～16%，可达18%～20%，其利率按中国人民银行规定计取。

14.5　总概算书的编制方法

总概算书是确定某一建设项目从筹建到竣工投产全部建成的建设总费用的文件，它是根据各个单项工程综合概算及其他工程和费用概算汇总编制而成的。

·14.5.1　总概算书的组成·

总概算书一般包括：总概算编制说明、总概算表，并附列综合概算表、单位工程概算表、其他工程和费用概算表等。

1）总概算编制说明

总概算编制说明一般包括下述内容：

①工程概况。工程概况说明工程名称、建设地址、建设规模、用途、设计生产能力、公用工程及厂外工程的主要情况等。

②编制依据。编制依据说明编制概算所依据的技术经济文件、各类定额以及费用指标等。

③投资分析。投资分析主要说明各项工程和费用占投资总额的比例以及与类似工程相比较的情况，并分析该工程投资高低原因，评估该工程设计是否经济合理、技术是否先进等。

④主要设备和材料情况。主要设备和材料情况说明主要设备选型、造价情况及主要设备、“三材”、特殊材料、高级装饰材料的数量和解决的途径等。

⑤其他有关说明的问题。说明工程存在的特殊问题，以及需要上级主管部门帮助解决的有关问题。

2）总概算表

总概算表主要由两部分组成。第一部分是工程费用项目，第二部分是其他工程和费用项目。第一部分和第二部分费用合计后才列不可预见费项目和回收金额项目。

（1）第一部分工程费用项目

第一部分工程费用项目原则上是依据各单项工程的不同用途划分项目，以工业建筑为例，划分如下：

①主要生产项目：是指根据建设项目的性质和设计要求，建成后能独立发挥效益的单项工程，如铸造车间、装配车间、锻造车间、金加工车间等。

②辅助生产项目：是指为主要生产设备的维修和为生产服务而建设的单项工程，如机修车间、电修车间、木工车间、化验室等。

③公用设施项目：是指为主要生产项目和辅助生产项目服务配套的有关供电及电讯工程、给排水工程、总图运输工程等。

•给排水工程：全厂各类泵房、水塔、水池、污水处理及外管线工程等。

•供电及电讯工程：全厂变电配电所、广播站、电话系统、输电线和外线等。

•供暖、煤气工程：全厂锅炉房、供热站及其外线工程等。

•总图运输工程：全厂码头、铁路专用线、站台、厂区公路及道路、运输车辆、围墙及大门等。

•厂外工程：厂外取水、输水管道、厂外供电线路等。

④生活福利、文化教育及服务性项目：主要是指为生产与生活服务的工程项目。这类项目有住宅、办公楼、食堂、浴室、卫生所、托儿所、学校、职工俱乐部、厂办公室、消防车库及汽车库等。

（2）第二部分费用项目

第二部分费用项目主要指其他工程和费用，其包括内容见14.4节所述。

第一、第二部分费用合计后，列“不可预见工程费用”项目。在总表末尾，还要列出“回收金额”项目。

民用工程项目总概算表的费用项目与工业工程项目的费用项目基本相同，只不过民用建设没有生产部分。因此，民用工程项目比工业工程项目所列费用项目更为简单。

·14.5.2　总概算表的编制方法·

总概算表采用国家统一规定的表格格式，编制方法如下：

（1）汇总综合概算

在编制各单位工程概算的基础上，采用综合概算表的格式，汇总成单项工程综合概算。

（2）汇总总概算的第一部分费用

将各单项工程综合概算，按总概算的表格形式作各费用项目的分类，汇总为总概算表的第一部分费用。

（3）汇总总概算的第二部分费用

将该工程建设所发生的其他工程和费用，按本地区规定计算后，汇总为总概算的第二部分费用。

（4）计算不可预见费

不可预见费按下式计算：

不可预见费＝（第一部分费用＋第二部分费用）×规定费率

（5）计算回收金额

回收金额是指在施工过程中或在工程竣工后所获得的各种收入。如在建设期间使用的临时房屋、运输工具等，在工程竣工后回收的折旧费以及联动试车的副产品等。回收金额的计算方法，按各地主管部门规定或咨询单位以及贷款银行确定的方法进行计算。

（6）计算总概算造价

建设项目总概算造价，按下式计算：

总概算造价＝（第一部分费用＋第二部分费用）×（1＋不可预见费率）－回收金额

（7）计算技术经济指标

单项工程的指标按综合概算所列的技术经济指标填写；整个建设项目的技术经济指标，应选择建设项目中最有代表性、最能说明投资效果的指标填列。一般工业建设工程以单位产品投资多少元为计量单位填列；民用建设中的住宅，按建筑面积每平方米多少元投资填列；医院以每个床位、影剧院以每个席位投资多少元填列。

（8）投资分析

编制总概算时，应对投资进行分析，在总概算表中，一般列“占投资额百分比”一栏，按各项工程费用占总投资的百分比进行分析。

复习思考题14

14.1　什么是设计概算？概算就是“概略”的计算或“大概”的计算吗？

14.2　设计分哪些阶段？它该编制哪些概算？

14.3　国际上建设项目在可行性研究时就编制费用估算，它与我国的工程概算是否相同？有哪些差异？有哪些估算方法？我国能用吗？