规划编制审批暂行办法

一、城乡规划公示制度

《城乡规划法》第8条规定：“城乡规划组织编制机关应当及时公布经依法批准的城乡规划。但是，法律、行政法规规定不得公开的内容除外。”第40条规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”

规划公示内容包括城乡规划编制公示、城乡规划实施管理公示、城乡规划监察监督公示和城乡规划管理政务公开公示。规划公示可采用固定场所（电子显示屏、规划展览等）、新闻媒体（广播、电视台、报纸等）、网络（政府网站）和公告牌等方式，其中在建的建设项目必须设立建设项目工程规划许可公告牌。规划公示应建立意见采集和反馈机制，公布意见箱（包括网站意见箱）和联系、监督电话，及时收集反馈意见。在公示期满后，要根据公众意见提出处理方案，形成公示结果，作为行政上报和许可审批的参考依据。

城乡规划编制前后都要公示，城镇体系规划、城乡总体规划（含分区规划）、详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划），以及单独编制的专项规划：主要包括历史文化名城、名镇、名村保护规划，历史街区保护规划，风景名胜区规划，园林绿化规划，环境卫生设施规划，环境保护规划，城乡水环境规划，防洪规划，商业网点布局规划，中小学布点规划，以及其他必须公示的专项规划，还有以上规划的重大变更，都应当进行批前公示和批后公告。

涉及选址和建设用地规划要公示。在进行下列建设项目时，规划部门在核发选址意见书或建设用地规划许可证前应当进行批前公示：对城乡环境和布局有较大影响的，重要的大型市政基础设施、公共设施，对相邻建筑周边关系或环境有较大影响的，风景名胜区范围内的，历史街区和文物保护单位控制地带内的。选址意见书或建设用地规划许可证、规划设计方案的批前公示应当设置意见箱，公布联系电话。公示期满后，应整理、汇总公众意见，形成公示结果，作为建设项目规划审批资料的附件。在符合有关强制性技术规定、规范的前提下，公众意见应当作为规划方案修改的重要参考依据。

建立完善城乡规划公示制度的目的是便于公民了解城乡规划，便于公民参与城乡规划，便于公民监督城乡规划。无论是事关全局的城乡总体规划，还是一般性的建设项目，只要它对城乡风貌及周围环境有影响，其规划就必须得到社会公众的认可。

二、城乡建设应当遵循的规划要求

（一）城镇建设应当优先安排基础设施

基础设施是实现国家或区域经济效益、社会效益、环境效益的重要条件，对区域经济的发展具有重要作用。首先，基础设施是区域经济发展的物质基础和支撑条件，虽然大多数设施不生产物质产品，但却是物质产品社会化再生产过程中的必备条件，缺少这些设施，各项事业都难以维持和发展。其次，基础设施是生产力要素的一种体现，它反映了一个现代化社会的物质生活丰富程度。如人类社会从人力、畜力、自然力发展到机械力进入到电力运用，不能不说是社会技术进步和现代化的体现。现在先进的卫星通信和电子邮件、高速的交通设施、超高压电网和大容量的给水排水工程无不显示出一个国家和地区的现代化程度。同时，这也是人们追求现代物质文明的重要目标。最后，基础设施是拉动经济增长的有效途径，基础设施是一个产业关联度大、劳动密集型的部门。它的建设与一、二、三产业都密切相关，是一种生产性消费，需要消耗大量的钢铁、建材、木材、机械和人力，建设投资中的60%左右成为实物形态的固定资产，40%左右转化为劳动者工资收入和生活消费基金，可以创造更多的就业岗位，为劳动力素质不高的农村剩余劳动力和下岗职工提供新的就业机会，增加工资收入，从而推动日用消费品市场的兴旺。这种“乘数效应”的结果，必然拉动国民经济的增长。

因此，城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设。镇的建设和发展，应当结合农村经济社会发展和产业结构调整，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设，为周边农村提供服务。

（二）乡村建设应当因地制宜

乡、村庄的建设和发展，应当因地制宜、节约用地，发挥村民自治组织的作用，引导村民合理进行建设，改善农村生产、生活条件。

我国的乡村，长期依靠自然经济发展，且由于我国幅员辽阔，乡村之间的差异非常巨大，各地的乡村建设应当因地制宜。但是，节约用地则是共同的要求，因为我国人均土地资源很少，必须节约用地才能让乡村公民在有限的土地上进行合理建设，享受建设的成果。

（三）城市新区建设应当尽量利用现有条件

城市新区开发是指按照城市总体规划，在城市现有建成区以外一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。新区开发是随着城市经济与社会发展、城市规模扩大，为了满足城市日益增长的生产、生活需要，逐步实现城市不同阶段发展目标而推进的城市开发活动，它是城市建设和发展的重要组成部分。

城市新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区。城市新区开发的内容一般包括以下几个方面：① 普通的新区开发建设；② 经济技术开发区的建设；③ 卫星城镇的开发建设；④ 新工矿区的开发建设。

（四）旧城区的改建应当保护历史文化遗产和传统风貌

旧城是城市在长期历史发展演变过程中逐步形成的进行政治、经济、文化、社会活动的居民集聚区。旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。城市旧城改造的最终目标是要改善环境质量、交通运输和生活居住条件，加强城市基础设施和公共设施建设，提高城市综合功能。改造的重点是对危房集中、设施简陋、交通阻塞、污染严重的地区进行综合整治，通过成片拆除重建或局部调整改建的方法，使各项设施逐步配套完整。城市旧城，特别是历史文化名城和少数民族地区城市的旧城改造应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特点。市、县人民政府应采取有效措施，切实保护具有重要历史意义、革命纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹和风景名胜；有选择地保护一定数量代表城市传统风貌的街区、建筑物和构筑物，划定保护区和建设控制地区。

历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。

三、建设项目选址意见书

（一）建设项目选址意见书的概念和适用的建设项目

建设项目选址意见书，是指建设工程在立项过程中，上报的设计任务书必须附有由城市规划行政主管部门提出的关于建设项目选定哪个城市或者选在哪个方位的意见。

按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目（包括新建、扩建、改建工程项目），以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他建设项目不需要申请选址意见书。

（二）建设项目选址意见书的内容

建设项目选址意见书应当包括下列内容：

1. 建设项目的基本情况

主要是建设项目名称、性质，用地与建设规模，供水与能源的需求量，采取的运输方式与运输量，以及废水、废气、废渣的排放方式和排放量。

2. 建设项目规划选址的主要依据

建设项目规划选址的主要依据包括：① 经批准的项目建议书；② 建设项目与城市规划布局的协调；③ 建设项目与城市交通、通信、能源、市政、防灾规划的衔接与协调；④ 建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调；⑤ 建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。

3. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求

建设项目选址意见书应当明确建设项目选址、用地范围和具体规划要求，这是建设项目选址意见书的结论。

（三）建设项目选址意见书的管理和审批

县级以上人民政府城市规划行政主管部门负责本行政区域内建设项目选址和布局的规划管理工作。

城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

对符合手续的项目，各级人民政府城市规划行政主管部门应在规定的审批期限内核发选址意见书，不得无故拖延。

四、建设用地规划许可证

（一）建设用地规划许可证的概念

建设用地规划许可证制度，是由个人和单位提出建设用地申请，城市规划行政主管部门根据规划和建设项目的用地需要，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证。

（二）划拨建设用地规划许可证的管理

在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

（三）出让建设用地规划许可证的管理

1. 出让建设用地规划许可证的行政管理机关

国务院城市规划行政主管部门负责全国建设用地土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。省、自治区、直辖市人民政府城镇规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内建设用地土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。直辖市、市和县人民政府城镇规划行政主管部门负责城镇规划区内建设用地土地使用权出让、转让的规划管理工作。

2. 出让建设用地土地使用权的规划条件

建设用地土地使用权出让的投放量应当与城镇土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城镇规划行政主管部门和有关部门要根据城镇规划实施的步骤和要求，编制建设用地土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证建设用地土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

具体的要求为：出让的地块，必须具有城镇规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，必须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。

城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城镇规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单独批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

3. 建设用地规划许可证的领取

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

4. 转让建设用地的规划管理

通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城镇规划行政主管部门办理登记手续。受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城镇规划行政主管部门批准。受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城镇规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。受让方经城镇规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交地方政府。

五、建设工程规划许可证

（一）建设工程规划许可证的概念

建设工程规划许可证，是指由城乡规划主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合城乡规划要求的许可证。建设工程规划许可证可以分为城镇建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证两类。城镇建设工程规划许可证制度在1989年颁布的《城市规划法》中就确定下来了，而乡村建设规划许可证制度是2007年颁布的《城乡规划法》新确立的一项制度。

（二）城镇建设工程规划许可证的申请和核发

在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

广义的城镇建设工程规划许可证包括三部分：本建设工程规划许可证（狭义的城镇建设工程规划许可证）、本建设工程规划许可证附件以及本工程设计图。狭义的建设工程规划许可证包括下列内容：① 许可证编号；② 发证机关名称和发证日期；③ 用地单位；④ 用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；⑤ 计容积率面积及各分类面积；⑥ 附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

（三）乡村建设规划许可证的申请和核发

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

（四）规划条件的变更

建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。

（五）临时建设的规划批准

在城市、镇规划区内进行临时建设的，虽然不需要申请建设工程规划许可证，但应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

（六）对建设工程是否符合规划条件予以核实

县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。