物业管理前期介入研究

物业管理前期介入研究

湖北财经高等专科学校　白　萍

物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。物业管理的前期介入从业主及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。由于过去物业管理企业在开发、销售阶段不能有效地介入参与管理，使得日后的服务与管理工作事倍功半，直接影响物业今后的使用和管理。因此，对物业管理前期介入问题进行研究很有必要。

一、物业管理前期介入的必要性

1．物业管理前期介入能减少使用中的后遗症　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建设商。要改变这一状况，就必须开展物业管理的前期介入，把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。

2．物业管理前期介入是对所管物业的全面了解　物业管理行为的实质是服务，然而要服务好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设设备安装等物业的情况了如指掌。

3．物业管理前期介入可避免因仓促上阵而导致的不应有失误，为后期管理做好准备　物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

二、物业管理前期介入的可行性分析

1．经济效益的可行性　任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，物业管理前期介入的经济性无可非议。

从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本等等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。

物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接手新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一面是：可能增加成本费用。

从社会总体角度来看，由于前期的介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。

由此可见，利明显大于弊，政府应大力扶持物业管理的早期介入。

2．技术力量保证的可行性　为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：

一种是长期介入人员。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。另一种是短期介入人员。主要是定期或不定期进入角色，参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。因此，短期介入人员通常由物业管理公司经理牵头，组织骨干队伍来参加，他们主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。

3．法律制度保证的可行性　新颁布的《物业管理条例》在前期物业管理上有很大突破。很多买房人都碰上过这样的难题：当住宅出现质量问题或入住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推诿，使问题难以解决。对此，《物业管理条例》做出了明确规定，前期物业管理是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。《条例》要求住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；对于其他物业的建设单位，提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，《条例》还规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。因此，物业管理前期介入具有法律制度保证的可行性。

三．物业管理前期介入实施研究

1．从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理　物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

2．积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行监控　在建设施工阶段，由于施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。这是整个项目的关键时期，但由于人力、技术、精力和利益等诸方面的原因，往往会忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常出现的一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，会出现许多意想不到的问题，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的硬件条件。

3．提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作　物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免扯皮推萎事情的发生。

同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌，所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能投入使用，及时为业主提供可靠的服务。

4．参与制度健全，重视前期管理　制度是物业管理工作的准绳和依据，物业管理制度可以概括为外部管理制度和内部管理制度两大类。而前期物业管理制度的建立与健全非常重要。

在业主“入伙”时，开发商首先要向业主提供《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》；说明书要注明房屋结构、面积，注明电线管道走向等。其次，开发商要向物业管理公司提供《小区物业接管验收单》，如果接管验收顺利，开发商即向购房者发出《入住通知书》。购房者在接到通知书后，应尽快对准许入住的房屋进行现场验收。此时，物业管理公司也应向购房者提供“验房清单”，购房者按清单内容进行逐项验收。发现质量问题，及时记录，经整改后方能人住。另外，为了加强管理，制定“业主手册”非常重要，通过“业主手册”，可以明确物业管理的内容，宣传物业管理制度，载明物业管理公司的工作职责和服务内容，从而加强物业管理公司与业户的联系，发挥双方的积极性，杜绝物业管理公司与业主双方的违规操作现象，共同营造良好的居住环境和工作环境。

当然，管理模式应包括内部管理制度，这其中有组织架构、岗位责任、人员培训计划、设备保养计划、现场管理计划、小区达标计划等。

总之，在业主正式入住前，物业管理公司对该想到的都要想到，该做好的都要做好，一切为业主着想。

实践证明，物业管理公司的前期介入确实非常重要，非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障，业主的生活将会更加称心、美好，工作将会更加顺利。