土地经营不合理

六、土地经营不合理

随着市场经济体制的不断完善，土地的资源和资产的双重作用在我国得到明显体现，“经营土地”逐渐成了热门话题。诚然，我国加入世贸组织之后，与国际接轨，将土地资源由以前的行政配置为主转向以市场配置为主，这是值得肯定的，经营土地也有取得显著成效的。但是，过分强调“经营城市”、“经营土地”的理念，会造成城市用地无序。

1．政府直接参与土地经营，容易造成政府角色“错位”。政府的职能定位应该放在以下四个方面：

（1）加强宏观经济的调控和管理。

（2）制定市场规则，纠正市场失灵。

（3）组织生产公共产品，提供社会服务。

（4）营造统一开放的市场环境，保护公平竞争。

作为社会经济和公共资源的管理者，具体到城市土地中，就是搞好城市土地规划，控制城市土地，制定土地市场规则，纠正土地市场失灵，保护公平竞争。片面强调“经营土地”，就是强调政府借助行政手段来参与到土地市场竞争中，政府既当制订土地市场规则的“裁判员”，又直接参与到土地市场的经营中，扮演“运动员”的角色，自己买卖自己定价的土地。这样，强调政府经营土地实际上就是强化政府垄断土地的职能。

2．政府在土地经营中处于垄断地位，市场机制难以真正发挥作用。目前全国各地纷纷成立土地储备中心，土地价格由政府说了算，土地储备中心征用、收购、囤积大量土地。政府以一个垄断者的身份参与土地经营，对土地有优先购买权，尽管这种做法可以为各级政府开辟财源，积累了大量城市建设资金，但是，按照市场经济的要求，政府对土地的优先购买权就是一种垄断权，是违背市场经济的行为，这种特权是其他任何土地开发企业都无法与其竞争的。我们在强调利用市场机制合理配置土地资源，如果在实际操作中又采用政府垄断来经营土地的话，土地市场配置土地资源的功能就会受到局限。

3．片面强调“经营土地”带来不少问题。政府经营土地的目的是把整个城市土地集中起来统一经营，实行对土地资源的集中控制，垄断土地供应，形成政府供应土地的卖方市场。由于政府获得土地的行为大量地表现为一种非市场化行为，难免会出现不少问题：

（1）政府对土地的征用、收购和回收，是政府自己定价的，没有真正体现出土地的市场价值。

（2）大量征用、收购和回收土地，资金缺口大，存在经营风险。

（3）片面强调对土地的经营土地，过分强调追求经济效益而忽视了社会效益和环境效益。

（4）在开展土地经营过程中，并没有严格按照国家规定要求，随意性较大，如一些地方没有按照国家规定的用地审批权限及时上报，而采取“化整为零”的方式，擅自审批土地，这样，难以实现城市土地资产价值的最大化，难以优化城市土地利用结构，难以提高城市土地利用集约化水平的作用。

（5）政府对土地的统一征用、收购、储备，缺乏法律依据。在市场经济条件下，政府凭什么去占有或强迫土地使用者转让土地？因此，应该由市场来确定土地的占有和使用者，由市场来确定城市土地市场的价格，靠市场机制来合理分配政府和原城市土地使用者之间的利益。