第四节 城市土地评价的技术途径
一、城市土地定级思路和技术途径
（一）理论思路
前述理论表明，区位对城市土地起着极其重要的作用；土地区位不同，其土地的使用价值和价值亦不同。因此，区位优劣差异就成为衡量地租、地价高低的标尺，而地租、地价则成为土地使用的指示器，其连锁反应是促使土地的使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向最高用途水平的合理空间结构。所以，在完全自由竞争的市场经济体制下的西方社会，土地市场也很发育，城市土地评价一般是通过对区位地租的分析和对市场地价的比较研究，来揭示土地的空间差异及其利用模式的。
在我国，由于不是完全的市场经济，不仅社会平均利润还未形成，而且在企业的总收益中，行业性质增加的超额利润，计划管理带来的超额利润，因价格差形成的超额利润比比皆是。另外，一些影响收益的指标，如时间、体力的耗费，心理、精神的满足，以及环境状况等，目前都还不能用货币形式体现，加之长期的土地无偿使用，土地市场极不发育，地租、地价资料几乎空白，因此，在这种情况下，像西方国家那样，通过地租、地价的比较研究，或者说，用级差收益分离的方法来揭示我国城市（镇）全部土地质量的空间差异，并解释其分布规律，都是十分困难的。但是，以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型（自然、经济、交通）对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同使用价值和价值，来划分土地质量等级，则是适合我国国情的较好方法。这一方法系统可用图1—27直观表示。
图1—27 城镇土地评价系统框图
（二）技术路线
为此，原国家土地管理局于1989年9月27日颁布了《中华人民共和国行业标准（ZB）——城镇土地定级规程（试行）》。《定级规程》规定城镇土地定级可以采用多因素综合评价法初步划分土地级别，级差收益法验证土地级别划分合理性的技术路线。
多因素综合评价法，是指利用城市土地的地租、地价与微观区位条件的因果关系，从影响土地区位及其地租、地价的原因入手，选择一批影响因素及其计算指标，并根据各影响因素和指标的重要性程度，运用特尔斐法对各因素和指标赋予权重，再加权综合各因素指标的作用分值，得到反映某地块土地综合质量的定级分值作为划分土地级别的依据，最后根据定级分值的频率分布，找出频率断裂点，初步划分出土地级别。多因素综合定级分值计算的基本公式为：
设评价中选取m个因素，每个因素包含n个指标，某地块评价单元内某个因素的评价值为：
式中：Pi为第i因素的评价值；Fij为第i因素中第j指标的作用分值j；Wj为第j指标的权重值。
则该地块评价单元定级总评分值为：
式中：Wi为第i因素的权重值。
在城市土地定级中，影响土地区位的因素多而复杂，但大致可分为两类。
1．一般区位因素。一般区位因素，是指对所有城镇的土地都发生作用和影响的因素，如商服繁华、道路交通、城市设施、人口分布状况等因素。其中商业服务与城市居民生活联系最为密切，且本身对土地区位也最敏感。道路交通则是人们进行日常生活、学习、工作、游憩的联系纽带和桥梁，其方便程度必然对土地利用起重要作用。所以，商服繁华与道路交通便利度又比其他一般因素显得更为重要，可视为主导区位因素，是土地评价的必选因素。至于城市设施等因素，尽管对各个城镇的土地都有影响，但因城镇规模和经济实力不同，城镇设施的现代化普及水平也不一样，在现代化水平较高的城市，城镇设施的普及率也高，而且分布比较均质，对土地的作用差异不明显，这时，就不一定作为主要因素选取；相反，在一些城镇，则差异明显，就成为主要影响因素，要考虑选取。
2．特殊区位因素。特殊区位因素，是指仅对一些城镇的土地有影响的因素，如地形坡度、洪水淹没状况、环境污染情况等因素。在平原地区的城镇，地形坡度的影响几乎不存在，而洪水淹没状况则可能对土地的影响很明显，前者无须考虑，后者就必须强调。这类因素也可称为区域性区位因素，因其影响涉及某一类地区的城镇土地。还有一类可称为个别区位特殊因素（或叫微区位特殊因素），如临河、临路状况，地块形状、面积、方位等，主要影响土地的收益，在城镇土地评价中主要依其测定的土地微区位差异系数进行评估。
按照《定级规程》的要求，定级因素分三个层次（如表1—7），即一级因素、二级因素、三级指标。
表1—7 城镇土地定级因素表
级差收益测算法，是指根据级差地租理论，选择对土地区位反映最灵敏、使用效益最高的商业用地的土地收益为测算对象，建立适当的计算模型，测算多因素综合评定法划分的各土地级别的级差收益，验证和调整初步划分的土地级别。验证的基本原则是，级内土地收益的差异应小于级间的土地收益差异。
本课题严格按照《定级规程》的要求，结合云南省城市尤其是县城实际，选择定级因素和指标，建立相关计算模型，进行计算和计算机编程。城市土地现状定级的技术路线和工作程序如图1—28。
（三）城市土地定级预测
按照《定级规程》完成土地现状质量定级，定级工作就结束了。但是，县（市）政府及土地管理部门除了需要土地定级现状信息外，还非常关心随着城市建设和主干道路及大、中型商业、公建设施的变化，城市土地质量级别及地价未来将会有什么样的变化，以此作为对今后城市建设和城市土地利用决策的咨询信息，有助于政府科学决策。为此，我们以《定级规程》要求的基本模型为框架，设计了一套城市土地定级和地价预测的技术路线及模型方法，并编入计算机程序中，作为当地政府和土地管理部门提供辅助决策的咨询工具。
图1—28
就城市土地定级预测而言，我们认为影响未来城市土地区位变动的主要因素是：新主干道路建设与道路网络变化，新商业中心布局，大型政府新公建设施布局与建设，以及水、电、通讯等城市基础设施在未来的相应配套建设。其中，前三个因素作用程度最重要。而这些因素的未来布局与变化，主要由具有法律效力的城市规划来加以规定。因此，可以利用已获批准的近、中、远期城市规划图件，获取未来不同时点的城市商业中心、道路网络、主要公建公用设施、主要基础设施及绿化的布局与建设方案，并按照《定级规程》规定的技术路线进行未来不同时点各定级因素作用分值和定级综合分值的预测。这些预测值：①可以直接向当地政府反映城市规划与建设实施后，城市土地质量的未来变化态势。②可以作为模拟未来城市土地地租及地价空间变化的基础。从而为当地政府和土地管理部门提供一种辅助决策的咨询信息。
城市土地定级预测的技术路线如图1—29。
图1—29
二、基准地价评估的思路和技术途径
（一）理论思路
基准地价，是指城市内某一土地级别或均质区域某一种土地用途的区域平均地价。它是城市政府管理土地市场的重要手段之一。
基准地价具有以下特点：①全域性。城市内任何一个区域，至少有一种用途类型的基准地价。按照《城镇土地估价规程》，目前我国一般有商业用地、住宅用地、工业用地和综合用地等四种用途类型的基准地价。②分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。③平均性。基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平。④有限期。基准地价是具有限年期的土地使用权价格，按照国家规定，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则基准地价的年期也不同。⑤时效性。基准地价只反映一定时间的价格标准。
基准地价测算是要通过一定区域内已发生的土地收益、交易实例中反映出的地价水平，评估城镇中其它未发生土地交易或土地交易案例少、土地经营资料非正常区域的土地平均价格。因此，基准地价的测算应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地应具有同样市场价格的原理，首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。在同一类型区域中，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地级差收益或地价，以不同行业在各土地级别或区域上的最佳收益、成交价格曲线，编制基准地价曲线，计算出城镇土地的基准地价，在此基础上，得到级别综合基准地价和行业用地基准地价。这就是基准地价测算的基本思路。
在基准地价测算过程中，将土地级差收益折算为地价的方法，一般是收益还原法。该方法认为，土地作为一种重要的生产要素和最基本的经济活动条件，通过与劳动力、资本及其他生产要素的结合而创造出经济收益。与其他生产资料不同的是土地具有利用的永续性，只要土地连续出租，土地所有者就可以年复一年地获得土地收益，即获得土地收益系列，或称地租流。因此，土地使用权出让过程中土地经济收益的表现形式——地价，应是一段时期内土地所创造的未来收益系列的折现值。收益还原法测算土地价格，就是将土地在未来所创造的每年预期纯收益，通过一定的土地还原利率，折算为现价的总和，从而测算出土地价格的方法。这种方法亦通常称为地租资本化法。因为它遵循了马克思关于地价的基本论述即“……地价是地租的资本化”，用公式表示为：
地价＝地租÷还原利率
假设某块土地出让后，年纯收益值为In，土地还原利率为rd。根据资金等值原理，我们可以得到：
第一年该块土地收益折现值：R1＝
第二年该块土地收益折现值：R2＝
第r年该块土地收益折现值：Rr＝
第n－1年该块土地收益折现值：R（n－1）＝
第n年该块土地收益折现值：Rn＝
如果土地使用权出让年限为n年，那么土地出让时的土地出让价格就为：
如果土地出让年限为无限，即n→∞时的土地价格为：
式中：Prd为某一用途土地在某一土地级上的基准地价。
通过对以上两个公式的分析，可以看出：利用“收益还原法”准确测算土地价格的关键是：①准确测算土地年收益In值。②选择合理的土地还原利率rd。其中，土地年收益In值的测算，可采用租金剥离法、指数模型法和线性模型法。
另外，也可以运用剩余法和成本法直接计算级别区域的某一种用途基准地价。
剩余法又称倒算法、残余法、余值法等。它的基本思路是：把土地及其地上的建筑物的价值进行分离计算，或者说，它是把包含在建筑物价格中的地价剥离出来的一种地价测算方法，即地价等于土地及其地上建筑物的共同出售价格减去建筑物本身价格的剩余部分价格。计算公式为：
土地价格＝房地产售价－房屋现值－税费
剩余法一般用于住宅用地基准地价测算。
成本法，是指以得到不动产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税费来确定其价格的一种估价方法。土地估价的成本法与上述不动产估价的成本法不同，它的实质含义为成本逼进法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金来确定土地价格的估价方法。其基本思路是把对土地的所有投资（包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分）作为基本成本，运用经济学中等量资金获取等量收益的投资原理，加上这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基本部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上取得实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。计算公式为：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
成本逼进法一般用于城市新增建设用地的基准地价测算。
（二）技术路线
根据《城镇土地估价规程》，本课题选择了最具市场性的商业用地基准地价测算作为研究对象，其技术路线是：
1．全面调查、收集城市的商业铺面租金样本，作为基准地价测算的基础资料。
2．对调查收集的铺面租金样本进行交易时间、容积率、临街宽度、临街深度等修正，并运用数理统计方法对样本租金进行准确性检验，剔除异常值。
3．运用租金剥离法，计算各租赁样本的土地纯收益。租金剥离法的计算公式为：
In＝RLg－（E1＋E2＋E3＋E4＋B＋T）－Ihn
式中：
In为租赁样本单位面积土地纯收益；RLg为租赁样本单位面积租金（房地总收益）；E1为租赁样本单位面积出租经营管理费；E2为租赁样本单位面积出租经营维修费；E3为租赁样本单位面积年保险费；E4为租赁样本单位面积年折旧费；B为租赁样本单位面积建房资本利息；T为租赁样本单位面积年应交纳税金；Ihn为租赁样本单位面积房屋纯收益。
4．计算分街道和土地级别的平均土地纯收益，并按收益法计算公式，测算其基准地价。
（三）基准地价预测
根据城市政府和土地管理部门地价管理及城市土地开发决策咨询的需要，本书设计了两组基准地价预测模型。
1．时间序列的基准地价预测模型，目的是预测同一城市区位点上和城市整体地价在未来时期可能的变化趋势，包括趋势外推模型和多因素回归模型，并开发成计算机管理信息系统。只要城市土地管理部门每年定点定期调查城市主要街道的少数几个标准宗地铺面租金，并计算出标准宗地的土地纯收益输入补充到计算机系统；同时，从当地统计年鉴中收集在模型中影响土地价格的因素的调查数据并输入计算机系统，就可以持续预测未来几年城市商业用途地价整体变化趋势及可能的地价变化指数。
2．空间序列的商业用途地价预测模型，目的是预测随城市建设和城市区位未来变化，商业用途地租及地价的空间变化趋势，包括多因素回归模型和神经网络模型。这些模型都以前述的城市土地定级预测分值为计算基础，反映了城市规划分阶段实施后，对城市各区位地租和地价变化带来的影响，从而为城市政府和土地管理部门优化利用土地提供决策咨询信息。该组模型的结果若加入时间序列模型计算出的某时期地价上涨指数，便可以全面反映未来某一城市规划实施完成时间点上城市地价的时空变化。
主要参考文献
1．董黎明、胡存智主编：《城镇土地定级原理与方法》，地震出版社1992年8月版。
2．杨吾扬、梁进社著：《高等经济地理学》，北京大学出版社1997年4月版。
3．于洪俊、宁越敏：《城市地理概论》，安徽科学技术出版社1983年12月版。
4．张洪：《论我国城郊耕地保护新思路》，《经济问题探索》1997年8期。
5．张洪：《云南省城镇土地市场供求因素分析》，《经济问题探索》1997年第6期。
6．张洪：《论城市土地优化利用与市场化》，《思想战线》2000年1期。
【注释】
[1]《资本论》第3卷，第714页。
[2]《资本论》第1卷，第330页。
[3]《资本论》第3卷，第742页。
[4]《资本论》第3卷，第728页。
[5]《资本论》第3卷，第759页。
[6]18世纪后期法国经济学者A．B．C．J．Turgot提出了土地收益到一定程度递减现象，其原因为：土地、资源有限，整体效应的局限等，这就是土地收益或报酬递减律。
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