城市土地质量分级计算与预测

第三节　城市土地质量分级计算与预测

一、城市土地质量分级计算

（一）土地质量级别初步划分

1．屏幕提示，键盘输入各定级因素的权重Wj，因素的数量可以由键盘任选。

2．计算i方格单元定级因素的综合分值，公式为：

式中：f_ij为j因素分值；W_j为j因素权重；n为列入计算的因素数。

3．用总分频率曲线统计判断法，划分土地级别。

步骤：

1．确定频率统计的分值区间，即在所有土地定级单元（方格单元）中找出综合分值最高和最低的两个单元，其综合分值之差为整个统计的总分值区间。在总分值区间内，按等分要求将其分成若干小区间（等分标准和小区间数量应由键盘输入，以便视各城镇情况任选，但总分值区间及最大、最小分值应屏幕提示并打印输出），作为统计单元的基础。

2．计算各小分值区间频率分布，即在每个小分值区间内，统计分布于其中的方格单元个数，用每个区间的单元数除以全部方格单元总数，便得到每个小分值区间的单元分布频率。

3．绘制频率直方图，即构造一个二维直角坐标，横坐标表示总分值和各小分值区间，纵坐标表示各区间单元分布的频率，并将各小区间的单元频率分布计算结果绘制成频率直方图。

4．划定土地级别界线，即根据频率直方图，土地级别界线应划在频率分布的空白或频率分布的低值区。从而得到土地级别数和各级别界线（综合分值），作为绘制土地定级图的依据。

（二）土地级差收益测算

根据《城镇土地定级规程》，对初步划分的各级土地，必须进行级差收益测算，以检验初步划分的土地级别是否正确反映了城区内部土地质量和土地利用效益的差异。基本原则是：土地级别越高，土地收益值越大；各土地级别间的土地收益差应高于同一级别内的土地收益差。

由于商业服务业用地效益最高，对土地区位最敏感。另外，商业服务业铺面租赁情况非常普遍，即使在经济不发达地区的城市或城镇也是如此，其资料容易收集，也比较真实。因此，我们通常是以城镇商业服务业铺面租金的调查资料为依据，来计算和检验初步划分的土地级别，若级差收益测算的结果满足上述检验原则，说明该土地级别划分是合理的，可以正式确定并修饰级别边界；反之，则表明初步划分的土地级别不太合理，需重新调整和计算各定级因素、重新划分土地级别或调整土地的级别边界，直至级差收益测算结果满足检验原则的要求为止。

在级差收益测算过程中，我们根据《城镇土地估价规程》中对利用房屋租赁资料测算土地收益的要求，编制了运算程序（程序见第三章），对调查的铺面租金样点依次进行计算，然后采用均值—方差法对样点进行检验，删除异常样点，得到一批有效样本的土地收益值。在此基础上，我们根据房屋租赁样点分布图，编制了房屋样点分布与土地质量级别和区段分值间关系的查找程序，利用计算机将各区段的样点归在一起，然后分别计算出各级别和区段的样本平均土地收益，并将它们代入级差收益测算模型，运用最小二乘法求解出各土地级别的土地收益、土地级差收益以及级别间土地收益差和级内土地收益差。表2—18是2000年龙陵县城土地质量级别的级差收益测算结果。

表2—18　龙山镇城区土地各级别级差收益表

（三）土地级别边界的确定和土地级别总图的编绘

经过级差收益测算对初步划分的土地质量进行检验和修改调整后，就需要对城市土地质量级别的边界进行确定。确定级别边界的原则是：

1．土地级别之间应渐变过渡，相邻单元之间的土地级差不宜过大。

2．尽量考虑自然界线及人文界线，如街道、河流、宗地权属界线等。经过边界确定和修饰，可获得某城市土地质量级别图，至此，完成城市土地定级工作。

二、城市土地定级预测

城市土地定级预测的主要步骤是：

1．确定影响未来土地质量变化的主要因素。经过召集专家座谈以及理论分析，我们选择了商业中心及主要商业网点未来变化，主要道路未来变化，供水、排水、供电等生活设施未来变化，医院、学校等公用设施未来变化，对外交通设施未来变化，文体设施未来变化和绿化覆盖未来变化等因素以及地形等自然条件作为反映未来城市土地质量差异的定级因素。

2．输入上述定级因素的规划图件，并运用GIS对这些定级因素进行空间分析，评价各因素空间上的质量优劣，划分优劣等级。

3．运用前述的城市土地定级因素计算模型和软件系统，计算未来不同规划年度的各定级因素作用分预测值。

4．运用前述的城市土地定级综合评价法计算未来不同规划年度的定级分预测值，画出频率图，划分未来不同规划年度可能的土地级别及其级别范围变化，为土地优化利用与管理提供决策咨询依据。

以下是我们计算的龙陵县城2015年主要定级因素作用分预测值和定级分频率图表。

表2—19　龙陵县城预测商服作用分频率表

表2—20　龙陵县城预测路通作用分频率表

表2—21　龙陵县城预测对外交通作用分频率表

表2—22　龙陵县城预测生活设施作用分频率表

表2—23　龙陵县城预测公用设施作用分频率表

表2—24　龙陵县城预测文体设施作用分频率表

图2—11　龙陵县城预测定级分值频率图