商业用地基准地价测算与编程

第二节　商业用地基准地价测算与编程

一、测算程序与模型

考虑到云南省县城一级的城镇，土地转让市场不太发育，但临街铺面租赁情况十分普遍，且租金水平直接与土地级别相关，能反映土地质量的差异。因此，我们采用临街商业铺面租赁的调查资料，运用收益还原法，来测算各土地级别商业用地的基准地价。工作程序如下：

（一）资料收集和整理

根据《城镇土地估价规程》，结合云南各县城实际情况，我们采取全面调查收集租赁样本资料的方法，要求每一调查区段的样本数在总样本数的15%以上，每一土地级的样本数在30个以上，保证样本选取的均匀性、普遍性和数量的充足。

对收集到的样本，除进行错误校正外，主要应做租金的标准化处理，包括交易时间修正、容积率修正、临街宽度修正、临街深度修正等，以保证测算出来的地价为某一均质区域范围内的标准价格。

1．交易时间修正是将不同年份的租金水平统一修正到测算年的正常水平，一般用地价指数进行修正。

2．容积率修正是将不同容积率的租赁样本所发生的租金水平修正到标准容积率下的租金水平。计算公式为：

式中：R为修正后的样点租金；R_1g为修正前的样点实际租金；K_r为容积率修正系数。

3．临街宽度修正是将不同临街宽度的租赁样本所发生的租金水平修正到标准宽度下的租金水平。计算公式为：

式中：K_g为临街宽度修正系数。

4．临街深度修正是将不同临街深度的租赁样本所发生的租金水平修正到标准深度下的租金水平。计算公式为：

式中：K_s为临街深度修正系数。

上述修正过程，均由计算机按预编制的程序自动完成。

5．样本租金的有效性检验，剔除异常值。我们采用“均值—方差法”，按照－X±2S标准，对每一样本进行逐个检验。凡样本租金值X_i大于所在土地级别或路段的－X＋2S或小于－X－2S时，作为异常值予以剔除。

（二）租赁样本的土地纯收益计算

根据土地使用权评估的收益还原法，租赁样本的土地纯收益计算公式为：

式中：I_n为租赁样本单位面积土地纯收益；R为标准化修正后的租赁样本单位面积租金；E₁为租赁样本单位面积出租经营管理费；E₂为租赁样本单位面积出租经营维修费；E₃为租赁样本单位面积年保险费；E₄为租赁样本单位面积年折旧费；T为租赁样本单位面积年应交纳税金；B为租赁样本单位面积建房资金利息；I_hn为租赁样本单位面积房屋纯收益。

例如，根据云南省龙陵县城——龙山镇城区的实际情况，房屋出租经营管理费按租金的4%提取；房屋出租经营维修费按房屋重置价格的2%提取；房屋年保险费按房屋现值的2%提取；房屋年折旧费按重置价格×（1－残值率）/房屋耐用年限计算；建房资金利息按房屋重置价格×年利息率计算；房屋出租应交纳税金按租金×税率计算。这样，得到上述各项的计算结果表3—1、表3—2、表3—3、表3—4、表3—5。

表3—1　龙山镇城区房屋重置价及维修费用一览表

表3—2　龙山镇城区房屋现值一览表

表3—3　龙山镇城区房屋年保险费一览表

表3—4　龙山镇城区房屋年折旧费一览表　单位：元/平方米/年

表3—5　龙山镇城区建房资本利息一览表　单位：元/平方米/年

另外，房屋纯收益按房屋现值×房屋资本还原率计算。这样，便可以计算出各租赁样本的土地纯收益。整个计算过程，均由我们编制的计算机程序，在微机中自动测算、调整，并运用算术平均数模型给出各土地级或街区的土地纯收益（见表3—6、表3—7）。

表3—6　龙山镇城区土地级别平均土地纯收益一览表

表3—7　龙山镇城区主要街道（路段）平均土地纯收益一览表

（三）基准地价测算

根据评价区域的土地收益、地价与土地条件的关系，我们选择了指数模型，通过回归分析，得到回归参数A和r，并均通过了经济意义检验和数理统计检验。指数模型法计算的龙山镇城区土地级别平均土地纯收益，如表3—8。

表3—8　龙山镇城区土地级别平均土地纯收益一览表

最后，商业用地基准地价为（见表3—9）。

表3—9　2000年龙山镇城区商业用地基准地价测算结果表

二、商业用地基准地价测算的计算机程序

（一）测算系统的总体框图（见图3—1）

图3—1

（二）土地纯收益测算模型框图（见图3—2）

图3—2　土地纯收益测算模型框图

（三）租赁样本的土地纯收益计算程序

为了编程的统一，把录入数据库中的原始数追加到SYDBFGS库中，之后对SYDFGS库的操作，就等价于对该市县原始数据库的操作。SYDBFGS．DBF的库结构如下：

2．计算每平方米的年租金，计算平均宽度，平均深度，以便根据平均宽度输入宽度修正系数，根据平均深度输入深度修正系数。其程序下：

＠24，12say“在测算过程中，需要输入一些参数，请根据提示输入相应的参数值”

set colo to gr＋/r

＠0，24say“正在进行”＋mc＋“土地估价计算，请稍候！”

repl all平米年租金with月租金＊12

sum临街宽度，临街深度to width，deep

recnu＝reccount（ ）

repl all平均宽度with width/recnu，平均深度with deep/recnu

store 0to kd1，kd2，kd3，kd4，kd5，kd6，kd7，kd8

store 0to sd1，sd2，sd3，sd4，sd5，sd6，sd7，sd8

set colo to gr＋/gb，gr＋/r

＠2，4say“平均临街宽度为：”＋str（width/recnu，5，2）

＠row（　），col（　）＋1say“＜2　2－3　3－4　4－5　5－6　6－7 7－8＞8”

　　＠3，4say“请输入宽度修正系数：”

　　＠row（　），col（　）＋1get　kd1pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd2pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd3pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd4pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd5pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd6pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd7pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　kd8pict“9．999”

＠4，4say“平均临街深度为：”＋str（deep/recnu，5，2）

＠row（　），col（　）＋1say“＜2　2－3　3－4　4－5　5－6　6－8 8－10＞10”

＠5，4say“请输入深度修正系数：”

＠row（　），col（　）＋1get　sd1pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd2pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd3pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd4pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd5pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd6pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd7pict“9．999”

＠row（　），col（　）＋1get　sd8pict“9．999”

read

3．计算修正到评估年的样点租金，计算公式为：R₁＝R×K_r1

式中：R₁为修正到评估年的样点租金；R为平均年租金；K_r1为地价指数。

由下列命令即可实现

repl all年修正租金with平米年租金×地价指数

计算容积率修正，计算公式为

R₂＝R₁×K_r2

式中：R₂为容积率修正后的样点租金；R₁为修正列评估年的样点租金；K_r2为容积率修正系数，其取值按下表取：

临街宽度修正：

计算公式为：R₃＝R₂×K_r3

式中：R₃为宽度修正后的样点租金；K_r3为深度修正系数。

实现这一功能的命令如下（第一年地价指数）

repl all地价指数with 1（第二年后其值不是1）

repl all年修正租金with平米年租金＊地价指数

endcase

repl容积修正金with年修正租金＊k_r2，宽度修正金with容积修正金＊kdxz，深度修正金with宽度修正金＊sdxz

4．样点租金的准确性及检验，剔除异常值。

（1）样点租金的准确性有检验，剔除异常值。

（2）计算各路段和土地级样点租金的平均值X和标准差S，其中：

式中：R_pi＝R_4i（R_4i为深度修正后第i个样点的租金）；n为某路线或某土地级的样点总数。

（3）按照±25的标准，对每个样点逐个进行检验，当某一样点租金（R_pi）＞所在路段或土地级别的±25

即R_pi＞－25或R_pi＜＋25时，则作为异常值予以剔除。

实现上述功能的库结构及程序的如下：

SYLDTC．DBF的结构如下：

SYJBTC．DBF的库结构如下

实现上述功能的程序如下：

repl编号with“eee－eeee”

goto top

bh1＝left（编号，3）

5．样点土地纯收益的剥离。各级土地平均租金的计算，其公式为：

式中：－R_p为土地级或土地区段平均计算租金；P_pi为该土地级或土地区段某样点的计算租金（深度修正金）；n为该土地级或土地区段样点数。

利用上述公式分别进行行路段、级别土地平均租金的计算程序如下：

＊（三）样点土地纯收益剥离

6．计算管理费。计算管理费要求输入管理费比例，输入之后按下列公式计算：

E_li＝R_pi×W1

式中：E_li是第i个样点管理费比例。W1是管理费比例。

程序如下

＊计算管理费

glfb1＝0

＠6，25say“请输入管理费比例：”get glfbl pict“99．999”

read

use sydbf2

rep1管理费with深度修正金＊glfb1for等级＜＞99．9

7．计算维修费。因计算维修费需要重置价，故需要输入重置价，并利用下述公式计算：

E_2i＝重置价×维修费比例

程序如下：

＊输入重置价格

store 0to jg1，jg2，jg3，jg4，jg5，jg6

＠7，25say“请输入本城镇的重置价格”

＠8，25say“钢混结构的重置价格：”get jg1pict“9999．99”

＠9，25say“砖混结构的重置价格：”get jg2pict“9999．99”

＠10，25say“砖木结构的重置价格：”get jg3pict“9999．99”

＠11，25say“土木结构的重置价格：”get jg4pict“9999．99”

＠12，25say“简易1结构的重置价格：”get jg5pict“9999．99”

＠13，25say“简易2结构的重置价格：”get jg6pict“9999．99”

read

use czdbf

repl重置价格with jg1for房屋结构＝“钢混”

repl重置价格with jg2for房屋结构＝“砖混”

repl重置价格with jg3for房屋结构＝“砖木”

repl重置价格with jg4for房屋结构＝“土木”

repl重置价格with jg5for房屋结构＝“简易1”

repl重置价格with jg6for房屋结构＝“简易2”

use sydbf2

repl重置价格with jg1for房屋结构＝“钢混”

repl重置价格with jg2for房屋结构＝“砖混”

repl重置价格with jg3for房屋结构＝“砖木”

repl重置价格with jg4for房屋结构＝“土木”

repl重置价格with jg5for房屋结构＝“简易1”

repl重置价格with jg6for房屋结构＝“简易2”

use

＊计算维修费

wxfbl＝0

＠14，25say“请输入维修费比例：”get wxfbl pict“9．999”

read

sele 2

use czdbf

sele 1

use sydbf2

计算结果存入sydbfb5库中，为打印维修费用表准备数据库sydbfb5结构如下

appe from czdbf

repl all年维修费with重置价格＊wxfbl

use

8．计算保险费。

（1）计算各样点的房屋现值E_Bi

E_Bi＝BB_1i×B₂

式中：BB_1i为样点的房屋重置价；B₂为房屋成新度。

（2）计算保险费E_3i，公式如下：

E_3i＝E_Bi×保险费比例

程序如下：

＊计算保险费

将计算结果存入房屋现值表、房屋保险费表库文件中，房屋现值表库结构（SYDBFB6．DBF）如下：

repl现值1with 0．1＊重置价格，现值2with 0．2＊重置价格，现值3with 0．3＊重置价格

repl现值4with 0．4＊重置价格，现值5with 0．5＊重置价格，现值6with 0．6＊重置价格

repl现值7with 0．7＊重置价格，现值8with 0．8＊重置价格，现值9with 0．9＊重置价格

房屋保险费表库结构（SYDBFB7．DBF）如下：

repl现值1with现值1＊0．002，现值2with现值2＊0．002，现值3with现值3＊0．002

repl现值4with现值4＊0．002，现值5with现值5＊0．002，现值6with现值6＊0．002

repl现值7with现值7＊0．002，现值8with现值8＊0．002，现值9with现值9＊0．002

9．计算残值率与年折旧费。残值率按下表计算。

use sydbf2

repl残值率with 0，耐用年限with 80for房屋结构＝“钢混”

repl残值率with 0．02，耐用年限with 60for房屋结构＝“砖混”

repl残值率with 0．06，耐用年限with 45for房屋结构＝“砖木”

repl残值率with 0．04，耐用年限with 45for房屋结构＝“土木”

repl残值率with 0．03，耐用年限with 15for房屋结构＝“简易1”

repl残值率with 0．03，耐用年限with 10for房屋结构＝“简易2”

repl年折旧费with重置价格＊（1－残值率）/耐用年限for等级＜＞99．9

use

计算结果存入SYDBFB8．DBF中，以供打印房屋残值率和耐用年限表，SYDBFB8．DBF的结构如下：

repl残值率with 0，耐用年限with 80for房屋结构＝“钢混”

repl残值率with 0．02，耐用年限with 60for房屋结构＝“砖混”

repl残值率with 0．06，耐用年限with 45for房屋结构＝“砖木”

repl残值率with 0．04，耐用年限with 45for房屋结构＝“土木”

repl残值率with 0．03，耐用年限with 15for房屋结构＝“简易1”

repl残值率with 0．03，耐用年限with 10for房屋结构＝“简易2”

repl all年折旧费with重置价格＊（1－残值率）/耐用年限

use

10．计算建房资本利息。计算公式为：

B_i＝BB_1i＊W₂

B_i为建房资本利息；BB_1i为样点的房屋重置价；W₂为年利息率，由键盘输入。

程序如下：

＊计算建房资本利息

nlxl＝0

＠15，25say“请输入建房年利息率：”get nlxl pict“99．9999”

read

use sydbf2

repl资本利息with重置价格＊nlxl for等级＜＞99．9

use

计算结束存入SYDBFB9．DBF中，以供打印建房资本利息表，SYDBFB9．DBF结构如下：

其中g1为房产税，g2为房产业营业税，二者均由键盘输入，程序如下：

＊计算缴纳税金

fcs＝0

yys＝0

＠16，25say“请输入月租金≥120元税率：”get fcs pict“99．9999”

＠17，25say“请输入月租金＜120元税率：”get yys pict“99．9999”

read

use sydbf2

do while等级＜＞99．9

12．房屋纯收益的计算。计算公式为：

I_hi＝E_Bi×W₃

式中：I_hi为房屋纯级差；E_Bi为房屋现值；W₃为房屋资本还原率。

＊计算纯收益（房屋，土地）

hyl＝0

＠18，25say“请输入房屋资本还原率：”get hyl pict“99．9999”

read

use sydbf2

do while等级＜＞99．9

repl房屋纯收益with房屋现值＊hyl

goto top

do while等级＜＞99．9

repl土地纯收益with深度修正金－（管理费＋年维修费＋年保险费＋年折旧费＋资本利息＋税金）－房屋纯收益

skip

enddo

use

计算结果存主SYDBFB10．DBF中，以供打印房屋纯收益表。SYDBFB10．DBF的结构如下：

use sydbfb10

zap

appe from sydbfb6

goto top

do while．not．eof（　）

repl现值1with现值1＊hyl，现值2with现值2＊hyl，现值3with现值3＊hyl

repl现值4with现值4＊hyl，现值5with现值5＊hyl，现值6with现值6＊hyl

repl现值7with现值7＊hyl，现值8with现值8＊hyl，现值9with现值9＊hyl

13．土地纯收益的计算。计算公式为：

I_ni＝Rpi－（E_1i＋E_2i＋E_3i＋E_4i＋B_i＋T_i）－I_hi

程序如下：

goto top

do while等级＜＞99．9

repl土地纯收益with深度修正金－（管理费＋年维修费＋年保险费＋年折旧费＋资本利息＋税金）－房屋纯收益

skip

enddo

use

14．计算路段平均土地纯收益。计算公式为：

式中：I_n为某路段平均土地纯收益；I_ni为该路段某样点土地纯收益；n为该路段样点数。

计算结果存于SYDBFB11．DBF库中，以便打印各路段平均土地纯收益表使用，SYDBFB11．DBF结构如下：

程序如下：

copy file sydbf2．dbf to aaa．dbf

use aaa

dele for等级＝99．9

pack

repl all编号with left（编号，4）＋“0000”

sort on编号to sydbf3

use

dele file aaa．dbf

sele 1

use sydbf3

sele 2

use sydbfb11

zap

sele 1

bh1＝编号

do while．not．eof（　）

repl街道名称with jdmc，土地纯收益with s/n

15．计算各土地级、区段的样本平均土地纯收益。计算公式为：

式中：为某级或区段平均土地纯收益；Ini为某级或区段某样总土地纯收益；n为该土地级或区段样点数。

计算结果存于SYDBFB12．DBF中，以供打印土地级、区段平均土地纯收益表使用。

SYDBFB12．DBF中库结构如下：

至此，商业土地纯收益测算完毕。