系统功能实现

7.2.5　系统功能实现

基于上述系统构建原则、目的，系统结构以及数据库流程，围绕系统功能需求，本文构建了城镇土地定级及基准地价更新系统，此系统主要由四个子模块组成，即土地级别划分子模块、地价评估与更新子模块、数图录入子模块、查询子模块。其界面如图7-4所示。

图7-4　城镇土地级别划分及基准地价更新系统界面

1.土地级别划分子模块

土地级别划分子模块主要完成城镇土地级别的划分及调整。主菜单如图7-5所示:

图7-5　土地级别模块的主菜单

通过特尔斐法或层次分析法选取对城镇土地级别影响较大的因素因子，并根据影响程度确定各自的权重;然后将影响因素归为点、线、面三大类，点、线因子采取指数扩散或直线扩散进行分值计算，而因子采取区域赋值的方式确定相应的影响分值;接下来进行评价区的单元格的划分，采用动态网格法或叠置法根据区域实际情况划分单元格，汇总所有影响因素因子对每一单元格的影响分值，根据单元总分值初步划分级别，最后通过市场交易价或监测样点地价检验级别划分的情况，进一步咨询相关专家确定评价区的级别。

此外，此模块还可完成影响土地级别的因素因子的输入、编辑、管理，图形空间信息与属性信息的查询，专题图的制作等功能。

2.地价评估与更新子模块

估价子模块根据上述估价理论和方法对样点地价进行测算修正、城镇土地基准地价、宗地地价进行评估与更新(见图7-6)。样点地价的测算根据样点来源不同，采取不同的估算方法，然后对样点进行一致性检验，操作过程见图7-7。基准地价评估采取级差收益法、区域样点地价均值法、级别-地价模型法、分值-地价模型法，分商、住、工、综合土地用途分别进行地价的评估，如图7-8所示。基准地价更新采用级差收益法、区域样点地价均值法、级别-地价模型法、分值-地价模型法、标准宗地法、地价指数法，分商、住、工、综合土地用途分别进行地价的更新，见图7-9。宗地地价估算方法较多，可根据具体情况选取相应的估价方法，(见图7-10)，如剩余法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法、路线价修正法、基准地价修正系数法。图7-11、图7-12分别为收益还原法、市场比较法的操作界面。

图7-6　基准地价更新流程图

图7-7　估价样点测算过程

图7-8　基准地价测算的主要技术途径

图7-9　基准地价更新的主要技术途径

图7-10　宗地地价测算的主要技术途径

图7-11　收益还原法的操作界面

图7-12　市场比较法的操作界面

3.数图录入子模块

此模块主要完成基础数据(包括空间信息和属性信息)的录入、编辑、查找工作。对于城镇用地估价来讲，关键是样点资料的输入及编辑工作。

4.查询子模块

此模块主要完成数图的相互查询，既可从属性信息通过Select查到相应的空间图形，也可点击区域上某一点，查找相应的属性信息，完成双向查询。