济南市城区土地综合级别调整

7.3.2　济南市城区土地综合级别调整

《城镇土地分等定级规程》规定:“市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级;其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。”济南市城区土地级别调整既进行综合定级，又进行分类定级，由于篇幅所限，本文只介绍城区土地综合级别调整及基准地价更新的具体操作过程。

1.定级因素、因子选择及权重的确定

1)影响定级的因素、因子选择

根据主导因素原则、普适性原则、区内差异性原则，本次级别调整选取繁华程度、交通条件、基本设施、环境条件、人口密度、城市规划影响度定级因素因子。其中，繁华程度是指商业服务业(以下简称商服)的繁华程度，以商服繁华度来表示，反映区域内居民购物的方便程度和商服业的集聚程度;交通条件指城镇对外、对内交通的便利程度，包括道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度;基本设施指与城镇人民生产、生活密切相关的各类公用和基础设施，用以衡量投入土地的社会物化劳动的水平，包括公用设施完备度、基础设施完善度;环境条件包括环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优越度;人口密度中涉及的人口资料数为客流人口、常住人口及暂住人口;城镇规划影响度包括城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料。

2)权重的确定

土地级别调整中定级因素因子权重的确定可采用层次分析法和特尔斐法，本次采用特尔斐咨询法，通过专家咨询、登报咨询和网上发布三种途径，按分值评估法确定。通过系统土地级别划分子模块中的“因子因素权重”菜单下的特尔斐法，统计本次权重调查的结果，操作过程如图7-13所示，结果见表7-1。

图7-13　特尔斐法确定定级因素权重的过程

表7-1　　　　　　　　济南市城区土地综合定级因素权重调查表

2.定级因素作用分值的计算

不同定级因素作用分值计算方法不同，概括来讲，有指数扩散、直线扩散和区域赋值三种方式，指数扩散、直线扩散又分为有阻隔区和无阻隔区两类，主菜单如图7-14所示。各定级因素因子扩散方式见表7-2。

图7-14　定级因素因子扩散的主要方式

表7-2　　　　　　　　济南市城区土地综合定级因素作用分值计算方法表

1)商服繁华影响度的作用分值

商服繁华度扩散采用指数扩散，功能分根据商服中心规模指数大小而定，扩散半径根据商服中心位置而定，济南市商服中心分三级:市级、区级、小区级，详见表7-3。

表7-3　　　　　　　　商服中心繁华影响度分析表

扩散圈数为10。利用定级子模块指数扩散对商服繁华影响度进行扩散，结果见图7-15。商服繁华影响度作用分取值原则:当同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分;同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和。

图7-15　商服中心作用分值图

2)道路通达度的作用分值

交通条件中道路通达度分值计算采用指数扩散，依指数衰减规律，并考虑道路通达系数的影响，计算各类道路对各单元的作用分值，并进行分值叠加。本次道路按其在城区交通中的作用分为主干道、次干道和支路，其中按主、次干道在城区中的类型不同又分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。道路功能分按公式(7.26)计算，道路作用指数与道路作用或车流量大小成正比，数值为0～1，道路通达度作用分按公式(7.27)计算，最后依指数衰减规律，并考虑道路通达系数的影响，用公式(7.28)计算各类道路对各单元的作用分值，并进行分值叠加。整个扩散过程和计算过程由系统自动完成，图7-16为混合道路通达度扩散结果。公交便捷度、对外交通便捷度采用直线扩散，整个扩散过程和计算过程由计算机自动完成，图7-17为一级公交站点作用分值图，图7-18为火车站作用分值图。

图7-16　混合主干道作用分值图

图7-17　一级公交站点作用分值图

图7-18　火车站作用分值图

　　　　　　　f^R_i=100×I^Ri　　　　　　　　　　　　　(7.26)

式中:f^R_i为i类道路功能分;I^R_i为i类道路作用指数。

式中:e^R_ij为i道路对j点的通达度作用分;f^Ri为i道路或同类道路的功能分;r为j点到i道路的相对距离。

式中:f为道路通达影响作用分;F_i为i类道路作用分;r为距各类道路相对距离;n为道路总数。

3)基本设施完备度的作用分值

公用设施完备度的作用分值采用直线扩散，通过对实际调查资料的分析，依直线衰减规律，计算大中专、中学、小学、农贸市场、医院、邮政局、影剧院、体育场、文化馆等公共设施的作用分值。根据各因子的权重，可分别计算出各因子对土地单元的作用分值及加权总值，整个过程借助系统扩散功能完成，结果如图7-19～图7-22所示;基础设施完善度的作用分值采用区域赋值法，选取供水、排水、供热、供气等设施作为基础设施完善度的指标，根据实际调查资料，对评价区各指标进行区域赋值，结果如图7-23～图7-26所示。

图7-19　大学作用分值图

图7-20　一级医院作用分值图

图7-21　一级邮政局作用分值图

图7-22　三级小商品市场作用分值图

图7-23　供水作用分值图

图7-24　排水作用分值图

图7-25　供气作用分值图

图7-26　供热作用分值图

4)环境质量优劣度的作用分值

环境质量优劣度对土地质量的影响，主要从大气污染、水污染、噪声污染、固体废弃物污染等几个方面来考虑，依据调查资料分析，大气、水、噪声等污染源分布及污染程度，分别进行扩散或赋以不同的作用分值如图7-27～图7-30所示，然后，将各因子的分值进行加权叠加，得到环境质量的综合分值。绿地覆盖度分值计算方法如环境质量优劣度，扩散结果如图7-31所示。自然条件优劣度采用区域赋值，结果如图7-32所示。

图7-27　大气污染扩散分值图

图7-28　水污染扩散分值图

图7-29　固体废弃物扩散分值图

图7-30　区域环境噪声污染分值图

图7-31　绿地覆盖度作用分值图

图7-32　自然条件优劣度作用分值图

5)人口密度的作用分值

人口密度的作用分值计算按区域赋分，结果如图7-33所示。

图7-33　人口密度作用分值图

6)城市规划影响度的作用分值

城市规划影响度的作用分值依据济南市“十五”规划的文字资料和图件资料，对规划的商服中心、道路、对外交通、主要基础设施等分别进行扩散或区域赋值。

3.定级单元作用总分值

1)划分定级单元

本次土地综合级别调整对评价区采用了动态网格法进行土地定级单元的划分，为便于计算机的处理分析，中心城区(地籍调查范围)按实地50m×50m，中心城区至二环路区域按实地100m×100m，二环路至评价区按实地150m×150m。整个评价区共划分为21358个土地定级单元，见图7-34。

图7-34　济南市城区土地定级单元图

2)计算单元作用总分值

单元作用总分值的计算，是根据多因素综合评价法的方法与原理，基于公式(7.29)采用因素加权求和法获得，整个操作过程如图7-35，图7-36为最终计算结果。

式中:P为单元总分值;n为定级因素数;W_i为各因素权重;f_i为各因素分值。

图7-35　单元总分值计算过程

图7-36　济南市城区土地综合定级单元总分值图

4.土地级别的划分

土地级别的划分是根据土地单元的总分值，采用频率直方图法，确定各土地级别的分值区间，从而确定各土地单元归属的土地级别。济南市城区土地级别的划分应遵循如下原则:土地级别高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致;各级土地之间的收益应有明显的差别;级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大;应保持自然地与权属单位即宗地的完整性;级别边界应尽量采用具有地域突变特征的自然界限与人工界限。

通过定级流程(见图7-37)，本次土地单元分值频率直方图如图7-38所示，初步划分8个级别。最后，以土地收益为参照，进一步校核级别界限，经有关部门领导与专家论证、协商，确定综合级别界限并量算级别面积，综合级别图如图7-39所示。

图7-37　土地定级子模块定级流程

图7-38　济南市城区土地定级网格频率直方图

图7-39　济南市城区土地综合级别图