土地资源评估方法

第三节　土地资源评估方法

一、土地资源评估的目的

随着人口“资源”环境的矛盾日益尖锐，土地的质量问题逐渐受到了广泛关注。土地评估是针对一定的用途对土地质量高低进行鉴定的过程。土地评估不仅可以揭示土地在一定用途下土地质量的高低，还可以揭示区域内不同质量状况土地的空间分布规律。对土地质量进行评估，对于协调人地关系,实现土地的可持续利用,具有重要的现实意义。⁽¹²⁾

土地资源评估是根据土地在一定用途条件下评定其质量高低的过程，质量高低可以是适宜程度的强弱、生产潜力的大小，也要看其特性的好坏或价值的高低。土地资源评估作为国土开发整治与发展战略研究的重要依据，是协调区域土地开发与土地保护、实现土地资源可持续发展的基本手段。对土地资源进行科学的评估，能更好的帮助我们了解区域土地资源分布的特点，同时也为保护和利用土地资源提供了科学依据和策略。土地资源评估已逐渐深入到各个领域，在制定土地规划的过程中成为一项重要的技术手段，是土地资源调查的重要组成部分及土地管理的一项基础性工作。土地资源评估将以土地的生物生产潜力为中心，目的是对不同土地单元进行质量评估，查清土地资源的质量、数量和分布；以土地的适宜性决定土地最佳利用方向；以土地的限制性因素类型及其强度，以其自身环境制定治理和改造措施；以土地的区域组合，划分相应区域的合理用地结构，为提高土地生产效益、经济效益和生态效益服务。土地评估的目的和用途：一是为更好的利用和规划土地服务；二是为要科学管理和经营土地。土地评估按评估目的和内容可分为单项土地评估和综合土地评估。单项土地评估也可以称作单目标评估或专题评估，它是以某种具体目的或土地利用要求评估土地，如柑橘适宜性评估、茶叶适宜性评估等。因各类评估目的不同，所以所选择的评估因素与指标也各会不同，但这些单目标土地评估一般仅适宜局部地段进行。综合土地评估也称作多目标评估，是把农、林、牧各业生产综合要求考虑在没的土地评估，目前世界上最流行的土地资源评估是对土地进行农业利用综合评估。⁽¹³⁾

二、土地资源评估方法简述

土地资源评估方法种类繁多，常用的评估方法主要有：市场比较法、市场因素替代法、项目假设开发法、市场假设法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。⁽¹⁴⁾

（一）市场比较法

1.市场比较法的内涵

市场比较法就是根据不同的替代原则，在同一市场条件下，以使用价值相同的土地买卖和租赁实例的成交价格为基础，对照待估的实际情况，就两者之间的交易情况、交易日期、区域状况以及个别其他因素进行合力修正，最后求取代估地在评估时点地价上的方法。

2.市场比较法的优缺点

市场比较法的优点有现实性比较明显，说服力强。市场比较法能够利用近期发生的并且与待估地具有一定替代效益的交易案例，来比较求算待估地的价格。而市场比较法的缺点是通过价格来估算价格，缺乏严密的理论基础。同时，它对评估人的要求较多，评估人必须具有多方面的专业知识和丰富的经验，否则得到的结果将会失准。另外其最大的缺陷就是不能对没有相似大宗案例的土地进行评估。

（二）市场因素替代法

1.市场因素替代法的内涵

市场因素替代法引用于发达国家的环境评估。而这种方法是因为在一些农地的评估中，没有计算因素替代物而所采用的方法。其理论基础是经济学中的机会成本概念和替代原理。当评估对象没有直接的市场价格来衡量时，我们就必须寻找相应的替代价格。例如在一些政策环境、自然资源、经济环境的计算上。其次，就是能够找到某种市场价格替代因素，间接的衡量其价值，达到计算出待估对象价值的目的。

2.市场因素替代法的优缺点

市场因素替代法的优点是根据我国的国情而来的，由于我国农地市场还很不健全，而已完成的农基准地价的离标准相差很远。因此，该方法着我国有一定的可取性。其缺点也表明显，如果一块农地没有替代物，那么其土地的评估也将无法进行。

（三）项目假设开发法

1.项目假设开发法的内涵

该方法指的就是一些连替代物都找不到的土地评估市场，所以只能人为地通过假设土地已经开发完毕的方法来估算农地的价格。

和经济学中的拍卖人一样，其所表达的是人们的一种意愿，即是人们愿意出多少钱来购买土地的一种意愿调查法。

2.项目假设开发法的优缺点

项目假设开发法其有点非常明显，一些不能通过其他手段来进行评估的几乎都能用项目假设法来评估。而缺点是，人为因素起了很大作用，因为是通过人们的意愿来确定的价格，所以在很大程度上会受到评估人的影响，比如评估人的某种目的、评估人的寻租等等都无法避免。

（四）市场假设法

1.市场假设法的内涵

市场假设法指的是人们在某些连替代市场都找不到的土地评估中，采取人为的假设市场的方法来评估土地的价格的方法。

2.市场假设法的优缺点

市场假设法的优点它也是一种万能评估方法，它是土地评估的最后一道防线，任何不能用其他的方法来评估的土地它都能适用。

缺点就是因为使用没有限制，所以人们对它所能代表的真实性一般都持怀疑的眼光，是一种比较有争议的评估方法。

（五）成本逼近法

成本逼近法是通过计算开发土地所耗费的各项费用之和，另外再加上其它的利润、利息、应缴纳的税金和土地的增值收益来估算土地价格的一种方法。

因为大部分的土地价格都取决于其效用，而非成本，所以采取成本逼近法会造成一定的偏差，需要做适当的修正。顾采用成本逼近法有一定的限制，一般其只适用于以下几方面土地的评估：第一，只是用于新开发的土地，对于建成区域的开发土地不行。第二，一些交易实例比较少、市场体系欠发达的的地区，无法使用该方法。第三，其中的工业用地估价和城市工业园区的土地评估不能应用该方法。第四，一些公共资源，比如学校、公园或公共建筑群和公益设施的土地就无法估算。

其计算公式为：

V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……

式中：V：土地价格；

Ea：土地取得费；

Ed：土地开发费；

T：税费；

R1：利息；

R2：利润；

R3：土地增值；

VE：土地成本价格

估价步骤：

（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；

（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；

（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额；

（4）按地价公式求取估价土地的土地价格；

（5）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

（六）基准地价系数修正法

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V＝V1b×(1±∑Ki)×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

基本程序：

（1）收集有关基准地价资料；

（2）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

（3）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

（4）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；

（5）进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

（6）求出待估宗地地价。

（七）路线价法

路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度（也就是里道路距离远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价指的是这条街道上的价格。而不是标准深度土地的价格。

路线价法就是依据路线价，配合深度指数和其他修正系数（宽度、容积率、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。

基本公式：地价=路线价*深度百分率*其他修正系数*宗地面积

适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。

适用条件：要有较多的比较案例。⁽¹⁵⁾

三、土地资源评估的展望

在当前信息一体化的大背景下，面对当前我国土地资源系统分布式应用、土地资源一体化建设的需求下。土地评估方法必须建立在依靠先进的计算机技术，达到能够在数据标准化的基础上，实现支持系统机构和其功能在界面、数据、功能三个方面的逐渐演化，紧密集成，形成具有高度智能化的信息平台。⁽¹⁶⁾

第一，在数据标准化建设问题上，要求国土资源管理部门实现数据共享的一体化。作为土地资源管理系统三大子系统之一的评估系统，我们要求必须从系统数据的规范逐渐过渡到管理的规范、从数据的内容、分类、定义到数据的编码上、从技术流程再到操作流程上、从数据的质量再到成果的规范化上、都必须给予明确的规定。

第二，在柔性土地评估系统问题上，要求把评估系统的可持续利用作为系统建设的首要目标。通过采用先进的、不同粒度软件复用技术来设计系统模式、框架、动态体系的构建。该系统必须具有支持功能和界面的动态制定、业务逻辑和体系框架的动态制定功能，以期能够比较灵活的适应不同的界面、功能、体系架构在不同的时间区域上的动态演化过程的要求。

第三，在统一化平台的建设问题上，要求评估系统不仅可以为评估提供必要的辅助支持，而且还能成为评级机构的业务办理平台。并且，该平台还必须具有在数据界面、数据处理、数据功能上紧密相连。数据界面的集成指的是能够通过一个统一的界面，实现对其它多个子系统的访问，实现BPS与CPS一体化。数据处理的集成包括属性数据和空间数据的一体化组织、储存问题。而数据的功能集成不仅包括土地评估的主业务的集成，比如在数据管理和土地的定级应用上，在基准地价的评估和更新上，在宗地地价估算和成果发布上的集成；也包括一些土地评估主业务和辅助办公业务、辅助管理功能的集成。

第四，在高度自动化、智能化平台建设上，必须对现有的系统评估平台进行合理的改进，如对土地定级评估工作的自动化执行和数据的深度挖掘上还存在诸多不足。通过将自动化技术引入土地评估系统，对以后的评估工作流程管理、自动化执行上十分有益；还有通过引入知识表达和知识处理技术，能够将以前评估过程中出现经验问题和知识规则化，是系统具有精确计算数值和知识处理上的双重功能的演化，提高整体系统的智能化水平。⁽¹⁷⁾