关于市场经济发达国家房地产业的研究

关于市场经济发达国家房地产业的研究

廖康玉

在市场经济发达国家，房地产业是一个非常发达的产业，并形成了以房地产业为中心发达完善的房地产金融、房地产中介服务及物业管理等行业群。房地产业在国家生产中的地位也十分突出。研究市场经济发达国家的房地产业，并根据我国的国情进行借鉴，以推动我国的房地产业的发展是十分有益的。

一、发达的房地产市场

市场经济发达的国家，房地产市场是一个很发达和活跃的市场，并且种类多、规模大。房地产市场交换的主体可以是房地结合的不动产交易，可以是土地开发权的买卖，也可以是使用权的让渡（租赁）或所有权的抵押、使用权的典当等非常广泛，交易规模相当大。据美国有关专家估计，在美国房地产每年的成交量几百万宗。1990年，华盛顿成交的住房达到了该城市住房总户数的26.5%。在发达国家房地产交易有一个明显的趋势和特点，就是存量房地产的交易大大超过新增房地产的交易。以住房交易为例，1990年，英国伦敦进入市场交易的住房占了居民住房总户数的13.3%，且全部是存量住房的交易。同年日本东京住房交易量为住房总户数的7.2%，其中新增住房的交易只占总户数的0.7%。发达国家房地产交易之所以形成这种态势，是因为发达国家人口城市化的进程基本结束，城乡人口结构稳定，加之发达国家人口增长率特低，有的甚至是负增长，在住房水平一般都比较高的情况下新建住房少，新增住房交易当然也就不多了。

一个国家经济高速增长时期，也是房地产投资的高峰时期，每年都有大批新建的房地产商品进入市场，形成以新增房地产交易为特色的房地产市场。当经济发展到一个相当水平时，房地产投资水平会有所下降，房地产市场也必然由新增房地产交易为主的市场转变为存量房地产交易为主的市场，这是具有普遍意义的规律。

市场经济发达国家，主要通过市场来调节房地产商品的数量、结构和分布。房地产商品的价格和租赁价格也在市场中形成。当然，由于城市土地资源的稀缺、房地产价值量大且又是人们生存的必需品，因此，任何一个市场经济国家和地区对房地产市场的调节，除市场机制外也采用一些非市场的调节机制，包括制定和实施城市规划，对城市土地利用实行宏观控制，从总体上规定房地产商品的规模和结构等。不少国家还通过税收政策和住房补贴来调节住房需求，如对利用银行贷款购买住房的居民，给予享受免征个人所得税的优惠，对占人口比例很少的低收入阶层居民，政府为其提供一定的购房或房租补贴。

二、发达的房地产金融市场

房地产是一个价值量很大的商品，在任何国家和地区，无论是开发商还是购房者，都离不开金融的配合和支持。市场经济发达国家经过长期发展，都建立了比较发达和完善的房地产金融体系，形成了发达的房地产金融市场。

发达国家提供住房贷款的金融机构多，信贷规模大。以美国为例，在美国有许多金融机构向居民提供住房贷款，不仅有商业银行，还有大量的抵押贷款银行、储蓄银行和非银行的专门金融机构，如人寿保险公司、养老基金会及各种“节俭”机构。房地产信贷，作为一个国家银行系统的金融资产，一般是随经济增长而加大。以居民住房贷款为例。1990年，世界52个城市的商业和政府金融机构的全部放款中平均用于住房贷款的达到18%，其中高收入国家为27%，当年的伦敦竟高达37.4%，低收入国家平均只有3%。

贷款额度大，还贷期长，且有多种贷款利率供借款人选择。发达国家购房居民一般都可以从贷款机构获得相当于住房价格70%～80%的购房贷款，有的国家高达100%。甚至还有这样的情况，金融机构的贷款额比房价还高，比如中国香港的一些金融机构为争取更多的客户，在发放住房贷款时，还为这些家庭提供与住房有关的贷款。中国香港渣打银行前些年推行的“美居室”贷款计划是:只要贷款人在该行指定的家具公司购买家具达到一万元的，就可以在该银行申请最高金额为贷款人月薪的20倍或8万元的贷款。还贷的周期也很长，一般规定是15～25年，最高的有35年。贷款银行还为贷款人提供多种贷款利率供其选择，有固定利率、可变利率、固定利率与可变利率的组合等。为应付利率的波动和一些难以预料的不确定因素，有的国家金融机构还创造了许多新的抵押贷款工具，比如美国的“递增支付贷款”、“随物价水平调整的抵押贷款”等。

发展抵押贷款二级市场。在发达国家不仅有规模很大的抵押贷款一级市场，而且还十分重视发展抵押贷款二级市场，即贷款机构将自己拥有的抵押贷款债权转化成可以转让的有价证券，并出售给投资者，在更广泛的资本市场上融通资金。住房抵押贷款总的贷款规模大，还款周期又长，风险自然大，如果抵押贷款债权不能出售，那么，贷款金融机构就会采取各种措施尽可能地降低自身的风险，如减少抵押贷款的投放规模，缩短贷款人的还贷周期，减少购房者的贷款额，增加购房人的首付款比例等办法，显然这对住房抵押贷款的发展是很不利的。为此，一些国家政府为住房抵押贷款提供保险，以保证债权人的利益，并注重发展抵押贷款二级市场，这样发放抵押贷款的金融机构就可以随时根据自己资金周转的情况，以及资本市场的变化卖出或买进抵押贷款债权或将债权再抵押。

三、发达的房地产中介服务市场

世界房地产中介服务的出现，如果以英国测量学会成立计算，如今已有200多年的历史。中介服务是商品经济和社会分工发展形成的一个行业，包括投资决策、政策法规咨询、物业代理、房地产评估等。房地产业是一个综合性很强的产业，涉及经济法律、金融信贷、规划测量等多学科，是一个技术专业知识强，业务范围广的行业。房地产商品与其他普通商品不一样，从生产到消费没有专门的流通部门媒介。由于房屋所处的地段总是不同“质”的，尽管房屋处处相同，但价格却会相去甚远，除专业人士外个人很难进行市场比较。房地产商品交易又很复杂，要买房首先要弄清房屋产权是否合法，有无产权纠纷，产权是否存在，有没有进行抵押等。房地产交易过程又不像普通商品那样一手交钱，一手交货就完成的，还要履行一系列的法律手续，购房者才能真正成为房地产的所有者。可见房地产交易不仅要具备很强的专业知识，还很费时费力，不是专业人士很难胜任，这就需要中介服务业的参与，房地产市场离不开中介服务。有人认为，没有房地产中介服务的市场，是一个不完善、不成熟的房地产市场，这是很有道理的。

目前世界上商品经济发达的国家，从事房地产中介服务的人员部比较多，美国房地产价值超过了美国财富的2/3，每年几百万宗的房地产交易，均需房地产中介业提供服务。美国专家认定，在美国至少有50万人从事房地产交易服务。英国皇家测量师学会，有各种各样的专业人员，土地估价师、不动产估价师、土地测量师、规划与开发师、预算师等，其中只土地专业师级人员就有5.2万，也就是说在英国大约一千人中就有一个土地专业方面的人来提供服务。

四、发达的房地产消费服务

房地产消费服务，在有的国家又称为产业服务，新加坡、中国香港称为物业管理，目前我国也采用这个名称。房地产消费服务是指对房地产、配套设施及环境提供专业的维修、保养、护管与更新的服务与管理。房地产消费服务是房地产商品退出市场，进入消费领域后的一种经营性的售后服务。物业管理是市场经济的伴生物，是房地产市场竞争的延续，也可以称为第二次竞争。在西欧北美一些市场经济国家，对房地产早就实施了物业管理，并形成了独立的物业管理行业。目前香港地区就有大小不同的、功能完善的物业管理公司400余家。

五、房地产业成为国民经济的支柱产业之一

衡量一个产业是否为国民经济的支柱产业，取决于它对国民经济贡献的大小。“贡献”又分为直接与间接两种，间接贡献是指产业的带动能量，即它的产品在生产、流通、消费的过程中，能直接带动和影响其他相关产业的发展，这是支柱产业的一般特征。房地产业是提供生产、经营用房地产和居民住房的产业，是为社会生存、经济发展提供基础条件的产业。房地产业所带动的主要关联产业是建筑业、建材业和钢铁工业等，它对经济增长量的扩张有十分明显的作用。据日本经济学界提供的资料，日本1983年房地产销售额与其直接、间接推动的行业产值两者之比是1∶1.34。我国也有人做过计算，在我国若增加一亿元的住房投资，其他相关产业就要相应地增加1.479亿元的投入，两者之比是1∶1.5。这说明房地产业具有较强的产业带动功能。产业对国民经济的直接贡献是指这个产业为国民经济提供的增加值。在以上两种贡献中，具有决定意义的是后者，因为就房地产业而言，无论它处于什么发展阶段，其带动能量不会发生太大的变化；相反，房地产业增加值占国内生产总值的比例，在不同的国家，在一个国家经济发展的不同阶段却有很大的差别。只有当房地产业增加值在国内生产总值中占到相当的比例，房地产业才可称得上是国民经济的支柱产业。

房地产业成为国民经济的支柱产业，是一个国家经济发达、市场经济成熟时期的一种经济现象。一般说来经济发达的市场经济国家，房地产业的增加值占国内生产总值的比例高，经济落后或市场经济不发达的国家都比较低。如印度，1983年房地产业（称为不动产及产业服务，下同）增加值占国内生产总值的份额为3.63%，而当年的美国则高达17.58%。世界市场经济发达的国家和地区，房地产业增加值占国内生产总值的比例大都在10%左右，已经成为国民经济的支柱产业之一。

（原载《中国房地产金融》1998年第1期）