杭州楼宇经济发展目标及规划

第十一章　杭州楼宇经济发展目标及规划

本章描绘了杭州楼宇经济发展目标及空间发展规划、业态布局规划等，以期指导、推动楼宇经济的持续、快速发展。

楼宇经济是城市经济发展的重要模式之一，它对城市经济转型、产业结构优化、城市品牌推广起着关键性的作用，是现代城市追求经济增长、实现发展目标的重要支撑和抓手。因此，制订、完善发展战略目标、空间发展规划、业态发展规划等，以指导楼宇经济的可持续发展，具有十分重要的意义。

鉴于杭州土地:资源与环境容量的局限，杭州必须树立科学的发展观，加大力度、加快步伐，大力发展楼宇经济，把杭州打造成长三角地区重要的现代商务办公区。

第一节　发展目标及原则

一、发展目标

目前，在长三角、珠三角、京津冀(环渤海)三个经济圈中，北京、上海、深圳、广州等中心城市的楼宇经济发展已比较成熟。杭州应借鉴楼宇经济发达地区的发展经验，分阶段地推进楼宇经济发展。

(一)近期目标(2008～2010)

到2010年底，楼宇经济规模更加壮大，特征更加凸现，带动效应更加明显，楼宇经济对区域经济的贡献度进一步提高，成为杭州一种重要的经济形态;楼宇经济重点区块得到提升，特色更加明显，集聚度进一步提高，潜力区块发展取得重大突破;发展楼宇经济的政策环境和社会氛围进一步优化。力争市区新投入使用商务楼宇220座，总建筑面积1600万平方米，其中甲级商务楼宇70座，特色楼宇30座，主要楼宇入驻率超过70%，亿元楼宇达到30座;楼宇税收占税收总额的25%以上，其中主城区达到35%以上;楼宇经济对地方生产总值的贡献率达到15%以上，其中主城区达到20%以上。

(二)远期目标(2010～2020)

到2020年，楼宇经济的规模和实力大幅度提高，建设若干楼宇经济发展样板区块，商务楼宇入驻企业实力和档次明显提升，吸引更多大中型民营企业总部和跨国公司、国内大企业集团的区域性总部来杭发展，形成规模强大、特色明显、布局优化、政策完善的楼宇经济发展格局，使杭州市成为长三角地区重要的现代商务办公区。

二、发展原则

楼宇经济是一种全新的、具有极大发展潜力的经济形态，要实现可持续发展，必须结合各地实际，制定切实可行的思路和方法，坚持适度超前而不冒进蛮干，避免发生“一窝蜂”、盲目上马、不注重实效、不考虑实际等情况，应本着以下“七项原则”，顺势而为，扎实推进。

(一)坚持楼宇经济发展与产业结构调整相结合。楼宇经济的发展是与产业结构的调整优化互动的，它是地区产业结构优化升级的“引擎”。制订楼宇经济发展政策时，应重点考虑杭州产业结构的调整和优化问题，积极引进有利于杭州先导产业、都市农业和现代服务业发展的项目，提高楼宇经济的发展规模与质量。

(二)坚持楼宇经济发展与招商选资相结合。通过完善和创新招商体制、运作机制和分配机制等，调动市级部门、区(街道)政府等方面的积极性，不断创新招商手段，拓宽招商领域，形成整体的合力。

(三)坚持楼宇经济发展与总部经济发展相结合。总部经济是楼宇经济的重要组成部分和中心城区发展经济的重要手段，在今后相当长的时间内都会占据重要地位。要充分利用政策导向作用，加强全方位服务，积极引导企业总部进驻高档楼宇发展，使各项资源达到最优化配置。

(四)坚持政府引导和市场运作相结合。楼宇经济作为一种高端的经济形态，其形成归根结底是市场主导的结果，不能过度强调政府意志。要遵循市场经济规律，坚持市场化运作，明确企业在发展楼宇经济中的主体地位，充分利用经济和政策杠杆，激发市场主体的积极性，实现资源的合理配置。

(五)坚持盘活存量和扩大增量相结合。既要对现有楼宇资源进行挖掘整合、置换盘活、完善提高，又要进一步拓展开发空间，引进更多的企业、投资商开发建设高档楼宇，逐步形成规模，达到扩大总量、提高质量、增加效益的目的。

(六)坚持适度超前与逐步推进相结合。在目前城区普遍存在土地匮乏、资源紧张、配套设施尚不完善的大背景下，发展楼宇经济必须审慎行事，既要实事求是，做到立足城区实际，顺势而为，又要大胆解放思想，抢抓机遇，力争有所作为。

(七)坚持前瞻规划与科学运作相结合。因地制宜制定符合城区实际的楼宇经济发展规划，根据商务楼所属区块的景观自然环境、基础设施及周边商业环境等，对楼宇功能进行科学定位，发挥规划在合理布局、集约利用资源、形成楼宇经济整体优势中的作用，从而使楼宇经济产生更大的经济、社会效益和集聚、辐射效应。

第二节　空间发展规划

当今时代，城市之间的竞争已进入白热化阶段，竞争主战场已从过去的工业区转移到新城区、从过去的厂房转到楼宇。实践证明，“新城”和“城市综合体”的楼宇已成为现代服务业、高新技术产业和文化创意产业发展的主载体。

2008年7月召开的中共杭州市委十届四次全体(扩大)会议提出了“建设与世界名城相媲美的‘生活品质之城’”的宏伟目标，明确了打造“20大新城”、“100个城市综合体”的重大规划，丰富了楼宇经济建设的内涵(见图11-3-1)。

图11-3-1　杭州市“新城”与“城市综合体”分布图

“新城”指城市主城、副城、组团中的城市功能区。杭州的20座“新城”将以城市总体规划为指导，按照“城市有机更新”模式，围绕“一主三副六组团”格局和市域网络化大都市目标进行规划建设，打造成“紧凑型城市”发展模式的“样板”。其中，沿钱塘江将规划建设湘湖新城、之江新城等十大新城;在余杭区建设临平新城、南湖新城等三大新城;五县(市)沿江沿路规划建设桐庐凤川-江南新城、淳安坪山新城等七大新城。

“城市综合体”指具有特殊服务功能的建筑群，具有多功能、多业态的特征。对于土地资源日益稀缺，而人口却日益膨胀的都市来说，城市发展也开始进入以城市综合体“唱主角”的时代。杭州要建设多功能的旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、博览城、枢纽城、大学城等100个城市综合体，共计14万亩，可开发利用面积6200万平方米，促进楼宇经济的集约化发展。

一、空间布局规划

在“建设与世界名城相媲美的‘生活品质之城’”的发展战略指引下，杭州根据楼宇经济功能区的发展能级，结合城市发展总体规划确定的城市发展结构与几大市级公共中心、市级副中心、“20个新城”、“100个综合体”的重大规划，以及其他重大工程项目规划，确定楼宇经济发展总体结构为“两轴两核，六心十三区”^[1]，以实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持续发展(见图11-3-2)。

(一)“两轴”——城市发展两大轴线

1.城市发展轴

城市发展轴即南北向主城——江南城的发展轴线。杭州楼宇经济发展的中心与重点区块应在城市发展轴线上，体现与城市共同发展的方向。

2.生态发展轴

生态发展轴即东西向的钱塘江为轴线。生态发展轴串联钱塘江两岸沿江发展重点区块，实现南北与东西的和谐发展。

(二)“两核”——两个一级功能区

“两核”即两个楼宇经济一级功能区，也是《杭州市城市总体规划(2001～2020年)》确定的两个市级中心——旅游商业中心区和中央商务区，区域内规划项目和大型城市综合体等重要项目较多。

1.旅游商业中心区

旅游商业中心区即《杭州市城市总体规划(2001～2020年)》确定的市级公共中心之一，主要包括庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带。

2.中央商务区

中央商务区是《杭州市城市总体规划(2001～2020年)》确定的市级公共中心之一，即西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。

区内的城市综合体主要包括市民中心综合体、钱江新城华润万象城综合体、渔人码头旅游综合体、钱江新城金融城综合体、杭州国际办公中心综合体、杭州奥体博览中心综合体等6个城市综合体。

(三)“六心”——六个二级功能区

“六心”主要包括六个楼宇经济二级功能区，即黄龙板块及《杭州市城市总体规划(2001～2020年)》确定的下沙、滨江、萧山、临平等四个市级副中心和规划中的江东新城。

1.黄龙板块

钱江新城CBD尚需时日成型，旅游商业中心区目前高端商务氛围不足，且发展余地较小。黄龙板块现有楼宇项目较多，发展成熟。在未来一定时间内高端商务楼宇仍将集中于黄龙板块，钱江新城区块目前尚不能成为杭州市楼宇经济的精品区块。

2.城东新城

2008年3月，杭州市铁路东站枢纽建设启动。新东站将成为浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心，集客运专线、城际铁路、干线铁路、地铁客运、公交中心和运河码头等多种交通形式和配套服务设施于一体。建成之后，将真正实现长三角地区2小时交通圈。原东站周围的商贸市场、商务办公将因新东站的发展实现等级提升。功能区内的城市综合体建设目前有铁路杭州东站枢纽综合体等。

3.滨江新城

滨江新城“以城市综合域(hopsca)为核心，集居住、商务、商业、产业、教育、娱乐等功能于一体，具有高科技、多功能、园林化、滨水型、临空港特点和国际化特征的复合型综合新城”。这一板块毗邻钱江世纪城，随着区行政中心的建成，有一定发展，将成为杭州主城联系萧山区的纽带和江南城的副中心。

滨江新城内的城市综合体主要包括地铁滨康站综合体、星光大道综合体(商业步行街)、“电子商务之都”城市综合体、研发中心集聚区城市综合体、浙商总部城市综合体等5个城市综合体。

4.下沙新城

杭州经济技术开发区是国家级开发区，组建了出口加工区、高新科技园区、新药港产业基地、机电工业园区、轻纺工业园区、高科技化工园区等专业生产基地，目前正着力打造“信息港”和“医药港”专业园区，并以大学城为载体，提高新城的科技文化水平，完善城市功能，发展高新技术产业和技术含量较高的出口加工业，致力于将最初单一的工业功能区发展成为集产业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体，功能配套完善的综合新城。

功能区内的城市综合体主要包括地铁下沙中心站上盖物业综合体、地铁下沙东站上盖物业综合体、地铁下沙西站上盖物业综合体、地铁下沙终点站上盖物业综合体、大学科技园综合体(含新加坡杭州科技园)、下沙大学城创业中心综合体、下沙大学城北商住中心综合体和下沙沿江湿地公园综合体等8个城市综合体。

图1 1-3-2　杭州市规划结构图

(来源:《杭州市区楼宇经济空间布局规划》，2008年9月)

5.萧山板块

萧山板块是江南城三大区块(滨江区、萧山城区和江南临江地区)之一萧山城区中心的楼宇经济重要区块。现状发展基础较好，北邻钱江世纪城，西接湘湖新城，具有发展楼宇经济的巨大地理优势。

功能区内的城市综合体主要包括萧山经济技术开发区北西部总部研发基地综合体、浙江新农都现代物流中心综合体和长三角国际购物中心综合体等3个城市综合体。

6.临平新城

临平新城是原临平城区的拓展提升，是城市总体规划确定的临平副城的中心区，利用原有发展基础，结合地铁临平站的区位优势，引入“紧凑城市、宜居城市、文化城市、智能城市、休闲城市”的先进理念发展楼宇经济，是带动杭州市北部重要区块临平副城发展的推动力。

功能区内的城市综合体主要包括人民书店文创产业综合体、临平副城地铁经济综合体、临平时代广场综合体、天都城人居旅游综合体等4个城市综合体。

(四)“十三区”——13个三级功能区

“十三区”主要包括13个楼宇经济三级功能区，其中创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区为城市次级商业商务中心;西溪板块和白马湖生态创意城为城市特色功能区;之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城为处于城市空间拓展的枢纽地区的新城。

1.城西文教区

在主城区文二路、文三路老文教区的发展基础上，实现IT信息服务业的集聚发展。功能区内的城市综合体建设目前有西溪商务城综合体等。

2.九堡板块

九沙大道中部的地铁1号线站场和客运中心，是地区重要交通枢纽，将带动周边区域商贸物流的发展。另外新四季青服装市场交易区的建设，也是九堡商贸区发展的重要推动力。功能区内的城市综合体建设主要包括地铁七堡车辆段综合体、地铁九堡东站综合体、江干科技经济总部综合体、杭州宜家综合体、地铁九堡站上盖物业综合体和中国四季青服装交易中心等6个城市综合体。

3.运河两岸商务区

运河两岸商务区发展的雏形为大关商贸商务中心(杭州运河商务区综合体)和十大创意产业园之一的运河天地文化创意产业园，通过运河两岸城市综合体的开发，形成一个大规模的楼宇经济功能区。功能区内的城市综合体建设主要包括杭州运河商务区综合体、杭协联热电厂地块综合体、大河造船厂运河旅游综合体、杭一棉地块综合体和蓝孔雀综合体等5个城市综合体。此外，石祥路汽车物流园区也处于运河两岸商务区的范围内。

4.创新创业新天地

创新创业新天地主要包括杭州创新创业新天地和石桥商贸区。杭州创新创业新天地是杭州市“831”工程10大创意产业园之一，规划定位为杭州次级商业商务中心和新型都市型工业示范区，集总部经济、现代服务业、科技孵化器、新型都市工业于一体。石桥商贸区位于创新创业新天地东北侧，远期发展实现功能对接，形成规模效应。功能区内的城市综合体有杭州创新创业新天地综合体等。

5.西溪板块

西溪板块以西溪国家湿地公园为核心，发展生态旅游、居住商贸、文化创意等多种功能于一体的生态型楼宇板块。功能区内的城市综合体主要包括“西溪天堂”综合体、西溪湿地国际旅游综合体、杭州宏丰家居城综合体和阿里巴巴淘宝城综合体等4个城市综合体。

6.白马湖生态创意城

白马湖生态创意城，位于滨江区白马湖畔，通过对文化创意产业和生态旅游产业的培育，强化新产业体系与传统高新技术产业的相互关系，带动高新技术产业的升级，是杭州发展创意产业的重点区块。功能区内的城市综合体建设主要包括动漫广场综合体、山一村农居SOHO综合体和数字电视产业园综合体等3个城市综合体。

7.之江新城

“20个新城”之一，位于杭州西南部、东南临钱塘江、西至灵山龙坞景区与富阳接壤，北靠西湖风景名胜区，以“休闲度假胜地、养生居住天堂、创新创业中心、生态示范基地”为功能定位。

8.湘湖新城

“20个新城”之一，位于萧山城区西部，以湘湖旅游度假区为基础，建设以历史文化为基础、以休闲旅游为特色、高档酒店聚集、人居环境一流的新城区。功能区内的城市综合体有休博园旅游综合体等。

9.空港新城

“20个新城”之一，位于萧山机场周边区域，定位为具有国际竞争力的临空型经济集聚群和国际化、生态化、现代化的空港新城。功能区内的城市综合体有月亮湾观潮度假城综合体等。

10.江东新城

“20个新城”之一，位于义蓬组团，即省级杭州江东工业园区，是现代化、都市型、生态型的工业新城。功能区内的城市综合体有江东市本级区块公共服务中心综合体等。

11.临江新城

“20个新城”之一，位于义蓬组团，即省级杭州萧山临江工业园区，是现代化、都市型、生态型的工业新城。

12.塘栖新城

“20个新城”之一，位于塘栖组团，打造成“宜游、宜业、宜文、宜居”的“运河明珠”。

13.南湖新城

“20个新城”之一，位于余杭组团，为上海-杭州-黄山世界级黄金旅游线上的滨水新城。

二、功能区状况分布

杭州市楼宇经济空间发展规划中将各功能区分为重点开发区域、重点提升区域、存量整合区域、发展潜力区域等4大区域、12大板块(见图11-3-3)。这些功能区是楼宇经济发展的空间基础，各功能区在城市化进程中的地位、分工和作用不同，需要发展不同的产业，以引领全市的楼宇经济发展。

(一)重点开发区域

1.中央商务区

中央商务区作为杭州城市新中心，其建设和发展都是楼宇经济发展的重中之重。重点发展境内外各类金融法人机构、各类大型金融机构省级分支机构、地区总部、区域产权交易中心和高端中介服务机构总部，即以总部经济和金融商务为主的楼宇经济形态。

2.城东新城

城东新城已进入规划和前期开发阶段，是规划期内重点开发板块。

图11-3-3　杭州市楼宇建设发展状况分布图

(来源:《杭州市区楼宇经济空间发展规划》，2008年9月)

3.滨江新城

滨江新城现阶段已形成一定的商务办公规模，依托产业园区与研发企业的发展，着力引进国内外企业的总部或地区总部，结合滨江行政中心区的发展进行楼宇经济的建设，远期楼宇经济的发展应结合奥体中心，实现商务发展的多样化。

4.下沙新城

下沙中心区的发展启动已列入杭州经济技术开发区近期建设的重点内容。规划期内，将结合公共中心区的建设，开发大量楼宇经济项目，主要发展以企业总部、高新技术和文化创意产业为主的楼宇经济形态。

5.临平新城

临平新城的建设对杭州北部发展有重要意义。

6.九堡板块

依托杭州客运中心站的区位优势，以七堡、九堡、九堡东三个地铁站点上盖物业为楼宇经济发展的核心，结合江干科技园、四季青服装交易中心，形成多功能、多类型发展的楼宇经济项目板块。

7.运河两岸商务区

运河两岸商务区有承接杭州南部经济辐射、带动北部发展的优势。旧城更新提升和工业企业搬迁后实现功能置换和提升是楼宇经济发展的重要形式。

8.创新创业新天地

杭州市创新创业新天地的城市设计目前已编制完成，其建设也已破土动工。其杭州次级商务商业中心和新型都市工业示范区的定位，确定了其发展的高起点和楼宇经济的高聚集度，是杭州市近期重点建设项目。

9.西溪板块

“西溪天堂”综合体和西溪湿地国际旅游综合体的建设有西溪国家湿地公园的基础，杭州宏丰家居城综合体、阿里巴巴淘宝城综合体近期开工。

10.白马湖生态创意城

白马湖生态创意产业城目前已在规划建设中，是近期重点项目。

(二)重点提升区域

1.萧山板块

萧山城区现状发展较好，规划建设楼宇项目较为集中，但产业发展相对低端化且单一，在规划期内需实现产业、规模、建设品质多方位的类型。

2.城西文教区

城西文教区发展已有相当良好的基础，计算机服务业集聚程度相当高。一方面，应对原先陈旧的楼宇进行更新，并引进先进管理;另一方面，提升产业发展层次，引导其产业特征以偏低端的计算机服务业为主向以高端化的IT信息服务业为主转变的发展方向，实现楼宇经济的内部与外部的双重提升。

(三)存量整合区域

旅游商业中心区和黄龙板块目前发展相对成熟，企业入驻率高，招商量较小，近期建设量也较少，近期发展重点应放在整合存量，更新一批老楼宇，提高楼宇管理水平上。

(四)发展潜力区域

之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城等七大新城均处于规划研究或前期基础设施配套建设阶段，且发展范围较大，基础偏弱，形成楼宇经济高集聚度需要较长的一段时间，属于发展潜力板块。

第三节　业态发展规划^[2]

对于处于工业发展平台期、调整期的杭州来说，发展楼宇经济意义更为重大，是事关产业转型升级、事关现代产业体系构建、事关“生活品质之城”建设。因此，杭州市楼宇经济发展应注重从规划上引导，不仅应制订空间发展规划，还需要制订业态发展规划，以对全市楼宇经济业态发展进行合理布局。

一、业态的概念

业态(Type of Operation)，是20世纪80年代从日本引进的概念。它首先出现在20世纪60年代的日本。一般认为，“业态”就是“零售商业形态”，是指具有相同经营方式和相同经营技术、方法的零售商业机构的集合，具体包括百货店、超市、便利店等。对业态的准确定义是:针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。

本书所称的业态是广义的概念，是指产业形态，楼宇经济的业态规划其实指的是城市的楼宇产业规划。所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等。产业所表现出的形态是多种多样的，主要有使用形态、价值形态、知识形态、资本形态、虚实形态等。其中最基本的是使用形态，即从产业所能提供的产品或服务的用途来划分不同的产业形态。产业规划，是指综合运用各种理论分析工具，从当地实际状况出发，充分考虑国际国内及区域经济发展态势，对当地产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响、实施方案等作出一年以上的科学计划。一个地区经济发展，其核心是产业，要解决“做什么”、“为什么”、“怎么做”三个问题。产业的空间布局只是产业在区域内的分布设计，是“怎么做”这一环节的部分内容。

二、布局原则

杭州市楼宇经济业态可从多个层面来分析。一是产业层面。从产业角度看，楼宇经济主要涉及杭州“3+ 1”现代产业体系中的“2+ 1”，即二产、三产和文化创意产业。二产中可以纳入楼宇经济业态的是高新技术产业、都市型工业，三产和文化创意产业的所有门类都是楼宇经济业态。二是“产业链”层面。在“产业链”各个环节中，研发、销售、管理等环节往往在楼宇中进行。相应地，“研发经济”、“总部经济”属于楼宇经济，且处在“产业链”的高端。三是使用形态层面。根据产品或服务的用途不同，可以分为商贸、金融、商务等。四是资本形态层面。可以分为本地资本、外地资本、货币资本、人力资本等。五是虚实形态层面。可以分为虚拟经济、实体经济，抑或是两者相融的虚实经济。因此，楼宇经济的业态布局要坚持以下几个原则:

(一)以服务经济发展为目的。服务业特别是生产性服务业是国际大都市实现对外影响和控制的方式与主要途径。直接服务于制造业的生产性服务业强劲增长，成为促进城市就业、带动城市经济增长的主导力量，尤其是金融业、中介服务业等现代服务业的繁荣是国际大都市的重要标志。对于正处于城市化、国际化进程中的杭州来说，发展楼宇经济必须重视提升服务业的层级和国际化水平、加快现代服务业态发展。

(二)以多核化发展楼宇为前提。城市发展要经历城市功能的形成期、成长期、分离期和城市体系群的形成期。这四个时期的变化过程就是由单核向多核的过渡。杭州在发展楼宇经济过程中应着重审视老城区各商圈之间、新城和老城之间、各新城之间的关系，明确各重点发展区块的功能地位及其楼宇经济发展的主导业态，促进其加快发展。

(三)以做精、做专都市工业为策略。对于杭州来说，在主抓服务业态的同时，要结合杭州产业实际特点鼓励发展一批具有占地少、附加值高、发展潜力大等特征的杭州特色都市型工业，并且做精、做专。

(四)以业态多元化为手段。从多数城市经济发展的经验来看，业态发展经常会超出预计，人们往往无法准确预见到哪些业态能在未来得到繁荣发展。国际大都市也都在经历过一个业态多元发展的阶段后才逐步确认主导业态。杭州在发展楼宇经济时要更着重营造一个健康的发展环境，制定的产业扶持政策尽量能有更宽泛的支持范围，而不是仅仅针对特定行业或企业。

(五)以产业集聚效应为准则。集聚能够带来资金雄厚、人才众多、专业化水平高、创新环境优越等多方面的优势。杭州发展楼宇经济必须十分重视集聚区的建设，分析集聚的文化、交通、产业、人才因素，注重集聚区整体品牌形象设计，制定集聚发展战略。

(六)以引领区域经济为参照。在选择主导业态、促进业态集聚等发展楼宇经济过程中，必须充分考虑杭州在杭州都市经济圈、长三角区域的中心城市的地位。

三、总体目标

通过政策引导、市场配置相结合，力争到2020年初步建立起层次完备、结构优化、布局合理的“2+ 1”(第二产业、第三产业和文化创意产业)楼宇经济业态体系，基本实现打造“全国民营经济总部中心”和“全国文化创意产业中心”的目标。

(一)业态层次完备。引进和培育一大批中高端国际服务机构;吸引更多的大中型民营企业总部和跨国公司、国内大企业集团的区域性总部来杭发展;电子商务等先进商业方式得到进一步推广;武林、黄龙、湖滨等成熟商圈的业态继续得到提升;高起点谋划钱江新城、创新创业新天地等新开发区块的业态体系。

(二)业态结构优化。金融业、信息服务与软件业、中介服务业、房地产业和文化创意产业等现代服务业态得到快速发展，其在楼宇经济中的比重得到不断提升。力争到2011年，市区服务业增加值占GDP比重达到54%，其中金融业占GDP比重达到10%，市区文化创意产业增加值GDP比重达到18%。

(三)业态布局合理。建成以“两轴两核”为统领，“六心十三区”的业态集聚区为骨干，特色楼宇、重点楼宇为支点的一体化、有机发展的楼宇经济空间网络;各业态之间、楼宇经济与其他经济形态之间的联动机制通畅、有效;各城区之间业态特色鲜明、错位发展;服务业集聚区、都市工业区建设实现特色化、规模化、品牌化。

四、发展路径

依据楼宇经济多元化、特色化、一体化的发展战略，促使楼宇经济在重点区块、杭州市区乃至杭州都市经济圈、长三角等不同区域集聚，按集聚发展、错位发展、互动发展等三种路径实现可持续发展(见图11-4-1)。

图11-4-1　杭州市楼宇经济业态发展路径图

(资源来源:《杭州市楼宇经济生态发展规划》，2009年1月)

(一)区域一体化。统筹兼顾、错位发展，形成有序分布的产业空间结构。错位发展的基本内涵是差异化战略与合理定位战略。各城区、重点区块应在努力分析各自现实条件、优劣势的基础上，对业态发展进行合理定位，制定差异化发展策略，以便都能利用自身优势更好地发展。主城、副城、组团、新城和综合体是杭州发展楼宇经济的主要载体，必须站在全市的角度统筹兼顾、错位发展，形成各具特色的核心功能区。应通过制定各种政策、措施促进各城区之间的合理分工和协作，特别要关注对几个主要商圈、新城等的功能定位，防止出现业态同构化现象，减少或避免不必要的恶性竞争，实现差异化和错位发展，最终形成全市范围内有序分布的产业空间结构。

(二)区块一体化。“三步走”、集聚发展，形成高度浓缩的产业空间内核。从多元化、特色化到一体化的“三步走”过程，也就是一种或多种业态为追逐外部规模经济、创新效益、竞争效益而在某个特定地理区域内高度集中的过程。集聚发展是实施“三步走”战略步骤的基础也是实施目标，能为承接国际产业转移、发展先进业态提供条件。“三步走”的起点可以根据各区块的基础、定位不同而有所不同，基础较好和定位较高的区块可以直接从特色化、甚至一体化开始发展楼宇经济。杭州发展楼宇经济应在主要商圈、新城、综合体和其他重点区块，依据“三步走”的思路有序推进，通过培育或引进品牌化、规模化的企业，并依托这些企业形成高度浓缩的产业空间内核。

(三)产业一体化。紧密关联、互动发展，形成紧密耦合的产业空间衔接。互动发展能够推动产业的发展和升级，是区域经济发展中依据市场规律而实现的产业互补、互利、互促的一种经济合作与竞争行为。这种竞合过程强调推动楼宇经济各业态的一体化发展，更重视楼宇经济业态特别是生产者服务业态与其他产业之间的互动发展。各城区在制定楼宇经济发展规划和实施产业扶持政策时必须结合当地的产业特点，促进不同产业的联动发展，促进制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，科技、文化、人才相互支撑，实现多业态、多功能的互动和融合。在构筑产业链时还应考虑杭州在杭州都市经济圈和长三角南翼中心城市的地位，积极培育一批辐射能力强的楼宇经济业态。最终通过构筑合理产业链、促进不同产业互动发展，形成紧密耦合的产业空间衔接。

五、业态选择

发展楼宇经济必须坚持有所为有所不为、突出重点，围绕“两中心”的打造选择一批重点发展业态，保持楼宇经济协调健康发展。楼宇经济业态的选择应遵循以下几个原则:

(一)适合空间集聚，体现规模性。选择集聚能带来专业化分工、及时更新产品和提高品质等方面核心竞争力，发挥规模效益的业态;

(二)符合环境友好，体现低碳性。选择的业态有利于实现城市的可持续发展，有利于走环境友好的低碳型城市发展之路;

(三)促进社会稳定，体现外部性。选择有利于解决城市产业转型中工业企业纷纷外迁带来的就业、交通等问题的业态;

(四)代表业态方向，体现先进性。选择具有先导性、高度化、代表楼宇经济的未来发展方向的业态，引导区域经济发展;

(五)具有杭州特点，体现差异性。利用杭州在环境、文化、产业等方面的得天独厚条件发展具有杭州特色的业态。

根据《杭州市2008-2015年现代产业体系分类及发展导向》，构建“2+ 1”(第二产业、第三产业和文化创意产业)产业体系，杭州楼宇经济业态体系的发展规划为“改造提升第二产业、大力发展第三产业、积极扶持发展文化创意产业等”(见表11-4-1)。

表11-4-1　杭州市区重点发展的楼宇经济业态

(一)改造提升第二产业。提升发展传统优势工业，大力发展高新技术产业。重点发展的第二产业楼宇经济业态为:

——传统优势工业。包括食品、饮料制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等都市型工业;

——高新技术产业。包括通信设备、计算机及其他电子设备研发与制造业。

(二)大力发展第三产业。包括旅游业、文化创意产业、金融业、商贸物流业、信息服务与软件业、中介服务业、房地产业、社区服务业等八大门类现代服务业和总部经济、服务外包产业。重点发展的第三产业楼宇经济业态为:

——旅游业。包括旅行社、文艺创作与表演、艺术表演场馆、娱乐业、住宿业等;

——金融业。包括银行业、保险业、证券业及其他金融活动等;

——商贸物流业。包括批发业、零售业、餐饮业及部分交通运输、仓储业等;

——信息服务与软件业。包括电信和其他信息传输服务业、数字电视产业、互联网经济产业、计算机服务、软件服务等;

——中介服务业。包括企业管理服务、法律服务、咨询与调查、知识产权服务、广告业、职业中介和其他商务服务等;

——房地产业。包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动等。

(三)积极扶持发展文化创意产业。重点发展信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等八大行业。

——信息服务业:包括互联网信息服务、软件服务、广播电视传输、计算机系统服务等;

——动漫游戏业:包括动画和漫画、网络游戏等;

——设计服务业:包括工业设计、服装设计、建筑设计、规划设计、广告设计、工程管理及咨询策划业等;

——现代传媒业:包括印刷、广播、影视、出版、发行等;

——艺术品业:包括艺术品设计、制造及部分文化艺术活动等;

——教育培训业:包括职业技能培训、其他教育等。

——文化休闲旅游业:包括旅行社、室内娱乐活动、休闲健身娱乐活动、文艺创作与表演及部分文化艺术活动等;

——文化会展业:包括会议及展览服务、博物馆等。

【注释】

[1]注:为保持规划的一致性，本节采用《杭州市区楼宇经济空间布局规划》中有关“空间总体布局”的内容。

[2]为保持规划的一致性，本节引用《杭州市楼宇经济业态发展规划》部分内容。