任务四 营业收入的核算
一、房地产企业营业收入的构成
房地产企业的营业收入是对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其他多种经营活动所形成的经济利益的总流入。一般包括主营业务收入和其他业务收入两部分。
主营业务收入是指从事主要经营活动所取得的收入。在企业的经营收入中，主营业务收入是主要部分，它直接影响企业的经济效益。房地产开发企业的主要业务是从事土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程开发等，因此房地产开发企业的主营业务收入主要是房地产的经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入等。
其他业务收入是指从事主营业务活动以外的其他业务活动所取得的收入。其他业务收入是主营业务收入的补充，房地产开发企业的其他业务收入主要包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入等。另外，房地产开发企业还可能从事多种经营，比如有附属的商业、饮食服务业等，从事多种经营取得的收入也属于其他业务收入的范围。
二、房地产企业营业收入的确认
房地产企业营业收入的确认是指何时将营业收入登记入账。一般来说，营业收入的确认应以权责发生制为基础，而不是以是否收到货币资金的收付实现制为基础。按照企业会计准则的规定，企业应当在发出商品、提供劳务、同时收讫或者取得索取价款的凭据时，确认营业收入。由此可以看出，企业确认营业收入，应符合两个基本条件：第一，是物权转移，即企业已经发出商品或产品，或者已经提供劳务；第二，是已经收到商品或产品的价款，或者得到了收取价款的凭据。房地产企业在确认营业收入时，应结合房地产企业的经营特点具体应用会计准则。
根据确认营业收入实现的两个基本条件，结合房地产企业经营的特点，房地产企业营业收入的确认分为以下几种情况：
（1）房地产企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交给买主时，作为销售实现。
（2）房地产企业代建的房屋和代建的工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
（3）房地产企业采取赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次转为收入，但是必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。
（4）房地产企业出租开发产品，应该在出租合同（或协议）规定日期收取租金时，作为收入实现；如果合同规定的日期已到，租用方未付租金时，仍视为营业收入的实现。
三、房地产企业营业收入的核算
（一）主营业务收入的核算
房地产企业为了核算对外转让、销售、结算和出租房地产所取得的营业收入，应设置“主营业务收入”账户，为了反映主营业务收入的具体内容，可以设置“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等明细账。房地产企业按照签订的销售合同，结算开发产品的价款，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户。
按照会计核算的配比原则，企业在实现收入的同时，应该结转与该收入相关的成本，此时应设置“主营业务成本”账户。当房地产企业将各期实现的主营业务收入入账时，应同时将其相关的主营业务成本结转入账，即借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户。
【例6－21】某房地产企业对外转让已开发完成的一块土地，价值10 000 000元，实际开发成本7 800 000元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计处理：
【例6－22】某房地产企业出售商品房一套，价款2 800 000元，款项已收存银行。该商品房的实际成本为1 950 000元。作如下会计处理：
【例6－23】某房地产企业为某单位代建一栋职工住房，合同价款为42 000 000元，按照代建合同规定，工程竣工后一次结算。目前其住房已全部竣工，并验收合格，已将“工程价款结算单”送交该单位进行结算，其代建工程的成本为34 500 000元。作如下会计处理：
【例6－24】某房地产企业出租写字楼一栋，本月收到租金收入900 000元，款项已收存银行，同时计提月摊销额650 000元。作如下会计处理：
（二）其他业务收入的核算
房地产企业为了反映其他业务收入的核算，应设置“其他业务收入”账户，并可在其下设置“商品房售后服务收入”、“材料销售收入”、“无形资产转让收入”、“固定资产出租收入”、等明细账。房地产企业确认其他业务收入，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“其他业务收入”账户。
同样，按照会计核算的配比原则，企业在实现收入的同时，应该结转与该收入相关的成本，此时应设置“其他业务成本”账户，即借记“其他业务成本”账户，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付职工薪酬”等账户。
【例6－25】某房地产企业附设的物业管理处对建成售出的住宅小区进行售后服务。本月收取治安管理费、卫生费、管理费等共计320 000元，并发生以下支出：职工薪酬120 000元，领用材料80 000元，以银行存款支付其他费用45 000元。根据有关凭证，作如下会计处理：
课后练习
一、单项选择题
1．( )的主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销。
A．房地产综合企业 B．房地产专营企业
C．房地产开发企业 D．房地产项目企业
2．下列各项不属于开发成本中的基础设施费的是( )。
A．排污 B．照明 C．绿化 D．消防
3．房地产企业所属二级管理机构直接组织和管理开发项目所发生的折旧费、水电费、修理费等属于开发产品成本中的( )。
A．直接费用 B．开发间接费用 C．期间费用 D．管理费用
4．配套设施的开发成本不包括( )。
A．能分清并直接计入某成本核算对象的托儿所、锅炉房等支出
B．不能直接计入某成本核算对象的托儿所、锅炉房等支出
C．能有偿转让的开发小区内营业性公共配套设施支出
D．能有偿转让的开发小区内非营业性配套设施
5．按分期收款的方式销售开发产品时，其成本应( )结转。
A．在合同成立时一次 B．按收款比例
C．在全部房款收齐后 D．按月
6．对出租的商品房进行维修，发生的修理费应记入( )账户。
A．主营业务成本 B．开发成本
C．开发间接费用 D．其他业务成本
7．房地产企业为了出租经营活动，对出租房屋发生的装饰工程支出，应记入( )账户的借方。
A．主营业务成本 B．其他业务成本 C．开发间接费用 D．开发成本
8．房地产企业的出租开发产品改变用途，作为商品房对外销售而发生的修理费支出，应列为( )。
A．主营业务成本 B．其他业务成本 C．销售费用 D．开发成本
9．房地产企业对周转房进行维修，其修理费应记入( )账户。
A．主营业务成本 B．其他业务成本 C．开发成本 D．管理费用
10．房地产企业的周转房改变用途对外销售前，会进行恢复性修缮，其发生的修缮费用应记入( )账户。
A．主营业务成本 B．其他业务成本 C．销售费用 D．开发成本
二、多项选择题
1．按照经营内容和经营方式的不同，房地产企业可以分为( )。
A．房地产开发企业 B．房地产中介服务企业
C．物业管理企业 D．房地产项目企业
2．按照经营范围的不同，房地产企业可以分为( )。
A．房地产开发企业 B．房地产综合企业
C．房地产专营企业 D．房地产项目企业
3．房地产开发企业的主要业务包括( )。
A．土地的开发与经营 B．房屋的开发与经营
C．配套设施的开发 D．代建工程的开发
4．开发成本中的前期工程费包括( )。
A．土地征用费 B．规划设计费 C．勘察测绘费 D．三通一平费
5．开发成本中的公共配套设施费包括( )的支出。
A．居委会 B．水塔 C．小区内道路 D．通信
6．开发成本中的土地征用及拆迁补偿费包括( )。
A．耕地占用税 B．三通一平费
C．劳动力安置费 D．安置动迁用房支出
7．房地产开发企业开发的房屋包括( )。
A．商品房 B．出租房 C．周转房 D．代建房
8．企业在房屋建设过程中进行建筑安装工程，若采用自营方式，其发生的建筑安装工程费，可通过( )账户进行核算。
A．开发成本——房屋开发 B．工程施工
C．施工间接费用 D．开发产品
9．周转房每月计提的摊销额，应借记( )账户。
A．主营业务成本 B．开发成本 C．周转房摊销 D．开发间接费用
10．房地产企业的主营业务收入包括( )。
A．商品房销售收入 B．商品房售后服务收入
C．配套设施销售收入 D．出租开发产品的租金收入
三、业务题
1．房地产企业开发成本的核算。C房地产企业开发江南小区，规划建造商品住宅50 000平方米、商店500平方米、自行车棚100平方米，其中商店建好后将有偿转让。该小区发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各项开发产品的建筑面积进行分配。在开发过程中，发生如下业务：
（1）用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费28 000 000元、前期工程费840 000元、基础设施费12 000 000元。
（2）土地开发完工，结转其开发成本。
（3）将建筑面积为4 200平方米的3号楼商品住宅的建筑安装工程发包给某建筑公司施工，工程款共计6 480 000元，已经预付工程款5 000 000元，工程完工验收后用银行存款支付余款。
（4）用银行存款支付各项开发间接费用842 000元。
（5）经分配，3号楼应负担开发间接费用12 000元。
（6）自行车棚完工，结算应付工程价款180 000元。
（7）计算3号楼应负担的自行车棚开发成本。
（8）结转3号楼的开发成本。
（9）商店完工，支付工程价款482 000元，并结转其成本。
要求：对上述业务进行会计处理。
2．房地产企业代建工程的核算。C房地产企业接受某单位的委托，代为建设职工公寓，发生下列经济业务：用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费、前期工程费等共计5 600 000元，结转应付建筑安装工程费2 800 000元，应负担开发间接费用125 000元。工程完工验收合格，结转其开发成本。对上述业务进行会计处理。
3．房地产企业分期收款销售开发产品的核算。C房地产企业于2011年1月将一栋开发完工的写字楼采用分期收款方式出售给某单位作为办公楼，售价62 000 000元。双方合同规定，价款分三次支付：第一次在写字楼交付使用时，支付价款的50%；第二次在2011年6月，支付价款的30%；第三次在2011年年末，支付20%的余款。该写字楼的开发成本为48 000 000元。对上述业务进行会计处理。
4．房地产企业出租开发产品的核算。C房地产企业在20╳╳年度发生下列有关出租开发产品的经济业务：
（1）企业开发的一栋商品房于3月份完工，其开发成本为34 000 000元，4月份签订出租合同，将其出租。
（2）按月计提该出租房的摊销额，预计摊销期限为60年，预计净残值率为4%。
（3）9月份承租人退租，则该房地产企业对该出租房进行装修，用银行存款支付装修费600 000元。
（4）12月份将装修后的出租房对外销售，价款42 000 000元，款项收存银行。
要求：对上述业务进行会计处理。
5．房地产企业周转房的核算。C房地产企业发生下列有关周转房的经济业务：
（1）为安置被拆迁居民，将其建造的1号楼作为周转房，实际成本为5 400 000元。
（2）按月计提该周转房的摊销额8 000元。
（3）该周转房发生修理费75 000元，以银行存款支付。
（4）该周转房在使用两年后，改变用途对外销售，销售收入为9 200 000元，款项已收存银行，此时累计摊销额为192 000元。
要求：对上述业务进行会计处理。
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