土地开发成本计算与结转

第四节　土地开发成本计算与结转

一、土地开发成本的计算

购地是企业购买土地使用权用于房地产开发。如果一块地只用于一个小区等计量单位开发，可直接借记“开发成本”科目，货记有关科目。如果购得地块大，需要切块开发的，可先在“开发成本”中设“待转土地开发成本”明细科目，最后再按已投入开发的区块分别转入“开发成本”的相关项目。

【例7】华昌房地产开发公司第三分公司通过费用的归集和分配，土地开发丙工程项目的成本计算的三级明细账见表9－1。

表9－1　开发成本明细账

如果丙工程5月末尚未按设计要求开发完成，则自开始建设至本月末止累计发生的开发支出。当该开发项目开发完成后竣工验收时，其累计支出就是已完开发项目成本，即开发产品成本。

二、已完土地开发成本的结转

土地开发完成后应将其开发成本结转到有关账户，已完开发建设场地的用途不同，结转方法也不同。

(一)企业为有偿转让而开发的商品性建设用地

应于竣工验收时，将其实际发生成本由“开发成本”科目结转到“开发产品”科目，账务处理为:

(二)企业为建造商品房而开发的自用建设场地

开发完成的中间产品——土地，有两种去向:

(1)开发完成后近期即投入使用，应在竣工验收时，将其实际成本由“开发成本——土地开发”转入到“开发成本——房屋开发”科目。

(2)开发完成后，近期不准备使用，应视同企业的最终产品。在竣工验收后，将其实际成本由“开发成本——土地开发”转入到“开发产品——开发产品土地”科目。

(3)结转方法。自用建设场地开发成本不论结转到“房屋开发”及所属明细账户，还是“开发产品”所属“自用土地”，一般采用按成本项目分项平行结转法结转到相关的成本项目，而不能只按成本总额结转，以便如实反映房屋开发成本的原始构成，有助于分析和考核房屋开发项目设计预算、施工图预算及年度开发计划的执行情况。企业开发的自用建设场地在计算土地开发成本时，可以先不分摊公共配套设施费和开发间接费，待土地投入使用后，再将应分摊的上述费用直接计入房屋开发成本，以简化核算手续。

【例8】某房地产开发公司已开发完成并竣工验收三块宗地，实际成本及用途如下:

1.商品性建设场地丙工程已开发完成实际成本57万元;

2.开发建设场地丁工程已开发完成实际成本110万元;

3.开发自用建设场地乙工程，已开发完成实际成本150万元，验收后，近期不准备投入使用。

账务处理见图9－11。

图9－11　土地开发成本分配账务处理