路径及策略

第五章　国内外楼宇经济发展模式、路径及策略

本章在对国内外城市楼宇经济发展状况进行分析的基础上，从楼宇开发主体、空间布局、业态集聚等角度总结了国内楼宇经济的“政府主导型”、　“市场主导型”、　“多元合作型”等11种发展模式，　“筑巢引凤”、“产业主导”等7种发展路径和“精品效应”、“文化提升”等7种发展策略。

楼宇经济并不是中国特有的经济现象，在世界范围内都普遍存在，纽约曼哈顿、巴黎拉德芳斯、伦敦道克兰、东京新宿等都不同程度地形成了具有区域特色和值得借鉴的楼宇经济发展模式，成功地演绎着楼宇经济的发展、繁华史(见表5-1-2)。楼宇经济是城市化的产物。不同城市会因应自身的城市特点、经济结构、产业优势等因素发展相应的楼宇经济，从而产生不同的楼宇经济发展模式。深入研究国内外典型楼宇经济发展案例，总结发展模式，对于更好地揭示楼宇经济发展规律、指导国内楼宇经济建设与发展具有重要的价值。

第一节　国外楼宇经济发展模式

国外楼宇经济的发展，一般遵循城市本身的地理结构与位置来进行规划与建设，其发展模式体现了城市空间的特点(见表5-1-2)。这里，我们选取国外4种较有代表性的楼宇经济发展模式，即以曼哈顿为代表的“核心高强度发展模式”、以拉德芳斯为代表的“轴线扩展模式”、以道克兰为代表的“自由企业区模式”和以新宿为代表的“多核心城市结构模式”等进行分析介绍。

一、“核心高强度”的曼哈顿模式

纽约曼哈顿是纽约市的中心区，区域集中、楼宇高强度发展与扩张，是典型的核心高强度发展模式(见图5-1-1)。该区包括曼哈顿岛、依斯特河(即东河)中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。作为纽约的中央商务区，仅占地60平方公里的曼哈顿却拥有写字楼可租存量3829万平方米，写字楼占所有建筑的32.15%。曼哈顿A级写字楼的比例相当高，其可租存量2156万平方米，占全部写字楼可租存量的56.3%，是楼宇经济发展到高级阶段的集中体现。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街区是格林威治街和第五大街。在老城长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街——CBD的金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所、以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等一些著名的建筑都座落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿老城，却有后来居上之势。进入20世纪后，许多工会、研究部门、专业团体、政府机构等非赢利的办公机构也都集中于此，房地产、广告业、税务部门等许多专职事务所也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境所吸引。与此同时，商店等服务业等也渐渐聚集在周围，使曼哈顿岛的CBD更具吸引力。

随着1970年后美国郊区化居住趋势的发展，一些制造业企业总部等开始迁出市中心CBD，逐步导致了CBD的分散，形成了包含若干商务功能组团的所谓CBR(Central Business Region，中央商务带)，如纽约出现了曼哈顿中城、布鲁克林、Queens、Westehester、新泽西城、Hoboken、康涅狄格等地区的商务中心等。老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能为主，是理论界普遍承认的纽约曼哈顿区的两大CBD，而布鲁克林、长岛、Queens等以后台服务功能为主，亦具有发展为纽约新CBD的潜力。

图5-1-1　纽约CBR功能分化

二、“轴线扩展”的拉德芳斯模式

拉德芳斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是比较典型的按照主轴线扩展的发展模式，以交通为轴有序发展(见图5-1-2)。它于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，已开发250公顷，其中商务区160公顷、公园区(以住宅区为主) 90公顷。规划建设写字楼250万平方米，供12万雇员使用，共容纳1200个公司。目前己建成写字楼247万平方米，其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业有一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心，是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善。优美的环境、完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至。

拉德芳斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法世界仅有。拉德芳斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡(路面层次)、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德芳斯的主轴线有很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，从此，拉德芳斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。

图5-1-2　拉德芳斯发展规划图

三、“自由企业区”的道克兰模式

伦敦是世界第三大金融中心，遵循着地铁网络为基础的发展模式，实现多元化扩张。20世纪70年代之后，伦敦市在道克兰区建设新的CBD，以缓解老城中心商务功能聚集的负荷。但在2006年的“大伦敦战略规划”中，以CAZ(Central Activity Zone，中央活动区)替换旧提法“CBD”，即以通达的地铁线路为基础，沟通伦敦中心区及城东道克兰的部分地区，在两大中心双核结构的基础上，以大量地铁人流为导向，围绕各重要地铁站点形成组团商务商业中心，最终形成以密集的人流活动为特点的大区域(见图5-1-3)。这一提法的转换强调了城市老CBD区的功能已由单纯的商务活动向多元化发展，体现市域CBD的分化趋势，并且强调了地铁等快速交通线路在城市楼宇经济发展中的重要性。

图5-1-3　以地铁网络为基础形成的伦敦CAZ

四、“多核心城市结构”的新宿模式

新宿区位于东京都中心区，与伦敦CAZ的网络发展模式类似。新宿距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。在成为CBD以前，新宿在消费、娱乐行业方面就颇具吸引力。进入50年代，随着日本经济高速发展，作为首都东京原中央商务区(CBD)的中心三区(千代田区、港区和中央区)，已不能适应形势需要，政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中，交通拥挤，建筑高度密集。为控制、缓解中心区过分集中的状态，1958年，东京都政府提出建设新的中央商务区(即新宿、涩谷、池袋)的设想，并首先从新宿着手。经过近30年的规划建设，新宿CBD已在东京都的西部形成(见图5-1-4)。目前，建成的商务区总用地面积16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积200多万平方米，并形成东京的一大景观——由40栋大厦组成的超高层建筑群，其中不乏百米以上的摩天大楼。为实现办公自动化所需的人均办公面积7～15平方米的目标，新宿还计划建设新的超高层建筑，其中有8座百米以上的建筑。目前，新宿的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。随着新宿CBD的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使其魅力大增，以金融业为首，各行业更加积极地涌入新宿。仅以新宿站为中心、半径为7000米的范围内就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。据统计，目前新宿商务区的日间活动人口已超过30多万人。由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人，预计随着新超高建筑的完成和12号地铁环线等交通线路的建成使用，新宿的日客流量将超过400万人(见表5-1-1)。

图5-1-4　东京多中心的空间扩展模式图

表5-1-1　东京各副都心高于平均统计值的统计项目表

(资料来源:浙江工业大学《杭州市公共建筑需求容量及布局研究》)

相对于纽约CBR的多核发展模式，东京楼宇经济的发展渗透范围更广，类型也更加丰富。20世纪80年代，在“改造一级依存型地域结构为多核多团层型地域结构”的东京大都市圈发展战略下，确定了横滨、千叶、八王子、立川、浦和市、大官、川崎、土浦、筑被等几大外圈层的副都心，其中幕张副都心和横滨MM21区位沿东京湾、距离东京较近的京叶工业区和京滨工业区的区位、产业优势，培育为制造业服务的生产服务业以及打造工业集团的总部中心，在发展上最见成效(见图5-1-5)。

图5-1-5　东京圈的楼宇经济发展进化

表5-1-2　国外部分城市楼宇集聚情况

(续表)

第二节　国内楼宇经济发展模式

与国外以市场为主导形成的CBD发展相比，国内的楼宇经济发展更多的是依靠政府的引导和行政力的推动，其发展经历了一个突飞猛进式的增长过程，呈现出多类型、多业态、多模式千帆竞发之势。从发展模式看，国外一般是从空间发展的模式来进行区分，以显示不同城市的空间发展特点。国内的楼宇经济发展模式则可从楼宇经济的开发主体、空间分布、业态集聚等角度探讨不同的发展特色，以引导城市政府结合自身的禀赋和优势发展楼宇经济。基于以上理由，本节分别从三种角度来分析楼宇经济发展的模式，以总结不同的经验与特色。

一、基于开发主体的发展模式

从楼宇开发的参与主体角度，楼宇经济可分为政府主导型、市场主导型、政府—中介组织—市场联动的多元合作型等3种模式。

模式一:政府主导型模式。是指由政府独立成立开发机构，全权代表政府负责与私营开发商们合作，由后者进行规划项目的开发工作，体现了楼宇经济政府主导型特征。如北京市政府专门成立了“商务中心区建设联席会议”和“商务中心区管理委员会”进行CBD的开发建设;上海市政府成立了“陆家嘴有限公司”全权负责陆家嘴区域所有CBD项目的开发工作。

模式二:市场主导型模式。是指楼宇经济的开发建设完全自发地由市场根据商业交易规则在私人开发商之间进行，城市政府管理部门只通过市场规律、借助一定的政策来引导开发建设。许多商务性楼宇建设就属于市场主导型。如南京珠江路科技街，以市场为导向、以技术为依托实现超常规发展，由一条普通的街道发展成为华东地区最大的电子电脑产品集散地。目前，沿街两侧共聚集有电子电脑企业1400多家，年技工贸总额达200亿元，享有“北有中关村，南有珠江路”的赞誉。

模式三:多元合作型模式。是指由众多的参与楼宇经济商家和开发商组成一个联盟性质的非赢利性组织，主要代表商家、开发商和地方政府进行一些合作、研讨等活动，而政府部门、开发商和商家各方明确各自在实施中的职责，按照各自的职责进行工作。企业的选择、项目的引入取决于市场的需求，政府通过建立一系列发展楼宇经济的激励机制，积极发挥支持引导作用。如杭州下城区一直主动与戴德梁行等世界知名中介公司进行项目信息对接，开展各种形式的合作，并协助中介公司在辖区楼宇中开拓业务，吸引国内外的知名企业落户。

二、基于空间布局的发展模式

从空间布局的角度，楼宇经济发展模式可以分为单核高强度发展模式、多核多中心发展模式、轴线扩展发展模式以及网络辐射状发展模式等4种。

模式一:单核高强度发展模式。区域集中，承担城市运营的核心功能，楼宇高度密集，如北京将CBD发展整体规划成为一个国际化、数字化、绿色的、可持续发展的、集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的综合商务区。

模式二:多核多中心发展模式。区域分布均匀，城市运营功能划分清楚，各区分散发展。如上海的陆家嘴金融贸易区、外滩总部贸易区、河南中路至福建中路的高级服务区、南京路为代表的中心商务区等四大功能区。

模式三:轴线扩展的发展模式。以城市空间和交通为轴，有序发展与扩张，如杭州市根据楼宇经济功能区的发展能级，结合城市总体规划确定的城市发展结构与几大市级公共中心、市级副中心、“20大新城”、“100个综合体”的重大规划，确定了“两轴两核、六心十三区”的楼宇经济总体功能布局。

模式四:网络辐射状发展模式。区域分布复杂，城市运营功能分布呈网络状，向周边地区辐射，如重庆渝中区的都市工业发展模式。

三、基于业态集聚的发展模式

依据楼宇经济的业态发展及产业集聚特点，可把国内楼宇经济的发展模式分为综合型楼宇发展模式、主题型楼宇发展模式、都市工业型发展模式和科技园区型发展模式等4种。

模式一:综合型楼宇发展模式。主要是根据城区空间特点，以优化投资环境与配套措施为手段，通过建设综合型商务楼宇吸引各种类型公司的进入，以促进城市经济发展，如上海浦东的金茂大厦集现代办公楼、豪华五星级酒店、商业会展、金融、娱乐、商场等设施于一体。

模式二:主题型楼宇发展模式。主要是针对某一业态发展的具体情况，集中在城市某些区域建设各种类型的具备产业集聚功能的楼宇。特色街区楼宇、现代农业型楼宇、都市工业型楼宇、现代服务业型楼宇、高新技术产业型楼宇、文化创意产业型楼宇、总部型楼宇、研发型楼宇等都属于主题型楼宇。如杭州的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园等。

模式三:都市工业型发展模式。主要位于中心城区，相对集中在都市型工业园区和工业楼宇。都市型工业最典型的特征是社区化、高科技化、智慧化、环保型、劳动密集型。多数都市型工业是传统工业就地进行资源重组、结构调整的产物，原来的厂房被投资改造成一幢幢集办公、生产、加工等于一身的新型都市型工业楼宇。如上海市开辟了我国都市工业园区建设的先河，形成了系统的都市型工业发展的政策和体制，也积累了发展都市工业园区的丰富经验。如上海马利都市型工业楼宇。

模式四:科技园区型发展模式。科技园区型发展模式指的是一个科技—工业的综合体，涵盖了各种类型的高技术园区。它是以高新技术的研究、开发和产业化为主要功能的园区，既包括以研究开发为主的科学园，也包括以产业化为主的科技工业园。科技园区不仅仅是一个理论上的概念，更大程度上是实际建设中的一种常用的术语。随着时代的发展和科技的进步，这种通过空间隔离来实现协调的模式逐渐被抛弃，代之以多样化空间充分融合的途径，还原都市空间本来的鲜活色彩。从国内外总部经济发展的成功范例看，高品质的商务楼宇和特色园区往往成为总部经济集聚发展的沃土。如上海南外滩都市工业园区、新加坡杭州科技园、杭州高新技术产业园等。

第三节　国内楼宇经济发展路径

从某种意义上说，现代服务经济是一种“楼宇经济”、“综合体经济”。在楼宇经济成为现代城市发展的“新增点”、“制高点”之时，城市间的竞争已进入以楼宇经济、城市综合体经济决胜负的新阶段。与国外楼宇经济发展相比，国内城市楼宇经济发展时间较短，政府主导功能非常明显，更为重视依循具体的发展路径。本书结合国内城市楼宇经济的发展实际，将其归纳为筑巢引凤、产业主导、主题驱动、优势带动、都市工业、盘活存量、腾笼换鸟等7种发展路径(见图5-3-1)。

图5-3-1　楼宇经济发展路径图

路径一:筑巢引凤

“筑巢引凤”，就是新建一批容纳力强、设施先进、功能齐全、配套完善的现代商务楼宇，通过委托招商、代理招商、联合招商等方式，帮助楼宇开发、销售企业加快商务楼宇的租售进度，增强招商引资实效的一种发展模式，如宁波鄞州区的“筑巢引凤”发展模式。

自2007年以来，鄞州区商务楼宇经济呈现出起步快、势头猛的良好发展态势，服务商务楼宇经济能力进一步提升，商务楼宇经济得以稳步发展。

一是开发建设进程不断加快。紧抓中心城区开发建设，倾力打造高品质商务楼宇集聚区。目前，鄞州区在建商务楼宇达38幢145余万平方米。汇亚国际、正源商务楼、工商银行大厦等商务楼宇投入使用。宁波南部商务区一期工程的30余幢100多万平方米的商务楼宇正式交付。

二是企业招商入驻成效明显。确立了政府部门专业招商、街道特色化招商、企业“以商引商”为主的三大招商模式，通过自主化、市场化的招商渠道，着力引进一批高品质企业。2009年以来，新增入驻企业140家，总量达831家，商务楼宇企业入驻率提升至84.5%。新引进了为全球采购商服务的网络贸易平台中国海商网、宁波首家本土电影公司稻草家族影视策划等一批具有较大发展潜力的企业。

三是管理服务工作更趋完善。出台了《现代商务业发展实施细则》，扶持和激励入驻企业加快发展，不断提高商务楼宇产出效应。深化服务保障，开设绿色通道，实行“一站式”服务，全力为企业排忧解难。建立了楼宇企业日常管理的“三个网络”和动态信息收集“三项制度”，努力提高商务楼宇经济的管理水平。目前，鄞州区商务楼宇入驻企业属地注册率已达到78.6%，2009年11幢商务楼宇实现税收额近7亿元，同比增幅达64.4%。

路径二:产业主导

产业主导，主要是通过二次开发提高可持续发展能力，形成产业和行业聚集效应的一种发展模式。如北京中关村的“楼宇孵化器”模式、北京亦庄的“以业兴城”模式、深圳罗湖的“产业升级助推器”模式等。

1991年11月批准建立的中关村丰台科技园，1994年4月进入国家高新区行列。由东区、西区和科技一条街构成“两区一街”空间格局。其中科技一条街主要是对原有楼宇的整合拓展，以北京国际企业孵化中心(IBI)为品牌，构成了14个孵化器分中心、18幢孵化大楼、22万平方米的孵化器网络，是中小企业重要的空间载体，汇聚了1200多家以软件、生物医药、光机电为主体，涵盖新材料、新能源、高效节能与环保等高科技在内的高新技术企业，形成了高科技产业带。作为全国第一家提出并发展总部经济的科技园区，经过十余年的发展，已成为全国知名的总部经济区、重要的高新技术产业化基地和丰台区核心的城市经济功能区。2008年实现总收入1250亿元，各项主要指标在中关村科技园区排列第三，已形成较强的产业聚集效应。

路径三:主题驱动

主题驱动，是在市场配置的基础上，通过政府引导、专业招商、特色招商等，有意识地促进相同或相关业态在一栋或几栋楼宇内集聚，完善楼宇经济产业链，以产生规模效应、品牌效应。如杭州西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、湘湖文化创意产业园、白马湖生态创意城等主题型楼宇经济。

以杭州西湖创意谷为例。2007年4月22日，杭州西湖大道与定安路路口的开元中学旧址被一个新名称代替——西湖创意谷开元198。这座汇集了逸飞集团、设计师吴海燕的东方国设计馆、中国美院的色彩研究所、风景建筑设计研究院、渠晨明的雕塑艺术研究院等多家艺术类公司的建筑物，将其触角延伸到包括时装设计、城市建筑色彩研究、家居陈设、模特经纪、环境艺术等领域中，成为发展艺术品业、建筑景观设计业、时尚消费等特色产业的集聚园区。

湘湖文化创意产业园，也是一个典型的主题型驱动带来周边楼宇品牌效应的案例。湘湖文化创意产业园位于休博园威尼斯水城区块，该园以浙江省文化创意产业实验区挂牌运作为契机，带动湘湖周边区域产业集聚，主要发展艺术设计、文化休闲旅游及文化会展等产业。当2006杭州世界休闲博览会落下帷幕，在看似平静的休博园内正悄悄地发生一些改变。2007年2月28日，休博园百城馆区被正式批准为“浙江省文化创意产业实验区”。

路径四:优势带动

优势带动，主要指城市集中发展CBD的一种楼宇经济效应，即通过现有的地理优势与高端楼宇，吸引大公司、大集团进驻，并带动周边商务楼宇的发展。如上海陆家嘴金融贸易区。

陆家嘴金融贸易区，是我国商务楼最密集的城区。目前，在其28平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积近1000万平方米，平均租售率超过87%。这里汇聚了130多家中外金融机构、7家国家级和市级要素市场、30多家跨国公司地区总部、60多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。88层的金茂大厦，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。这里聚集了荷兰银行、德累斯登银行上海分行、富国基金总部、康柏中国投资、道琼斯办事处、中化国际、华为等90余家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其容量和能级超过外滩，被誉为“站着的金融街”。一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”。据统计，落户陆家嘴的外资银行资产和贷款额占全国外资银行的一半以上;在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激着大楼自身和周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。总投资4.5亿美元、总面积24万平方米的正大广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，堪称亚洲规模最大的“销品茂”。会展旅游，是浦东“楼宇经济”的一大亮点。以金茂大厦、上海国际会议中心为代表的陆家嘴楼群，已成为国际会议不谢幕的大舞台。从1999年的《财富》论坛到2001年的APEC会议，浦东的“会议经济”迅速崛起。2002年，在浦东召开的国际性会议达150次。作为世界最高的观光平台——金茂大厦88层观光厅4年来接待游客近400万人次，收入超过1.5亿元，创造了上海都市旅游的“新高度”。“楼宇餐饮”是浦东“楼宇经济”的又一特色。目前，诸如鹭鹭、小南国、黔香阁、邓记传菜等知名餐饮品牌纷纷入驻写字楼。据统计，2008年陆家嘴80多家“楼宇餐饮”品牌店的总营业收入超过10亿元，近三年来，陆家嘴“楼宇餐饮”的营业税年均增幅超过了80%。

路径五:都市工业

都市工业，是指以城市独特的信息流、人才流、现代物流、资金流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发和加工制造为主体，以都市型工业园区(楼宇)为基本载体，能够在市中心区域生存、发展并与城市、生态环境相协调的有就业、有税收、有环保、有形象的现代绿色工业。发展都市工业主要是用抓工业经济的思路抓楼宇经济，充分利用城中空置楼宇发展能够在市中心区域生存和发展的绿色工业，并遵循低污染、低能耗、比较优势明显、产业关联度高、发展前景看好等原则进行开发利用，如重庆市渝中区等。

渝中区依托区位、交通和市场优势，因地制宜培育和发展特色经济与优势产业，加强都市楼宇工业的布局和产业导向，鼓励和引导发展软件开发、电子信息产品研发与制造、广告印刷与包装、珠宝钻石加工、服装服饰、旅游纪念品、精密仪器仪表、装饰装璜、生物制药、食品饮料等适宜中心城区的都市型工业，提高产业层次和产业关联度，避免企业无序竞争，杜绝低水平重复建设，重点支持技术含量高、附加值高、就业量大的都市工业。通过对工业发展状况的详细分析，选择重点培养和发展交通运输设备制造业、服装及其他纤维制品制造业、电气机械及器材制造业、印刷及记录媒介的复制业、食品制造业、医药制造业、电子及通信设备制造业等七大产业，并进行相应的科学布局。

路径六:存量盘活

存量盘活，就是通过产业置换、改造扩容、出售转让等方式，对产权明晰、资金运转困难的半拉子楼宇，产权复杂、长期闲置的商务楼宇，定位不明、功能不清的商务楼宇，以及单产不高、效益低下的商务楼宇进行盘活，以提高楼宇存量的利用效率而形成的一种发展模式，如福州鼓楼区的盘活闲置资源模式。

鼓楼是福州市的中心城区，是福建省、福州市的党政机关和中央驻榕机构的所在地。现辖面积35.7平方公里，人口近60万。鼓楼区拥有福州92%的高层建筑。2003年，鼓楼区拥有10层以上的商贸商务楼宇130座，尚有42万平方米的面积闲置。为盘活闲置资源，化解中心城区经济发展和土地资源稀少的矛盾，鼓楼区政府提出用抓工业经济的思路抓楼宇经济，完善产业链，向空中要效益，大力盘活闲置楼盘，力争每年推动10万平方米闲置楼宇与项目实现成功对接。目前，全区拥有各类商务商住楼宇近200座，总面积达500万平方米以上，其中商务面积超过300万平方米。已有60家世界500强企业和38家全国100强企业入驻鼓楼设立分支机构或办事处，将总部设在鼓楼的跨国、跨省企业达数千家。以五四路、湖东路一带为中心的CBD中央商务区已现雏形。2009年，全区新注册及增资的企业超过1750家，入盘率高达98.09%，其中生产性服务业686家，占新注册企业总数的50.40%，楼盘入驻企业大多为具有高科技、高附加值的现代服务型产业。

路径七:腾笼换鸟

所谓“腾笼换鸟”，就是通过对楼宇的准确定位、整体包装、经营策划等方式，对产出低、效益低的楼宇进行功能置换、经营转向和重新招商，提档升级产业结构而形成的发展模式，如杭州下城区提高楼宇单产的模式。

下城区是杭州市的老城区，地域面积小，人口稠密，发展经济的腾挪空间十分有限。为此，区委、区政府把眼光聚焦到以金融业、中介服务业、电子商务、会展业等为主体的现代服务业上，大力发展“总部经济”、“楼宇经济”，挖掘整合楼宇资源，积极发展现代物流和新兴商贸业态，拓展文化创意产业，培育高新产业新优势，努力打造“服务业强区”。2002年开始推进杭州(武林)中央商务区建设，并加快了以庆春路和延安路为轴心的金融商务服务区块建设的步伐。大量的企业总部、银行、律师事务所、会计师事务所、设计事务所等涌入该区块。为引导现代服务业的发展，下城区积极实施“腾笼换鸟”，将辖区楼宇内的36家制造业企业陆续外迁，腾出约83万平方米的土地用来“选商引资”，以提高楼宇的单产。随后被引入下城区的企业中，服务业企业超过97%，其中不乏住友银行、东亚银行、沃尔玛购物广场等重大项目。

第四节　国内楼宇经济发展策略

如何立足现状、发挥优势、实现楼宇经济的跨越发展，关键在于发展策略的选择。当前，北京、上海、广州、深圳、厦门、武汉等城市结合自身实际做强楼宇经济，走出了一条条特色之路，处于全国前列。我们集中分析、总结了全国各地楼宇经济的发展历程，大致归纳出外引内联、联动融合、转型升级、精品效应、文化提升、特色创新、品牌服务等7种发展策略。

策略一:外引内联

就是通过大力营造发展环境，对外大力吸引全球性、区域性跨国公司总部、国内大型企业集团区域性总部或分支机构;对内联合中国企业500强、中国民营企业500强等企业总部分类在楼宇内集聚发展。

适合条件:高档楼宇、主题楼宇、特色楼宇等。

实现途径:明确定位、科学规划;优惠政策、灵活招商;完善配套、优化环境;调整结构、整合产业。

典型案例一　北京亦庄

随着1992年北京经济技术开发区正式在亦庄展开建设，产业链的升级和完善、园区产业的高聚集性和高效益性提升了亦庄的经济价值，亦庄大力实施“以企兴域、以域统企”的发展战略，大力发展“总部基地+生产基地”模式，建设总部经济集聚区，加强产业升级创新与周边区域优势互补，优化资源配置及形成上下游产业价值链的发展规划方向。短短17年，一跃成为国际高端产业园区。作为北京“五小总部聚集区”之一的亦庄开发区共集聚了国内外2000余家企业，累计创造5762亿的产值。

策略二:联动融合

是指协调各方，集结优势，整合资源，实现楼街、圈街、园街联动发展，形成“1+ 1＞2效应”的路子。

适合条件:知名的特色街道;集交通、商贸、居住、物流配送功能于一体的繁荣商圈;多元化投入、社会化服务、市场化运作、产业化发展的创业园。

实现途径:以街、圈、园为依托，选择合适产业与周边楼宇实现联动发展。做好产业、企业、行业的关联发展。主要是做好楼宇内入驻企业的选择工作，加速调整楼宇内部企业，围绕中心环节，做大、做长产业链，带动上、下游相关产业的入驻，推进楼宇内企业的交流与合作，降低企业成本，提升竞争力，实现融合发展、共同发展。

典型案例二　杭州下城区

杭州市下城区楼宇经济发展策略是合理地处理好政府、部门、街道(社区)、业主、中介和社会各界的参与角色和责任定位，建立利益联动机制和考核机制，从而形成政府主导、部门主管、街道主推、中介主操、业主主准、社会主协的推动力。

1.政府主导。建立发展楼宇经济工作领导小组，下设楼宇办，各街道建立楼宇经济工作小组，并从组织保证、方针政策、统筹协调、规划计划、环境配置、资金设施等方面进行引导。建立区四套班子领导联系楼宇大项目制度，加强跟踪服务，落实项目责任。

2.部门主管。赋予发改局、经贸旅游局、科技局、财政局等12个部门和机构明确的职责分工，具化工作内容，各司其职，合力推进楼宇经济。

3.街道主推。各街道在推动属地的楼宇经济增长发展和管理服务中，突破追求单一的楼宇经济功能观念，努力在综合管理与服务上花大力气，下大功夫。

4.中介主操。实行委托招商，利用知名中介机构的优质项目资源和专业化的招商操作流程，积极做好楼宇资源的整合和前期招商的策划工作。

5.业主主准。与现有楼宇业主加强沟通，及时掌握楼宇资源情况，请业主帮助把关，“有限准入”，做好楼宇二次招商工作。对有意来投资兴建楼宇的业主进行比较选择，引进有能力、有创新思路的投资商，使新建楼宇在品质上与国际接轨，在规划上与区域中心产业发展配套。

6.社会主协。积极协调社会力量参与，共同推动楼宇经济发展。

策略三:转型升级

就是通过对楼宇的更新改造、楼宇内企业的优胜劣汰，实现楼宇发展模式的转型、发展结构的升级，从而达到效益最大化的发展路子。

适合条件:旧楼宇、低档楼宇、行政办公楼宇等。

实现途径:对低档楼宇进行更新改造，提升物业水平;对原有楼宇内的企业进行抓大放小、腾龙换鸟，将楼宇改造为高档次楼宇、主题型楼宇等。

典型案例三　苏州工业园区

建成于1999年的国际大厦位于苏州工业园区湖西CBD中心位置，为园区管委会行政大楼。2006年，国际大厦转型为现代化高档写字楼后，很快成为园区最能赚钱的一栋楼。目前集聚了16家世界500强企业，以及渣打、星展、汇丰、三井住友等多家外资银行，出租率稳定在82%左右，月租金比周边楼宇平均水平高出约20%。2008年，国际大厦营业收入总额超20亿元，入库税收超亿元，平均每平方米办公面积就创造了近7万元的营业收入，仅一栋楼的产出就相当于一个规模型工业企业。

策略四:精品效应

是指选择优势产业，通过打造精品，做强品牌，形成“做强一家、带动一批、发展一群”的效应，走精品楼宇、品牌楼宇带动发展之路，从而吸引越来越多的企业投资发展。

适合条件:拥有比较成熟的、有发展潜力的楼宇或区域。

实现途径:对楼宇划分档次，评定星级，按照楼宇面积、出税情况等将楼宇划分为不同等级。通过精心包装，先打造两、三个知名度高、影响力大、经济效益强、社会效益好的楼宇经济品牌，再逐步推开。

典型案例四　杭州上城区、洛阳西工区

杭州市上城区建立楼宇星级评定制度，从组织保障、税收管理、服务管理、环境设施等四大方面，设定楼宇包干制度、物业例会制度、楼宇空置率、楼宇企业注册率、楼宇税收增长、政府服务、物业服务、环境布置等12个子项目进行量化评分，并设定了税收、荣誉等加分因素。楼宇星级评定实行100分值，70～80分为一星级、80～85分为二星级、85～95分为三星级、95分以上为四星级。

洛阳市西工区为提升楼宇进驻企业档次，提高商务楼宇的社会影响力，增强商务楼宇的吸引力，自2006年起对具有较高档次且符合入选标准的商务楼宇命名为“经典商务楼宇”，并实行挂牌保护，提供全方位服务，享受优惠政策。如进驻经典商务楼宇的企业，区政府按其当年上缴区级税金的15%予以奖励;对原进驻的，按其年上缴区级税金增量部分的15%予以奖励。新进驻的总部型企业，区政府按其当年上缴区级税金的20%予以奖励;对原进驻的，按其年上缴区级税金增量部分的20%予以奖励。对所有进驻经典商务楼宇的企业，实行每月25天“安静生产日”制度。

策略五:文化提升

是指将文化元素渗透到楼宇经济的发展过程中，以文化内涵提升楼宇的品位，从而提高楼宇整体附加值和含金量，推动楼宇经济发展。

适合条件:拥有具有深厚文化内涵与艺术价值的特色楼宇。

实现途径:将文化创意产业等引入楼宇，形成文化创意楼、文化创意区等。

典型案例五　杭州西湖创意谷、之江文化创意谷、西湖数字娱乐产业园等十大文化创意产业园

杭州十大文化创意产业园的形成主要采取以下几种策略:

1.依托老厂房、老仓库等工业遗存的改造和产业优化升级，挖掘潜力区域，培育loft式特色文化创意产业园;

2.依托商务中心建设，推动产业的本土化与国际化接轨，培育发展以咨询策划、信息服务等为特色的文化创意产业园;

3.依托文化体育基础设施及会议、展览设施，以休闲、演艺、娱乐、文化会展等产业为重点，培育发展若干商务圈休闲娱乐产业园;

4.依托高新技术产业区、高教园区，推动文化创意产业与高科技产业相结合，促进科研成果的转化，培育发展以设计服务、信息服务、教育培训等为特色的环高新、环高校文化创意产业园。

策略六:特色创新

是指通过打造特色楼宇、主题楼宇等，引导同类企业集聚发展。

适合条件:具有特色的产业、行业、产品等。

实现途径:宣传、鼓励、引导同类企业、行业集聚发展，楼宇提档进位，做大做强。搜集整理区域内商务楼宇面积、使用情况、入驻企业情况等资料，建立楼宇信息库，以便于管理和资源共享等。

典型案例六　宁波江东区

江东区涌现出一批文化创意产业园区，和丰创意广场、228创意园、三厂时尚创意街区等一批创意产业相继亮相，初步形成以创意设计、数字动漫、软件服务、娱乐消费等为代表的创意产业门类。具体策略包括:

1.大力扶持特色楼宇的开放式共用平台建设。江东区深深认识到，开放式共用平台是特色楼宇中组织产业链和企业合作链的纽带，搭建具有公益性、基础性、战略性的开放式共享平台是发展特色楼宇的关键。因此，在平台建设上不但引导社会力量的投入，更要靠政府的投入和扶持，达到“筑巢引凤”之效。

2.积极树优扶强，打造特色商务楼宇。鼓励商务楼宇招商主体通过引进同行企业，形成企业集群，对单体商务建筑面积在1万、2万、3万平方米及以上的特色商务楼宇，一次性分别给予招商主体3万元、6万元、9万元专项经费;鼓励商务楼宇业主聘请专业物业管理企业，对聘请国家一级、二级物业管理企业进行物业管理的商务楼宇业主，分别一次性奖励6万元和3万元。

3.全方位扶持特色楼宇的相关企业。对登记注册的商务楼宇开发主体，除享受有关服务业优惠政策外，按新开发商务建筑面积给予每平方米10元的补助;对出售出租率达70%以上且登记注册企业达80%以上的新建商务楼宇，给予楼宇招商主体10万元的奖励;对购买、租用商务楼宇建筑面积达100平方米及以上的登记注册企业，分别给予每平方米15元、10元的一次性物业管理费补助。

4.注重品质招商。一手抓楼宇资源增量建设，一手抓楼宇资源存量招商，通过实施“精品开发，品质招商”两手抓，切实提高了楼宇经济发展的质量。一方面坚持专业招商的方向，发挥多方面招商主体作用，对金融、物流、会展、信息、中介、企业总部或高端机构等符合本区产业发展导向的重点领域实行定向招商;另一方面与楼宇开发商、楼宇物业在投资信息和资源交流方面保持良好合作关系。

策略七:品牌服务

是指政府、楼宇物业管理部门等通过为楼宇企业提供高质量的管理、服务，从而促进楼宇经济持续发展。

适合条件:品质楼宇、招商楼宇

实现途径:围绕提高楼宇的入驻率、注册率、贡献率，强化楼宇服务管理责任体系和激励机制，不断提升楼宇经济服务质量与水平。开展楼宇经济秩序规范行动，加强二次招商，提高楼宇企业属地注册率。

典型案例七　烟台芝罘区

烟台市芝罘区楼宇经济发展主要采取以下几种推进策略:

1.政府推出“掘金政策”。结合特色商业街(区)的规划，推出优惠政策、措施，建立健全了多部门参与的“楼宇经济发展联席会议制度”，确保发展楼宇经济的各项措施落实到位。

2.建立“楼宇经济网络查询管理系统”。方便查询全区的商务楼宇、入驻企业、楼宇动态、特色街区、扶持政策。同时，在海内外采用介绍会、推介会等传统方式，采取逐一上门、定向式、个性化招商等方式激活和规范商务楼宇市场。在招商中通过政策引导，使相同、相近产业或者配套产业入驻同一楼宇。

3.鼓励多种形式的物业管理模式。以满足业主多层次、多元化的需求为出发点，以“酒店式服务”、“管家式服务”、“封闭式服务”、“零缺陷、零时差、零干扰”等服务为目标，树立物业品牌服务理念。

4.增强硬件设施维护水平。鼓励引导楼宇业主聘请国家二级资质以上物业经营公司，引导其提高综合服务能力，扩大服务范围，增加服务项目。

5.优化专项资金的投向。设立专项扶持资金，统筹安排，以借贷、入股方式直接或间接介入楼宇经济发展，最大限度地发挥政府资金的调控作用。