房产税会计

第八节　房产税会计

一、房产税基本制度

(一)房产税的概念

房产税是以房产为征税对象，按房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始施行。

(二)房产税的特点

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2.征税范围限于城镇的经营性房屋，其征税对象是城镇的经营性房屋;

3.区别房屋的经营使用方式规定不同的征税办法，便于平衡税收负担和征收管理。

(三)纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中:

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

(四)征税范围

房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权的所有人。城市是指经国务院批准设立的市;县城是指县人民政府所在地;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇;工矿区是指工商业较发达，人口较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房地产税的工矿区，须经过省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围不包括农村。

(五)适用税率

我国现行房产税采用的是比例税率。根据房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，房产税的税率也有两种:一种是依据房产原值一次减除10%至30%后的余值计征的，税率为1.2%;另一种是依据房产租金收入计征的，税率12%;从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

(六)税收优惠

按照法律规定，以下房产可以享受免征房产税的优惠:

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

4.个人所有非营业用的房产

5.经财政部批准免税的其他房产

二、房产税的计算

(一)计税依据

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。

2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据

房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。

(二)应纳税额的计算

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种:

(1)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为:

年应纳税额=房产账面原值×(1－30%)×1.2%

(2)按租金收入计算。其计算公式为:

年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)

以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。

【例11－20】某省一企业拥有楼房一栋，共十层，总建筑面积10 000平方米，房产的帐面原值为5 000万元，其中用于自营的有八层，另两层出租给某公司使用，每月租金6万元，当地政府规定按房产原值一次扣除30%后的余值计税。计算该单位年应纳房产税税额。

解:具体计算步骤:

计算自营用房产应纳房产税额

5 000万元×(1－20%)×(1－30%)×1.2%=336 000(元)

计算出租房产的租金收入年应纳房产税额

6万元×12×12%=86 400(元)

该单位年应纳房产税额计算

336 000+86 400=422 400(元)

三、房产税的会计处理

(一)会计科目设置

为了正确核算企业的生产经营成果，准确反映房产税的计提和解缴情况，企业应在“应交税金”账户下设置“应交房产税”明细账户进行核算。即在计算应缴纳的房产税时，借记“管理费用”账户，贷记“应交税金———应交房产税”账户。

(二)会计处理。

【例11－21】恒达生产企业有闲置门面房4间，出租给金龙连锁超市作营业用房，年租金收入30 000元。税率为12%，该企业应纳房产税的计算及会计分录如下:

年应纳房产税额=30 000×12%=3 600(元)

月应纳税额=3 600÷12=300(元)

每月预提税金时:

【例11－22】通达公司2010年1月1日拥有房产原值1 000万元，当地政府规定，按原值一次减除30%后的余值纳税。按年计算，分月缴纳。税率为1.2%，该企业计算应纳房产税并作会计分录如下:

年应纳税额=1 000×(1－30%)×1.2%=8.40(万元)

月应纳税额=84 000÷12=7 000(元)

每月预提税金时:

四、房产税的纳税申报

(一)纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营

从生产经营之月起，缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营

从建成之次月起，缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理手续前，即已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

(二)纳税期限

房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(三)纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

(四)纳税申报

1.房产税纳税申报表

房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》(见表11－9)。纳税人应依照当地税务机关的规定，将现有房屋的坐落地点、数量、房屋的原值或租金收入等情况，据实向税务机关申报，并按规定纳税。纳税人住址变更、产权转移、房屋原值或租金收入有变化时，要及时向税务机关申报。

表11－9房产税、土地使用税纳税申报表

续表

2.填表说明

(1)适用范围。本表适用于纳税人(首次)进行房产税、城市房产税、土地使用税申报纳税。对于同一税款所属期而纳税人多次申报的，实行差额申报，即该次申报不包含上次申报信息。

(2)表头说明。

第一，“纳税人税务登记号”指地方税务登记证号。

第二，“纳税人电脑编码”指纳税人在地税计算机征收管理系统的识别号码。

第三，“税款所属期”是指申报税款所属的时段。

第四，“管理机关”指纳税人就该申报事项的应税行为的主管税务机关。

第五，“申报流水号”是税务机关录入申报资料后计算机生成的顺序号，此号码由税务机关录入人员填写。

(3)主表说明。

第一，“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。

第二，“注册地址”是指纳税人于工商登记的地址。

第三，“注册类型”是指纳税人于工商登记的企业类型。

第四，“开户银行”是指纳税人用于缴交税款帐号所在的银行。

第五，“帐号”是指纳税人用于缴交税款的帐号。

第六，纳税人按税务机关要求进行正常申报的选正常申报;根据税务机关的自查公告或在正常申报后，发现问题，进行补申报的，选择自查补报(该申报税款不收逾期申报罚款，但加收滞纳金);纳税人在稽查局发出稽查通知书后就以往税期的税款进行申报的选择被查申报(该申报税款属稽查税款);纳税人申请延期申报，经税务机关批准后，纳税人根据审批文书填写申报表预缴税款时，选延期申报预缴。延期申报预缴后在规定限期内进行申报的，选正常申报，并就与延期申报预缴额的差额进行申报。

第七，房产税“原值”指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

第八，房产税“余值”=“原值”×(1－税法规定的扣除率)

第九，9.对同一房产，既有自用，又有出租的，应将其原值按自用面积和出租面积分开，分别按从价和从租申报，独立计算税额。

第十，对分多次申报缴纳的，本期数填写该次申报的税额。

第十一，土地使用税“占用土地地址”，对于土地管理部门已核发土地证的，根据

土地证填写。

本章小结

本章主要介绍了我国目前实行的城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、车辆购置税、车船税、契税和房产税的基本要素和有关税种的计算和征收管理等内容。在会计核算上主要设置“营业税金及附加”、“管理费用”“在建工程”、“固定资产”、“应交税金”等科目;由于印花税、耕地占用税、契税、车辆购置税不需要与税务机关结算税款，可以不用计入“应交税金”科目核算。

复习思考题

1.简述城市维护建设税的由来、计税依据及其会计处理。

2.试述城镇土地使用税、耕地占用税、房产税的基本内容及其会计处理。

3.印花税有何特点?如何进行会计处理?违章处罚有哪些?

4.简述车船税、车辆购置税、契税的基本内容及其会计处理。

5.简述印花税的税收优惠。