28．土地增值税的账务处理是怎样的？
答：土地增值税在“应交税费——应交土地增值税”科目下进行核算。贷方核算企业依法应缴纳的土地增值税，借方核算企业已缴纳或允许抵扣的土地增值税；贷方余额反映企业应缴而未缴的土地增值税税额。
根据《企业会计准则应用指南》的规定，房地产按照其使用目的分为作为存货的房地产、投资性房地产、自用的房地产三种情况。
（1）作为存货的房地产企业账务处理
作为存货的房地产，在销售时，土地增值税是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同。即
1）企业计算土地增值税时：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交土地增值税
2）企业上缴土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
（2）投资性房地产的账务处理
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
对于转让投资性房地产的企业，与转让作为存货的房地产的企业在应纳土地增值税的账务处理方面略有不同的就是以“其他业务成本”账户与“应交税费——应交土地增值税”对应。即
1）企业计算土地增值税时：
借：其他业务成本（企业按规定计算应缴纳的土地增值税）
贷：应交税费——应交土地增值税
2）实际上缴时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
例4－8：甲公司2005年将自建楼房出租，每年收取租金150万元，2007年将此楼房转让，取得转让收入为4500万元，2005年取得时支付土地使用权1000万元，房地产开发成本400万元，该公司借款利息支出不能提供金融机构贷款证明。商品房所在地规定计征土地增值税时房地产费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该商品房转让的有关税金120万元。计算应缴纳的土地增值税，并做相应的会计分录。
1）应缴纳土地增值税：
①扣除项目金额＝1000＋400＋（1000＋400）×10%＋120＋（1000＋400）×20%＝1940（万元）
②增值额＝4500－1940＝2560（万元）
③增值额与扣除项目金额之比＝2560÷1940＝131.96%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%。
④应缴纳土地增值税税额＝2560×50%－1940×15%＝989（万元）
2）账务处理
（3）自用房地产的账务处理
1）企业转让国有土地使用权连同地上已完工使用的建筑物与附属物的账务处理。
企业转让国有土地使用权连同地上已完工使用的建筑物与附着物时应通过“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产清理”科目核算。
①企业转让房地产时：
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
②企业收到转让收入时：
借：银行存款
贷：固定资产清理
③企业计算应缴纳土地增值税时：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交土地增值税
④实际上缴时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
例4－9：某企业转让一厂房的国有土地使用权及房产。该厂房购进时支付200万元，取得转让收入600万元，应交营业税30万元，应交城市维护建设税2.1万元，应交教育费附加0.9万元，其他税费忽略不计。转让时已计提折旧20万元。转让时经房地产评估部门评定，现在建造同样面积标准质量的房屋需要300万元，房子八成新。计算应缴纳的土地增值税并作出相关会计处理。
计算应缴纳的土地增值税
①扣除项目金额＝300×80%＋30＋2.1＋0.9＝273（万元）
②增值额＝600－273＝327（万元）
③增值额与扣除项目金额之比＝327÷273＝119.78%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%。
④应缴纳土地增值税税额＝327×50%－273×15%＝122.55（万元）
账务处理：
①企业转让并清理房地产时：
②企业收到转让收入时：
③计提营业税等相关税金时：
④企业计算应缴纳土地增值税时：
⑤实际上缴时：
2）企业转让国有土地使用权连同地上尚未竣工的建筑物与附着物的账务处理。企业转让国有土地使用权连同地上尚未竣工的建筑物与附着物的账务处理时，应缴纳的土地增值税应通过“在建工程”科目核算。
①企业计算应缴纳土地增值税时：
借：在建工程
贷：应交税费——应交土地增值税
②实际缴纳时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
3）企业转让以行政划拨方式取得的国有土地使用权的账务处理。
①企业如果只转让土地使用权的：
A．处置该土地使用权时：
应按实际收到的金额等，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计摊销，借记“累计摊销”科目，按应支付的相关税费及其他费用，贷记“应交税费”、“银行存款”等科目，按其账面余额，贷记“无形资产——土地使用权”，按其差额，贷记“营业外收入——处置非流动资产利得”科目或借记“营业外支出——处置非流动资产损失”科目。已计提无形资产减值准备的，还应同时结转无形资产减值准备。
B．实际缴纳时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
②企业如果转让土地使用权连同地上建筑物一并转让的：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交土地增值税
实际上缴时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
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