房地产的转换

一、房地产的转换

（一）房地产的转换形式及转换日

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：

（1）投资性房地产开始自用。即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（2）作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。

（3）自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用为出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。

（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，将土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。

（二）房地产转换的会计处理

1．成本模式下的转换

（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产。企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

例6-7　2006年7月末，甲公司将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2006年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 000元，累计已提折旧12 350 000元。

甲企业2006年8月1日的账务处理如下：

（2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

例6-8　宝吉房地产开发公司是从事房地产开发业务的企业，2006年3月10日，宏坤房地产开发公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2006年4月15日，该写字楼的账面余额为450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。

宝吉公司2006年4月15日的账务处理如下：

（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资源共享性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

例6-9　宝吉房地产开发公司拥有一栋办公楼，用于本公司总部办公。2007年3月10日，宝吉房地产开发公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年。2007年4月15日，这栋办公楼的账面余额450 000 000元，已计提折旧3 000 000元。假设甲公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。

宝吉房地产开发公司2007年4月15日的账务处理如下：

2．公允价值模式下的转换

（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产（成本）”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

例6-10　2006年10月15日，宝吉房地产开发公司因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本公司的行政管理。2006年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。

宝吉房地产开发公司的账务处理如下：

（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

例6-11　沿用［例6-8］，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为410 000 000元，2006年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为430 000 000元。2007年4月租赁期届满，宝吉公司收回该项投资性房地产，并于2007年6月以460 000 000元出售，出售款项已收讫。

宝吉公司的账务处理如下：

（1）2006年4月15日：

（2）2006年12月31日：

（3）2007年6月，出售时：

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。

公允价值变动减值40 000 000元-公允价值变动增值20 000 000元＝公允价值变动减值20 000 000元。

例6-12 沿用［例6-8］，假设转换后采用公允价值模式计量，4月15日该写字楼的公允价值为47 000 000元。2006年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为480 000 000元。2007年4月租赁期届满，宝吉房地产开发公司收回该项投资性房地产，并于2007年6月以550 000 000元出售，出售款项已收讫。

宝吉房地产开发公司的账务处理如下：

（1）2006年4月15日：

（2）2006年12月31日：

（3）2007年6月，出售时：

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入。

同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入。

（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

例6-13　2006年6月，宝吉房地产开发公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，宝吉房地产开发公司准备将其出租，以赚取租金收入。2006年10月，宝吉房地产开发公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2006年12月，宝吉房地产开发公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，租赁期开始日为2007年1月1日，租赁期限为3年。在本例中，宝吉房地产开发公司应当于租赁期开始日（2007年1月1日）将自用房地产转换为投资性房地产。由于该办公楼处于商业区，房地产交易活跃，该公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量。假设2007年1月1日，该办公楼的公允价值为350 000 000元，其原价为500 000 000元，已提折旧142 500 000元。

宝吉房地产开发企业2007年1月1日的账务处理如下：