一、土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。
【典型例题·单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。
A．以房抵债的某工业企业
B．出租写字楼的某外资房地产开发公司
C．转让住房的某个人
D．转让国有土地使用权的某高等学校
【233网校答案】B
【233网校答案解析】本题考核土地增值税的纳税人。出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。
二、土地增值税征税范围——“产权转移”
(一)征税范围的一般规定
【温馨提示】不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况:
①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
(二)征税范围的特殊规定——注意“征”与“不征”
1．房地产投资、联营
续上表
【核心提示】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
2．企业改制重组
(1)非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
【温馨提示】整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
(2)按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
(4)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
【温馨提示1】上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
【温馨提示2】土地使用者转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。
【2013年真题·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中应缴纳土地增值税的是（ ）。
A．甲企业将自有厂房出租给乙企业
B．丙企业转让国有土地使用权给戊企业
C．某市政府出让国有土地使用权给丁房地产开发商
D．戊软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院
【答案】B
【解析】本题考核土地增值征税范围。选项A:房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围;选项C:土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税;选项D:土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
三、土地增值税税率
四、土地增值税计税依据
(一)应税收入的确定
(二)扣除项目及其金额
准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下内容:
3．房地产开发费用
(1)财务费用中的利息支出，能按项目计算分摊利息支出并能提供贷款证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他允许扣除的开发费用=利息+(土地金额+开发成本)×5%以内。
(2)不能按项目计算分摊利息支出或不能提供贷款证明的:允许扣除的房地产开发费用=(土地金额+开发成本)×10%以内。
6．旧房及建筑物的扣除金额
(1)按评估价格扣除。
【温馨提示】转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
(2)按购房发票金额计算扣除。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
【典型例题·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有（ ）。
A．转让环节缴纳给国家的各项税费
B．经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格
C．当期发生的管理费用、财务费用和销售费用
D．取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费
【233网校答案】ABD
【233网校答案解析】本题考核土地增值税扣除金额。根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产开发费用扣除。
五、土地增值税应纳税额的计算
1．应纳税额的计算公式
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是:应纳税额=∑(每级距的增值额×适用税率)。
2．应纳税额的计算步骤
①计算应税收入;
②计算扣除项目金额(分项计算，然后汇总);
③计算土地增值额:
土地增值额=转让房地产收入－扣除项目金额
④计算土地增值率，确定税率及速算扣除系数:
土地增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%
⑤计算应纳土地增值税:
应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
【典型例题·计算题】2015年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4．5万元。
已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
【233网校答案解析】非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
(1)住宅销售收入为9000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额包括:
①取得土地使用权所支付的金额=2840+160 =3000(万元)
②住宅开发成本为2800万元
③房地产开发费用=(3000+2800)×10% =580(万元)
④与转让房地产有关的税金=495+4．5 =499．5(万元)
⑤转让房地产的扣除项目金额=3000+2800+ 580+499．5=6879．5(万元)
(3)转让房地产的增值额=9000－6879．5 =2120．5(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率=2120．5÷ 6879．5≈31%
(5)应纳土地增值税税额=2120．5×30%－0 =636．15(万元)
六、土地增值税税收优惠
(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
【温馨提示】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用免税规定。
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
【温馨提示】因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
(3)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
(4)自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
【典型例题·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，可以免征土地增值税的有（ ）。
A．国家机关转让自用房产
B．工业企业在改制重组时以不动产作价入股投资非房地产企业
C．房地产公司以不动产作价入股进行投资
D．某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产
【233网校答案】BD
【233网校答案解析】本题考核土地增值税税收优惠。对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不免征土地增值税;工业企业以不动产作价入股进行投资和某商场因城市实施规划、国家建设的需要而自行转让原房产属于免征土地增值税。
七、土地增值税征收管理
(一)纳税申报
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。
(二)纳税清算
【典型例题·多选题】下列各项中，房地产企业应进行土地增值税清算的有（ ）。
A．直接转让土地使用权的
B．房地产开发项目全部竣工完成销售的
C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D．取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的
【233网校答案】ABC
【233网校答案解析】本题考核土地增值税清算。根据土地增值税清算规定，取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，但不属于企业应进行土地增值税清算的范围。因此，选项A、B、C应进行土地增值税清算。选项D不属于企业应进行土地增值税清算的范围。
3．土地增值税清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
4．土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
(三)纳税地点
土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
【温馨提示】“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
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