不同体制下的房地产商品供给和需求传导机制的比较

三、不同体制下的房地产商品供给和需求传导机制的比较

1.完全市场条件下房地产商品供需力量对比

房地产经济学认为，在一般市场经济前提下，由房地产总供给与总需求的波动及其相互作用产生周期性房地产经济波动（如图2-2所示）。在周期性波动过程中，供需双方有如下特点与作用关系：

由图2-2可知：供方变化比需方剧烈，由于供方的热情使供给线顶峰高于需求线的顶峰，而供方对市场的悲观预期又使供给线的谷底低于需求线的低谷。需求线波动超前于供给线波动。这是由于房地产商品的供给刚性与供方所开发产品很难就需方的变化及时作出调整所共同决定的。供给线与需求线的周期性波动产生周期性房地产经济波动，在周期性房地产经济波动过程中，供需双方相互作用所产生的关联性经济变量有如下的特征：

图2-2　房地产市场供需作用的市场表现

当房地产经济波动线降到谷底时：销售率从B点降到A点，由于建造过多或者因为经济疲软所导致的需求不足使销售率降至最低点。出租率通常滞后于销售率。因为：（1）租金通常已由合同约定。（2）除非长期的市场需求下降已经成为定局，经营者通常不愿意降低租金，他们更倾向于通过短期的额外设备和服务增加租户市场的竞争力。房地产价格急剧下降，建造过多或市场需求疲软导致财务危机，引起开发商的偿付能力不足和竞争力不强，以至于在房地产行业中提前破产。低租金的收入加大了风险（抬高了市场的资本还原率和贴现率），令人沮丧的预售价极大地影响了现价，使之甚至低于重置成本。拥有富余房地产的贷方，如果急于把这些非盈利资产（提前破产的房地产）转变成盈利资产（抵押资产），往往会提供低于市价的利率和优惠条件来促成谷底时期的买卖。

当该周期回暖爬升时，需方力量开始持续超过供方，房地产市场呈反向变化。销售率首先起步，租金率紧随其后。房地产市价随项目净现值的增加而增加。同时供/贷方也因不必尽快促销而开始减少财务方面的优惠条件。众所周知，当供求双方的变化大致相同时，市场即处在均衡状态。依据该定义，平衡应产生于周期的谷底（A点）和峰顶（B点）。此时，销售率相应地处于最低和最高处。但假如我们定义市场均衡点为供给与需求量大致相同点时，在图-22中，只有B点是均衡点，因为A点的需求量超过供给量。

2.政府与市场二元体制下房地产商品供需传导机制

在我国，供给与需求除来自于市场的自发因素外，还含有政府的计划性因素。如政府的旧城改造计划既含有指令性供给又含有指令性需求。在市场因素中，企业行为仍然带有很强的计划性和行政特征，表现为中央政府和地方政府对企业决策和经营的干预，软预算约束依然存在。作为国家与地方城市建设的主体，中央政府和地方政府的行为缺乏约束，使得我国房地产供给与需求带有较浓郁的计划色彩。在我国计划与市场共同作用的“二元”房地产经济体系中，一方面，过强的计划控制不能实现市场机制对土地资源的优化配置；另一方面，考虑到房地产商品的外部效果以及国家经济发展的整体需要，房地产经济发展又不可能完全市场化。市场与计划的作用力大小以及各种均衡的磨合形式决定了未来我国房地产经济发展走势与力度。我们将我国房地产需求与供给的传导机制归纳为图23。

图2-3中，房地产供给与需求通过各种层面作用最后生成市场信号：空置率、房价与房租、开发成本、利润与风险指标。政府的城市开发计划因城镇动拆迁补偿与农地征用安置产生房地产计划性需求，因城镇改造计划带来房地产计划性供给，计划性供给与需求结合政府城市开发计划中的其他成本因素一定程度上决定土地出让市场的价格水平，构成与房地产市场开发的对接；同时房地产市场的开发利润与风险指标决定市场开发量的规模，一定程度上制约了政府的城市开发计划。