二、土地价格评估
例4-7 评估某块城市规划确定的住宅用地且土地总面积为1 500平方米。
（1）收集有关资料：共调查了A，B，C三宗土地买卖实例作为比较实例。
（2）可比实例的成交价格如下：
（3）该类土地2004年1—9月的价格变动情况如下表所示：
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。
（4）房地产状况的比较判断结果，如下表所示
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。
解：
（1）计算公式
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
（2）交易情况修正系数为
可比实例A＝100／100
可比实例B＝100／97
可比实例A＝100／105
（3）交易日期调整系数为
可比实例A＝0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038＝1.168
可比实例B＝1.013×1.028×1.035×1.033×1.038＝1.156
可比实例C＝1.033×1.038＝1.072
（4）房地产状况调整系数为
可比实例A＝100／（95×0.4＋105×0.35＋110×0.25）＝100／102.25
可比实例B＝100／（92×0.4＋96×0.35＋98×0.25）＝100／94.55
可比实例C＝100／（106×0.4＋109×0.35＋97×0.25）＝100／104.8
（5）计算比准价格
比准价格A＝1 200×（100／100）×1.168×（100／102.25）＝1 370.76（元／平方米）
比准价格B＝1 150×（100／97）×1.156×（100／94.55）＝1 449.51（元／平方米）
比准价格C＝1 380×（100／105）×1.072×（100／104.8）＝1 344.38（元／平方米）
将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有
估价对象价格（单价）＝（1 370.76＋1 449.51＋1 344.38）／3＝1 388.22（元／平方米）
估价对象价格（总价）＝1 388.22×1 500＝208.23（万元）
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