房地产开发企业成本核算

第四节　房地产开发企业成本核算

房地产开发企业是从事房地产开发和经营的经济单位。房地产开发企业的主要业务包括土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发等。房地产开发企业与施工企业相比较，既有相同处，又有不同处。首先，房地产开发企业开发与经营活动的对象也都是不动产，但其开发经营的内容更为广泛，主要有建设场地、房屋、基础设施、配套设施、市政工程等项目的开发建设，还有商品用房出租或经营业务以及商品房售后服务等业务，可见其开发经营业务的多样性和个体性。其次，在开发过程中，涉及经济往来的结算关系极为复杂，既有委托建房单位、建筑产品购买单位，又有勘测设计单位、施工单位等。最后，房地产开发企业的开发项目生产周期也都较长，一般要跨年度生产，甚至会跨若干年度进行。

一、房地产开发企业成本核算的特点

房地产开发企业产品生产的多样性、个体性和长期性等特点，决定了房地产开发企业采用的成本计算方法与施工企业所采用的方法有相同处，但也具有其自身的特点。

(一)以单项开发工程为成本计算对象

房地产开发企业成本计算对象是指房地产开发和经营过程中所耗费用的承担者。一般来说，房地产开发企业应以单项开发工程为成本计算对象，因为开发企业的基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，并要采用不同的施工方法和施工组织进行建设，工程的这些特点使工程施工具有个体性，因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，可采用成本计算分批法计算工程成本。对土地开发、配套设施开发、房屋开发、代建工程开发等业务，均可根据各自特点，以各类业务的单项开发工程作为成本计算对象。结合开发工程的特点和管理要求，房地产开发企业的成本计算对象，各类业务可按下列原则确定：

1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预)算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本计算对象;对开发面积不大、开发工期较短的土地，以每一块独立的开发项目为成本计算对象;能有偿转让的大配套设施项目，以配套设施项目作为成本计算对象;代建工程应区分土地和房屋开发的实际情况，确定成本计算对象。

2.对同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间接近的各个单项工程，可合并为一个成本计算对象，以简化核算手续。

3.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的项目，可以一定区域作为开发项目的成本计算对象。

(二)按月定期计算成本

房地产开发企业各类业务中，很多建设项目的生产周期一般都较长，开发项目经常跨年度进行。为了及时反映开发项目的成本发生情况，考核开发经营活动的成果，房地产开发企业应按月定期计算成本。

(三)开发成本需在已完工程和未完施工工程之间进行分配

房地产企业的土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发等各类业务，由于生产周期一般都较长，开发项目的每个工程又都是一个连续不断的过程，一般不能等到每个工程全部完工后再计算其成本，因此在月末，建设工地既有“已完工程”，又有“未完施工工程”的情况下，按成本计算对象归集的开发成本还必须在两者之间进行分配。

二、房地产开发企业成本的构成内容

房地产开发企业成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。开发成本按其用途，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本四类。为了反映各类开发成本的构成，又可将开发成本进一步划分为若干项目，通常称为“产品成本项目”。房地产开发企业的产品成本项目，应根据其生产经营特点和成本管理要求设置，一般有以下六个项目：

1.土地征用及拆迁补偿费。指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。在采用批租方式取得土地时，还应包括批租地价等。

2.前期工程费。指土地、房屋开发前发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等支出。

3.基础设施费。指土地、房屋开发过程中发生的各项基础设施费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫等工程发生的支出。

4.建筑安装工程费。指土地、房屋开发项目在开发过程中发生的各种建筑安装工程费用，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式按工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.公共配套设施费。指房地产开发项目在小区内发生的，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，包括水塔、车库、锅炉房、消防、公厕、居委会、派出所、幼儿园等设施支出。

6.开发间接费用。指房地产开发企业直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用，包括管理人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

以上六个项目构成了房地产开发企业产品的开发成本，其中土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费是构成房地产企业开发产品实体或有助于产品形成的直接成本，可直接计入有关开发产品成本;开发间接费用应先进行归集，月末，再按一定分配标准，分配计入有关的开发产品成本。

房地产开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用，都应作为期间费用，计入当期损益。

三、成本计算

不同的房地产开发项目有其特殊性，下面我们以土地开发、房地产开发为例说明房地产开发企业的成本计算。

(一)土地开发成本的计算

土地开发是房地产开发企业的主要业务之一，其开发产品为建设场地。土地开发主要有两个目的：一个是为销售或有偿转让而开发土地，即商品性建设场地;另一个是直接为企业兴建商品房和其他经营性用房而开发土地，即自用建设场地。

土地开发成本是指企业在开发土地过程中所发生的各种直接费用，如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础建设费等费用，可以直接计入土地开发成本;土地开发过程中发生的各种间接费用，如开发现场机构发生的工资费用、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，先通过“开发间接费用”账户进行归集，期末再按一定的分配标准分配计入土地开发成本。土地开发的各项直接费用加上应负担的间接费用，就是土地开发的实际成本。

【例13-4】某房地产开发企业开发土地(甲地)100亩，支付征地拆迁费3000000元、耕地占用税6000000元、劳动力安置费600000元，出售拆迁房屋回收材料50000元，发生前期工程费450000元，支付给施工单位甲地基础设施费700000元，发生建筑安装工程费300000元。经分配、计算，甲地应负担的开发间接费用为400000元。甲地开发完成后经验收合格。其中，40亩对外销售，60亩留在企业，准备进一步开发为商品房。根据上述资料，计算该土地的开发成本，计算结果见表13-1。

表13-1　开发产品成本计算单

(二)房地产开发成本的计算

房地产开发也是房地产开发企业的主要业务之一。房地产开发分为四个方面：一是为销售开发商品房;二是为出租经营而开发经营房;三是为拆迁居民周转使用而开发的周转房;四是受其他单位委托而开发建设代建房。尽管这些开发建设的目的不同，但其费用支出和建设开发的过程基本上是相同的。

企业在房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，凡能分清成本计算对象的，应直接计入有关房屋开发成本计算单的对应成本项目;发生时分不清成本计算对象，由两个或两个以上成本计算对象负担的费用，应先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，待土地开发完成并用于房屋建设开发时，再采用一定的方法分配之后结转到有关房屋开发成本计算单的对应成本项目。

在房屋建设开发过程中进行的建筑安装工程，有的采用出包方式，有的采用自营方式。采用出包方式的企业，其建筑安装工程费应根据承包企业的“工程价款结算账单”所列的建设工程款，计入有关房屋开发成本计算单的对应成本项目;采用自营方式的企业，其实际发生的建筑安装工程费，一般可以直接计入有关房屋开发成本计算单。如果自行施工的工程较大，可以增设“工程施工”和“施工间接费用”两个账户，归集所发生的建筑安装工程费，然后定期将所发生的建筑安装工程费转到有关房屋开发成本计算单的对应成本项目。

房屋开发项目应负担的开发间接费用，平时通过“开发间接费用”账户进行归集，月末分配结转到有关房屋开发成本计算单的对应成本项目。

【例13-5】承例13-4，该房地产开发企业将留下的60亩土地继续用于商品房开发，并将该商品房建设工程出包给本市某建筑公司，承包合同规定的工程款为40000000元。按照规定，该房地产开发企业在建设与该商品房配套的公共设施过程中发生建筑安装费3160000元，在商品房建设中应负担的开发间接费用为500000元。根据上述资料，计算房屋开发成本。计算结果见表13-2。

表13-2　开发产品成本计算单