契税纳税实务

时间：2023-04-08 百科知识版权反馈

【摘要】：项目三　契税纳税实务契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税法是指国家制定的用来调整契税征收与缴纳双方权利、义务关系的法律规范。现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院颁布并于同年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。不得因减免土地出让金而减免契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

项目三　契税纳税实务

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税法是指国家制定的用来调整契税征收与缴纳双方权利、义务关系的法律规范。现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院颁布并于同年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。

开征契税，有利于增加地方财政收入；有利于保护合法产权，避免产权纠纷；有利于调节财富分配，体现社会公平。

任务一　熟悉契税法律知识

（一）判别契税的征税范围

契税的征收对象是指在中华人民共和国境内土地、房屋权属。具体征收范围包括以下内容：

1．国有土地使用权出让。它是指土地使用者向国家交纳土地出让费，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

2．土地使用权的转让。它是指土地使用者将土地使用权以出售、赠与、交换或其他方式转移给其他单位或个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3．房屋买卖。它是指房屋所有者向购买者出售其房产所有权的交易行为。以房产抵债或以实物交换房屋均应视同房屋买卖，应由房屋产权承受人，按房屋现值为计税依据缴纳契税。以房产作投资或作股权转让，实质属于房屋产权转移，应视同房屋买卖处理，由房屋产权受让人按投资房产价值或房产买价缴纳契税。但以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。因为以自有的房产投入本人独资经营的企业，产权的所有人与使用权的使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，也就不需办理契税手续；买房拆料或翻建新房，应照章缴纳契税。

4．房屋赠与。它是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有的行为。由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理房屋登记过户手续。房屋的受赠人应按规定缴纳契税。

5．房屋交换。它是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。

6．承受国有土地使用权支付的土地出让金。

对承受国有土地使用权所支付的土地出让金，应计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

【例7－4】下列各项中，应当征收契税的有（）。

A．以房产抵债　　　　　B．将房产赠与他人

C．以房产作投资　　　　D．子女继承父母房产

【答案】A B C

（二）确定契税的纳税人

契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。“土地、房屋权属”是指土地使用权、房屋所有权。“承受”是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。“单位”是指企、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。“个人”是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。

（三）确定契税的税率

契税实行3%～5%的幅度比例税率。考虑到我国各地经济发展不平衡，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区的实际情况，在3%～5%的幅度范围内自行确定契税税率。

（四）熟悉契税的优惠政策

1．契税优惠的一般规定。根据税法规定，以下情形可减征或免征契税：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受的土地、房屋用于办公、教学、科研和军事设施的，免征契税。

（2）因为不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免契税。

（3）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减、免契税。

（4）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

（5）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属。

2．契税优惠的特殊规定。

（1）企业公司制改造。非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。

（2）企业股权重组。在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，不征契税。

国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

股份合作制改造，承受原土地、房屋权属的免征契税。

（3）企业合并。合并后的企业承受各方的土地、房屋权属的则不征契税。

（4）企业分立。企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

（5）企业出售。国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

（6）企业注销、破产。企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。

（7）房屋的附属设施。对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

（8）继承土地、房屋权属。法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。

非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

（9）财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号文件）规定：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录，无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

（10）其他。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

（五）确定契税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点

1．纳税义务发生时间。契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2．纳税期限。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

3．纳税地点。契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。

4．征收管理。纳税人办理纳税后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门、房产管理部门应向契税征收机关提供有关材料，并协助其依法征收契税。

任务二应纳契税计算及会计处理

（一）会计科目的设置和会计处理

企业应设置“应交税费——应交契税”科目，该科目贷方反映本期应缴纳的契税额，借方反映实际缴纳的契税额，期末贷方反映企业应交未交契税额，企业缴纳的契税应计入所取得的土地使用权和房屋的成本。计算应缴契税时，借记“无形资产”、“固定资产”等科目，贷记“应交税费——应交契税”科目；缴纳契税时，借记“应交税费——应交契税”科目，贷记“银行存款”科目。

（二）应纳契税的计算

1．契税的计税依据。契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税价格。出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（3）土地使用权交换、房屋交换、为所交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让金额或者土地收益。

（5）房屋附属设施征收契税依据的规定。

①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。

②承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

（6）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

如果纳税人申报的成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，可由征收机关参照市场价格核定。

2．契税的计算。计算公式如下：