存量房交易税收征管工作研究

存量房交易税收征管工作研究

南宁市地税局直属税务分局课题组

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。存量房交易，即二手房交易，是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。2010年9月以来，国家多部门多举措密集推出了遏制房价过快上涨的楼市调控新政策，这一系列楼市税收新政策的陆续出台，主要目的是发挥税收杠杆调节作用，有效遏制房价上涨，同时也显示了国家对房价进行宏观调控的决心。这新一轮出台的政策要求税务部门进一步规范和加强个人存量房交易税收的征管。

加强存量房交易税收征管工作，是国家房地产市场调控措施之一，不仅能够防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，堵塞税收漏洞，还有利于营造依法、公平纳税的税收环境，防范执法风险。研究这一主题，具有很强的现实意义。

一、存量房交易现行税收政策分析

个人转让存量房涉及的地方税税种包括营业税、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育费附加。

（一）营业税

1．根据《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）规定：营业税税率5%，执行时间：2011年1月28日起。

（1）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。

（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2．根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税〔1999〕210号）规定，个人自建自用住房，销售时免征销售不动产营业税，但根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第二款的规定，应补缴“建筑业”营业税。

3．根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，从2009年1月1日起，个人将住房赠与其他单位和个人的，视同发生应税行为缴纳营业税。但是根据《财政部　国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定，下列赠与行为暂免征收营业税：（1）离婚财产分割；（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（二）城建税、教育费附加、地方教育费附加

以实际缴纳的营业税税额为依据计算缴纳，其中：城建税7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、教育费附加3%、地方教育费附加2%。

（三）个人所得税

1．根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

2．财产转让所得为转让住房取得的收入，减除住房购置成本及购置过程中交纳的相关税费后的所得，税率为20%。根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

3．根据《财政部　国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按“其他所得”20%的税率缴纳个人所得税。但以下情形除外：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4．根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

5．根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对其进行核定征收。

（四）土地增值税

根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（五）印花税

根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（六）契税

根据《财政部　国家税务总局　住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税　个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，按3%的税率征收契税。

执行时间：自2010年10月1日起。

二、存量房交易税收征管的特点

存量房交易环节税收征管与增量房的税收征管相比，难度更大，主要有以下几个方面的特点：

（一）征税对象特殊

存量房交易纳税人90%以上为自然人，大多对税法的了解较少，这就对税收征管工作和纳税服务工作提出了更高的要求。在现实中，多数当事人与税务部门打交道往往是一次性的，有些人受利益的驱动，会通过各种社会关系、动用各种手段，以图达到不缴税或少缴税的目的。

（二）税源分布零散

存量房交易征税的对象不集中，也不确定。受房地产市场波动的影响，不仅每年都有交易的旺季和淡季，而且税基小、征管难度大，造成税收不确定。

（三）税收体系复杂

对存量房交易征收税款，不是单一的税种征收，而是由一系列复杂的税收体系组成，有的要征税、有的要免税，征、免税的条件因受交易形式、房产面积、取得产权证的年限等因素的影响，各有不同，给征管工作带来了难度，对征管人员的素质也提出了较高的要求。

三、南宁市存量房交易税收征管现状及问题分析

（一）税收征管的基本情况

近年来，南宁市地税局不断加强存量房的税收征管，取得了很好效果，该局主要采取了以下几项得力措施：（1）采取多种形式，加大了税法宣传。通过报刊、电台、电视台等媒体中介加大对存量房交易相关政策宣传力度，让广大市民了解存量房交易过程、相关税收政策，违法处罚等税收知识，形成强大的社会合力。（2）全面收集和掌握房地产开发动态，进一步建立和完善税源库。根据房产部门、土地部门定期提供的房地产信息数据，摸清税源存量。（3）不断完善契税计税价格核价机制。增加存量房核价审核，与物价认证中心合作对征纳双方计税价存在争议或核价数据不全的进行委托认定价格，将各类征管数据真实、准确地采集录入系统中，以满足信息系统的应用需要（表1）。（4）加强房屋契税税源监控，减少了管理漏洞。

表1　2008—2012年南宁市存量房契税征收情况表

数据来源：南宁市地税局直属税务分局。

注：由于条件和时间所限，只统计契税的征收情况，2012年的数据统计到2012年9月。

（二）存在的主要问题

1．交易价格难以准确核定。由于部门间缺乏一个信息沟通交流平台，政府相关部门又未及时制定存量房交易市场指导价，少数纳税人交易合同价格明显偏低或签订“阴阳合同”，虽然法律规定，计税价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收，但目前核定依据参照的是半年以前有关部门制定的契税征收最低价，与现在实际情况严重不符，地税机关又难以取得有力证据证明交易合同的虚假性，不能确定适当的计税依据，造成大量税款流失。

在存量房交易过程中，由于缺乏有效的综合监管机制，很容易在税收政策的执行上引发征纳矛盾。如满5年出售和转让普通标准住宅时可享受营业税、个人所得税、土地增值税、契税等的优惠，有的人为了逃避税收，私下签订一份购房协议，待5年期满后，买卖双方再签合同办理相关转让手续进行“合理”避税。

2．税收优惠政策执行有难度。一方面，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一居住用房取得的所得，免征个人所得税。如何确定家庭唯一居住用房，房管部门没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息也不能共享，仅凭税务部门不能确切掌握证据资料，深入调查难度较大。税务机关目前的做法是要求纳税人提供纳税人的身份证及户口本、工作单位或房管等部门出具的唯一自有住房的证明，同时要求纳税人书立唯一住房的承诺书。但对在异地购房、以亲属名义多处购房等因素，税务机关、工作单位、房管部门都难以进行调查核实，而以纳税人书立承诺书的形式确定“唯一住房”，控管作用不大。另一方面，有部分纳税人签订合同后，约定相关税费均由购房人承担，大多本人已不在本地，房产交易手续均由购房人到有关部门办理，而申请相关税收优惠政策必须由本人或公证委托人来申请，这就造成存量房征免上存在着税收征收与损害纳税人合法权益相冲突的现象。

3．信息化管理难以满足征管需求。在存量房交易税收征收过程中，由于地税部门对本地房地产价格信息掌握不够全面，相关部门间缺乏实质意义上的合作，房管、国土等相关部门与地税未联网，各部门的信息资源不能共享，地税机关很难监控存量房交易，造成在交易过程中对纳税人的住房情况不清，尤其是异地购房者，在存量房交易中虚报、瞒报个人住房情况，给地税部门审核、把关带来极大难度。另外，存量房交易中赠与、继承等等情形有税收减免优惠政策，但其真伪仅靠地税机关很难正确辨别。因此，导致少数人钻税收政策空子，少缴税款，造成办税工作效率偏低。

4．存量房交易缺乏有效监管。存量房交易涉及多个部门，监督和制约机制十分重要，仅靠某一个部门是不可能完成监管任务的。（1）缺乏相互控管机制。部门之间信息不畅，缺乏部门系统配合，普遍存在各管其事的现象，缺乏相应的控管制度。（2）缺乏相互制约机制。至今未明确房屋买卖合同真伪鉴别的权力机关，也未建立房屋转让过程中的链条机制，存量房交易的税收缺乏有效的监控手段，易导致税款流失。（3）缺乏检查监督机制。存量房交易只凭买、卖双方销售合同是不够的，只有充分发挥政府各相关部门的综合治税机制，才能加大对存量房交易的个案进行检查、征管、处罚的力度。但从目前综合治税实效来看，部门配合力度仍有待加强。

四、政策建议

针对上述存在的主要问题，建议从以下几个方面作为加强存量房交易税收征管的突破口：

（一）进一步加大税法宣传

一方面，加大日常宣传。及时将国家发布的存量房交易税收政策编辑成册，先对税务干部进行培训，然后安排专人在存量房交易窗口向纳税人解答提出的各类问题，确保税收政策宣传辅导到位。也可以将税收政策宣传小册送到房地产公司，这样会取得较好的效果。另一方面，加强法制宣传。通过典型案例广泛宣传税收违法的法律责任，让老百姓明白虚假合同使得自己占小便宜、吃大亏，提醒市民遵纪守法，清楚索取发票的重要性，主动维护自身的合法权益，充分发动群众监督、举报存量房交易中的虚假纳税和其他涉税违法行为。

（二）强化部门协作，构建信息管税平台

一是提请政府牵头，相关部门联手合作，开展市场调查，摸清市场交易价格。对所属街道、地段、楼盘大小、楼层、房屋陈旧程度等一系列房产价格进行一次全面普查评估，制定出合乎时宜的、权威的市场指导价，明确存量房交易计税价格。同时，相关部门应随时掌握房产动态，及时调整市场指导价，并通过房价市场普遍调查，建立健全信息资料库，使相关部门执行时有据可查。二是从源头抓起，建立税源台账。地税机关督促房地产企业为购房人及时开具销售不动产发票，对新开发的房地产项目及时将交易情况登记入册，建立税源台账和新购房数据库，并纳入相关部门的信息化系统管理。三是部门协作，实现信息资源共享。发挥各部门的有效资源，实行资源信息共享并提高工作效率，增强存量房交易征税、办证程序的透明度。

（三）全面应用房地产评估技术，科学确定存量房计税价格

认真贯彻《财政部　国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）的精神，结合南宁市的实际情况，对于南宁市存量房交易，建议将采用市场法核定房地产交易环节计税价格。即通过收集与分析可比房地产的市场交易价格情况，确立房地产的价格比较基准，调整或修正相关数据，从而确定房地产评税值。评税的工作思路确定为：细化区域划分，充实实例数据库，构建信息化传输平台，完善评估模型，扩大核定范围，实现动态调整，最终形成个性化核定和批量化评税相结合的计税价格核定体系。应把握四个关键点：

1．划分评税区域

划分路径：城区→片区→街区单元→住宅小区→单幢住宅楼→单套住宅。

2．确定计算模型

单套住宅计税价格的计算

单套住宅计税价格＝P_b×R_f×R_p×R_s×R_e×S

3．开展市场调查，建立房地产数据信息库。一是实地调查。设计项目全面、口径统一的表格，分组详细调查，尽可能将定级单元中的房屋信息全面记录，调查的主要内容包括房屋成交价格、位置、结构、建成年代、层次、朝向、装修情况、设施状况、产权类型、开发类型等，调查时要求采集楼幢的实景照片，要将典型小区的数据单独列示。

二是审核数据。对数据的审核要坚持真实性、标准性、准确性、完整性的原则。数据资料不能失真，更不能无根据地杜撰。数据和资料必须有原始图纸、实际图片、实地调查表、评估报告书。工作人员应将数据与政府部门公布的土地基准地价和房屋建安造价标准以及房地产市场中真实发生的交易、收益、成本和费用开支等数据和资料作比较，审核每项数据资料是否按统一的数据口径和标准收集，数据分类是否符合要求，审核数据资料是否按照调查的要求采集齐全或填报清楚，有无遗漏，及时发现问题，及时修正数据。

4．认真审核，严格核对销售价格。合同销售价是征税机关有效控制存量房交易过程中税收收入的重要一环，如何才能有效控制虚假交易：一是对当地房价进行定期测定。制定合乎时宜的、权威的市场指导价。二是对合同销售价格与测定价接近的实行查验征收。对存量房交易中能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关对比市场指导价后，实行查验征收营业税、个人所得税、契税和印花税。三是对合同销售价明显低于市场指导价又无正当理由的，实行核定征收。税务机关在征收存量房相关税收时，一定要坚持严把合同销售价格关，依据不同地段、楼盘、结构、楼层等比对市场指导价，合同价格明显偏低又无正当理由的，按市场指导价核定征收营业税、个人所得税、契税和印花税。

（四）强化纳税服务，及时办理减免税

严格审核纳税人提供的减免税申请资料，在掌控信息基础上比对，确定是否是唯一住房，确定是否符合合法赠与等减免税条件。同时，将每一套享受税收优惠、减免的房产的相关资料输入微机，建立减免税查询信息库和减免税电子信息档案，方便查询，利于监管，有效发挥其监督作用，堵塞不廉行为的发生。另外，要做到信息共享，有效发挥相关部门对信息的对比监控作用。应建立房屋交易链条体系，对不符合享受税收优惠政策的纳税人在进行存量房交易时，必须先按规定开具发票，缴纳各项税费，才能办理产权。

（五）其他配套措施

一是强化存量房税收信息化建设。建立存量房交易动态管理和税收跟踪管理信息平台，开发应用具有档案管理、审核表管理、退税管理、打印管理、查询管理等功能的存量房税收管理软件，通过软件可以对系统内所有已成交的房屋价格进行纵向比对，通过对同类纳税人信息的比对分析，核实纳税人或中介机构所递交资料的真实性和可信度。

二是严厉打击做假行为。坚持举报与查处并举。加大群众对存量房虚假合同销售、虚假赠与、骗取税收减免的举报力度，对举报人实施一定奖励。税务机关和有关部门对有意虚假交易进行偷、逃税的，采取联合行动，加大综合检查、处罚力度。

三是推行房地产税收一体化管理。改变现在直属分局征收契税、其他分局征收房地产其他税收的局面，实现“五个统一”，即统一纳税申报、统一征收机构、统一征收环节、统一征管要求、统一计税价格。房地产税收管理的实施，尤其是存量房交易环节税收“一窗式”征收的实现，将房地产交易环节所涉及的营业税、城市维护建设税、个人所得税、契税等各项税收集中在一个窗口征收，并通过契税的“先税后证”统一把关，加强交易环节税收征管。

课题组负责人：陈　华　　　　　　　　

课 题组成 员：潘伟才　李志琳　巫广民

　　　　　　　杨文广　朱　滢　罗燕娜