中高档以上居住社区在城市中的分布

4.2.3　中高档以上居住社区在城市中的分布

以商品房为居住建设的主流形式，是1990年代以来城市居住生态结构演变的主要特征。1990年代以后，商品房已经成为住房供给的主要方式，商品房居住社区的土地不是通过土地行政划拨，而是按照土地有偿使用的原则，受到土地经济杠杆的支配，因此呈现更明显的分布规律。但中心城区可利用空间毕竟有限，主城区周边区因此成为居住社区建设最多的区域，大批新楼盘的不断竣工预示着新的居住社区不断形成。

根据2005年前后南京住房市场的普遍情况，可以发现，南京市的房价有两次明显的上扬，第一次是1998年前后，第二次是2003年。第一次是因为住房制度的执行所导致，2003年的房价上扬是因为国家宏观调控使得城市用地紧缩、银行投资贷款变动引发“地根”^[14]、“银根”^[15]紧缩的阵痛、南京城市空间发展战略调整与城市交通格局变动的活力以及大量精装修的楼盘上市等因素引发的。

如果将2005年以前的房价进行分类，3000元/m²以下的住宅社区大致归为低价位商品房社区，将3000～5000元/m²的住宅社区作为中等价位商品房社区，5000元/m²以上的住宅社区作为高价位商品房社区，那么，可以初步看出如下分布规律:5000元/m²以上的商品房社区，集中在中心城区，大部分是在旧城改造基础上开发的，地价较高，投入成本高，为保证投资回报，开发规模一般比较小，定位一般属于高档商品房。3000～5000元/m²的中档商品房社区多分布在外围地区，有一定的开发规模，且交通便利，如靠近南京即将开通的地铁沿线集聚了较多的4500元/m²左右的居住楼盘。3000元/m²以下的商品房社区分布在江北地区和江宁部分地区，在中心城区没有分布。

从别墅的空间分布看，南京市新建别墅主要集中分布在主城区之外的江宁版块及远郊区的交通发展轴的一侧，其距离向外的延伸不断拓展了南京市居住用地的空间范围。

1990年代初开始在远郊兴建的别墅区，无疑进一步加快了居住空间郊区化和居住分异的趋势，别墅区的建筑形式以联排为主，并有双拼和独立。南京市别墅市场开始活跃于1992年，到2005为止，南京市共有别墅项目20多个，现有总建筑面积约140万m²。别墅的销售对象主要是内销市场和外销市场，外销市场的对象主要集中于跨国公司、三资企业高级管理人员和海外华人以及港、澳、台同胞；内销市场的对象主要包括IT产业新贵、国内效益好实力强的名牌企业、房地产业精英、演艺界名人以及其他行业的富豪。尽管别墅区在整个房地产市场的比重还不是很大，但贫富差距的扩大使得别墅成为老百姓关注的焦点，别墅区的开发加大了南京市郊区化和居住空间分异的步伐。

与霍伊特的扇形理论相比，中高档以上的居住社区非常注重周边的环境，一般与工厂区的距离较远，而且倾向于交通便利、风景秀丽之地。此类社区的聚合特征较强，但是中高档以上的居住社区并未出现扇形分布特征，也没有形成其专有的或与中档社区共用的商业副中心区。