深度定型的中心城区

4.3.1　深度定型的中心城区

中心商务区（central business district）是城市乃至整个城市区域发展的核心，是商品零售业、金融业、文化娱乐业等组成的高度积聚的地区，是圈层结构中的第一圈，空间结构紧凑，功能显著，其生态学演化特征表现为定型。

与之相邻的中心城区在伯吉斯的眼中，被称为第二圈。在本研究中，中心城区主要是指以新街口地区为中心，由模范马路、虎踞路、建邺路、白下路、龙蟠路及部分明城墙围合而成的区域。中心城区主要在城市的中片，是南京城市发展的核心，与南京的历史紧密相关。位居中心城区的鼓楼一带是南京早期人类活动的主要场所^[18]。坐落在北极阁附近的南朝刘宋时的太学、成贤街一带的明代国子监，以及北京东路一带的民国时期中央研究院，使得中心城区自古就有着人文荟萃之美誉。

中心城区内积聚的主要地标有:北京西路至西康路一带，是江苏省委、省政府的集中办公的居住地，高级学者大多在民国时期遗留下来的山西路、颐和路、琅玡路一带的高档次别墅式住宅内安家^[19]，一般级学者住在1970年代后期新建的天津新村住宅小区；鼓楼学府路串联着东南大学、南京大学、南京师范大学等高等院校，也是知识分子相对集中居住的地区；南京市委、市政府的办公居住区集中在玄武湖东侧一带。

南京的中心城区的居住生态特点为深度定型，具体表现为两大特点。

1）深度定型的两极分化

从整个中心城区来看，城市高收入阶层的侵入和高档高层住宅与低收入群体和破旧住宅区，构成了中心城区中明显的两极分化现象，其发展趋势是极化的弱势群体受到排斥被逐出中心城区，强势群体占据该区。如已竣工的高级商住楼恒基国际公寓与周边的社会环境形成鲜明的对比。薛家巷一带的老棚户区一直处于“冻结”超稳定结构状态，成为该片居住生态的“洼地”，是城市中外来的打工者和修理、拾荒、低档饮食店、露天菜场的集聚地，该社区具有滕尼斯的以小乡村为特征的“礼俗社会”和迪尔凯姆机械团结的典型气质。再如总统府一带的梅园社区，是民国时期已经形成一个典型的聚居地，既有专供政府高级官员居住的高级住宅，也有当时一般公务员居住的公寓住宅，还有当时极为常见的下层民众居住的棚户。随着城市的建设，这些建于1930年代的具有历史意义的建筑被用做城市历史展览，那些普通的两层单元式砖木结构的公寓也陆续分给单位职工，原有的棚户在1950年代进行了改造。近年来，这一带新建的颇有影响力的居住小区当属汉府雅苑，欧式的建筑风格、内部功能齐备、装修豪华，与其周围留存的住宅形成强烈的反差。由于中心城区的社会环境在整个城市空间结构是最为优越的，中心城区往往集聚了城市一流的购物设施、医院、教育设施，出行也非常便捷。因此商品房价格最高的地段都集中在中心城区，如新街口周边地区的土地级数是全南京市最高的。由于中心商务区功能的强化，促进了中心地区向外扩张。随着中心城区虽然大量保留了居住功能，但原居住住户在旧城区开发过程中移出中心城区，原居住社区被中高收入阶层的居住社区接替。但是，新建的中高收入阶层的居住空间与在最繁华的中心城区还保留的、大量年代久远的旧社区之残留，加大了两级特征显著的范围。这些“残留物”在空间的尺度上越来越小，挤压的结果是被“根除”，而居于其中的低收入者则会迁入其他区域。

2）深度定型的高层化

在城市居住空间不断向边缘扩散的同时，城市中心区的居住空间出现不断向高层发展的趋势，如鼓楼附近丹凤街一带原来都是1～2层的棚户区，丹凤小区、石婆婆巷小区、吉兆营小区拆迁后均建为6～7层的多层住宅，丹凤新寓、唱经楼小区、恒基国际公寓区则是高达20层的高层住宅群，除了安置原有的居民外，还有大量的居民迁入，不仅增加了人口密度、人口规模，也使得该地区的居住生态结构发生了变化。从坐落于城市中心区已竣工的高层建筑来看，自1990年以来，南京市中心区高层住宅楼和综合商住楼的竣工数量和建筑面积不断增加，而且建筑平均层数均在15层以上，并呈现出建筑层高不断增高的趋势。城市土地实行有偿使用制度之后，在寸土寸金、紧邻繁华成熟的生活商务圈的中心城区内，以往的工业与居住混杂地带的土地使用性质逐步发生了功能与结构上的变化，一部分转化为纯粹的商务或办公用地（如金鹰商厦、金陵饭店），一部分转化为纯粹的高层住宅楼或商住综合大楼（如怡景花园）。从市场定位和市场客户群来看，这类住房都是面向于具有经济实力的中高收入阶层，尤其是近年修建的万科金色家园、金鹰国际等高层住宅，其大套型、高标准、高价格，更促进了该地区的“深度定型”。