居住主体样本选择及概况

5.1.1　居住主体样本选择及概况

1）居住主体样本选择

如前所述，为了能够充分地反映南京市不同层面的社区状况，笔者依据样本所具备的典型性特征进行甄别，选取最具有代表性的居住社区进行调查，将位于城南城郊结合部的景明佳园作为南京廉价经济社区的代表，将地处城中且位于秦淮河畔的颜料坊作为中低档居住社区的代表，将位于城西南湖小区的康福村、城中的马府新村和城东的四方新村作为中档社区的代表，将位于城西的金陵世纪花园、城东的梅花山庄、城中的新金贸花园和四平苑作为中高档居住社区的代表，将城中的湖景花园、城西的万科金色家园以及城东的月牙湖花园和湖畔之星作为高档居住社区的代表，将远在江宁区南部的中国人家、处于城南绕城公路外雨花台区的玉兰山庄和坐落在仙林大学城的金陵家天下作为高级别墅区的代表。这16个居住社区，在南京市的居住社区中具有鲜明的代表性，为本书的研究提供了较好的分析背景（图5.1）。

本次调查对408份样本进行了充分的准备和严格的质量控制，具有较强的代表性。表5.1显示了本次调查的有效样本分布情况:①廉价经济社区1个，景明佳园58户，占有效样本的14.2%；②中低档社区1个，颜料坊20户，占4.9%；③中档社区3个，共123户，占有效样本的30.1%，其中四方新村38户占9.3%，南湖康福村56户占13.7%，马府新村29户占7.1%；④中高档社区4个，共121户，占有效样本的29.7%，其中金陵世纪花园29户占7.1%，新金贸花园31户占7.6%，四平苑小区28户占6.9%，梅花山庄33户占8.1%；⑤高档社区4个，共68户，占有效样本的16.7%，其中湖景花园18户占4.4%，湖畔之星12户占2.9%，月牙湖花园19户占4.7%，万科金色家园19户占4.7%；⑥高级别墅区3个，共18户，占有效样本的4.4%，其中中国人家9户占2.2%，仁恒·玉兰山庄5户占1.2%，金陵家天下为4户占0.9%（图5.1）。

图5.1　作为居住主体样本的居住社区位置

表5.1　调查居住社区的基本状况一览表

2）样本概况

（1）中低档居住社区

颜料坊社区:位于城南老区秦淮河东岸，是传统街坊社区，西靠秦淮河，东临中山南路，南依集庆路，北抵洋珠巷，长约100m²，宽约50m²，共1950户人家，其中常住1300多户人家，居民为3800人左右。颜料坊社区是由牛市、弓箭坊、铜作坊和颜料坊四个老居委会组成，笔者选定牛市进行调查。牛市有平房23个，楼房7幢，共580户人家。

（2）中档居住社区

南湖康福村:位于建邺区，是计划经济时代大型综合居住小区，南湖小区的组成部分。建成于1970年代末1980年代初，由5～6层的多层住宅楼组成。它是为解决返城回宁居民的居住问题而建造的，社区周围的公共服务设施配置较完备，公交线路多，出行方便。

马府新村:位于白下区，建于1980年代，占地2.97hm²，总建筑面积约67000m²。其中住宅楼23幢，建筑面积59697m²，居住658户，3300人左右。该社区的住户构成复杂。

四方新村:位于白下区，紧邻光华路，占地约为30hm²，各类房屋36万m²，以多层建筑为主（有78幢多层），少量高层（有6幢高层），人均绿地面积2.3m²，建于1990年代初，大部分住房是当地的拆迁农民的回迁房，部分是教育系统中的教师集资建房，其他为商品房。相当比例的住房为城市流动人口租住，该社区内的摆摊设点现象严重。

（3）中高档居住社区

金陵世纪花园:位于江东北路99号，建于1990年代末，占地面积12.6hm²，总建筑面积14万m²，建筑覆盖率23%，容积率1.38，绿化率40%。金陵世纪花园具有园林化风格、新潮流套型，有36幢住宅楼，现有居民5000多人。

新金贸花园:位于鼓楼区，南昌路68号，建于1998年。小区占地面积4万多m²，总建筑面积10万多m²，新金贸花园的建筑风格为欧式，园林式绿化，有雕塑、喷泉、7000多m²的中心花园等。幼儿园、活动中心、超市、农贸市场、餐饮、美发、银行、邮局等各种配套设施齐全。

四平苑:位于下关区，建于2000年，处于规划总建筑面积40万m²的滨江花园内。小区占地面积2.6万m²，总建筑面积5万m²；内有多层11栋、小高层7栋，居民1000余户等。小区有4000m²大型生态文化广场、停车场、超级市场、洗衣店、会所、儿童乐园健身中心、保安系统等设施。

梅花山庄:位于白下区，总建筑面积20万m²左右。大型新加坡花园式高尚社区，建于1990年代中期，社区环境优美，物业管理规范，有居民1100户，有洗衣房、西点屋、花店等各类配套服务设施，小区物业管理完善。

（4）高档居住社区

湖景花园:位于玄武区，南临玄武湖，东眺紫金山，西倚明城墙，北靠中央门，建于1998年，占地面积8hm²，总建筑面积约12.2万m²，由13栋多层、3栋小高层、4栋高层组成，其中多层约5.8万m²、高层约5.7万m²，绿化率50%以上，拥有约800套住宅，特聘世界某著名景观设计公司泛亚易道主笔，小区内部配套有网球场、超市、会所、健身中心等，为高标准的小区物业管理。

月牙湖花园:位于白下区城东月牙湖畔，建于1995年，用地10.21万m²，总建筑面积12.95万m²，其中住宅建筑面积9.76万m²，容积率1.066，由31栋4～5层高档公寓和21栋沿湖小别墅组成，小区总住户703户，居住人口2500余人。小区由著名景观设计公司设计，绿化率达到50%以上，月牙湖花园内配有集超市、餐饮、美容、健身等娱乐设施于一体的中心会所、幼儿园，以及地下车库、游泳池、游人码头、喷泉等设施（图5.2）。

图5.2　月牙湖花园远景

万科金色家园:位于建邺区，该小区紧邻莫愁湖，占地59453m²，住宅面积14.4万m²，包括6幢18层（局部19层）高层住宅楼。建于2002年，小区环境甚佳，物业管理完善（图5.3）。

图5.3　万科金色家园效果图

湖畔之星:位于白下区，建于2000年，湖畔之星在南京率先推出精装修成品房，是由新加坡杰盟建筑师事务所设计。湖畔之星为5栋高层住宅，其中2栋25层，3栋19层的高层住宅组成，每栋2梯4户，总共389户全装修房。湖畔之星共有20余种套型，面积从128.93m²至324.8m²，三种主要户型是三室二厅二卫、四室二厅二卫、跃层星空别墅。室内由澳大利亚等著名室内设计大师设计，户内有与欧美国家同步的高科技配套，西班牙的弗曼科斯（Fermax）可视对讲系统、洛卡（Roca）锅炉与丹麦的约克（York）制冷优化组合的家用冷暖中央空调，以及烟感探头、煤气泄漏报警、红外探测、紧急按钮、世界名牌美国科勒（Kohler）洁具、管道直饮水等先进生活配套设施。会所配置有健身房、乒乓球室、桌球室、棋牌室、阅览室、泳池、西餐厅、茶室、桑拿房等等（图5.4）。

图5.4　湖畔之星远景

（5）高级别墅区

仁恒·玉兰山庄:位于雨花台区，在17.3万m²在的土地上仅建有275户人家，户均拥有土地629m²，容积率0.4，建筑覆盖率17.6%，有中心会所、儿童游乐场、山顶国际标准网球场等娱乐设施。该山庄有21幢独立别墅区，总价在460万～580万；双拼别墅3幢6户、联排别墅13幢112户，总价在180万～260万；高级公寓区有7幢110户，总价在130万～190万，仁恒·玉兰山庄地处南京南郊的宁南新区北端，距市中心5km。

金陵家天下:位于栖霞区仙林大学城，占地105684m²，建筑面积55456m²，容积率0.529（别墅区为0.42），以独立、双拼、联排别墅为主，园区内还建有高级公寓，共259户，园区绿化率达62%以上，有万余棵成年大树，10000m²中央景观区、3000m²流辉湖、600m²竹林景观带以及800m²豪华物质会所，该社区距离新街口的路程超过1h（图5.5）。

图5.5　金陵家天下

中国人家:是南京第一座中式景观别墅，位于江宁高湖路，周围风景优势显著，南邻九龙湖公园，远眺方山、翠屏山。整个小区占地100000m²，共有260户，其中38幢为独立别墅。该社区的环境幽雅，江南园林风情统一全局，中心庭园占地10000m²，该社区距离新街口的路程超过1h（图5.6）。

（6）廉价经济居住社区

图5.6　中国人家

景明佳园:是南京为城市低收入家庭兴建的经济适用房小区，规划安置5434户低收入家庭。一期于2003年3月交付，建筑面积12.6万m²，住宅面积11.2万m²，20幢多层住宅、4幢小高层，可供1576户家庭居住，目前有1429户（含119户当地拆迁农民）入住，均价为1500元/m²；二期在2004年7月交付，总建筑面积为16.5万m²，其中住宅面积为15.9万m²，12幢多层，共1956套；三期于2005年初交付，总建筑面积为15万m²，其中住宅面积为14.73万m²，共1902户。外观上看，景明佳园与中高档商品房小区并无差异，绿化率达40%。从该居住社区到新街口需要花费近40min的乘车时间，周边以农业用地为主，沿路有零星的小企业厂房和办公楼，社区周围的公共服务设施配置（仅有一家300m²苏果便利、100m²左右的菜市场、50m²左右的餐饮店）不完善，路边摊和地摊拥挤在社区大门，此处的公交线路仅3条，出行不便（图5.7）。

图5.7　景明佳园