昆明城中村开发改造现状及存在的主要问题

一、昆明城中村开发改造现状及存在的主要问题

“城中村”主要指位于城市建成区或边缘区的农村社区，其在社会结构、经济生活、人员身份及管理方式等方面与城市不同，是中国城市化发展和城乡二元管理体制矛盾的产物。

在城市地域空间向周边快速扩张的过程中，由于受到户籍和地域行政区划管理、土地产权限制、拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点开发成本较其周边的农田、荒地等相对较高，促使城市发展绕开这些农村居民点迅速向周边扩展，形成了农村居民点周边土地被征为城市用地，经大规模开发建设在较短时间内形成现代化的城市景观，而原有的农村居民点则变化较小，形成了“都市里的村庄”。

改革开放和实行市场经济体制后，大量农村富余劳动力、外来人口进入城市，为了寻找较为低廉的栖身之处而聚集到“城中村”，为“城中村”的存在和进一步发展提供了机遇，是“城中村”存在和发展的主要经济根源，促使城中村及其村民不断加盖房屋，逐渐走上了一条不同于周边地区的发展道路，形成了“城中有村、村中有城、城市包围村庄”的格局。

2008年，昆明市主城区249平方千米范围内，有城中村336个，建筑面积达3800多万平方米，常住人口达76万余人。其中二环内共有村庄66个，全部是城中村，涉及人口34494人、14203户，占地面积6382亩，占二环路内总面积的9.4%。总建筑面积608.8万平方米，平均建筑容积率1.43，户均建筑面积429平方米^[5]。

2008年2月，昆明市委、市政府提出用5年的时间完成昆明建成区内336个城中村的重建改造。2月27日，云南省昆明市城中村改造启动仪式在盘龙、五华、官渡、西山四城区同步启动，五华区前所村、盘龙区凤凰新村、官渡区佴家湾村、西山区庄房老村同时启动拆迁工作，标志着昆明新一轮大规模的城中村改造序幕由此拉开。2月29日，中共昆明市委、昆明市人民政府出台了第一份城中村改造的文件——《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》。9月12日，南窑村片区城中村改造项目——南窑新天地拆迁启动；11月13日，昆明盘龙区凤凰新村19.935亩土地被俊发地产以2.571亿元的价格竞得；2009年1月5日，昆明西山区南亚风情广场项目土地成功交易。3月底，昆明市举行了城中村改造招商项目推介会和项目签约仪式，在城中村改造招商项目签约仪式上，共签订协议41份，投资概算883.6亿元，项目涉及城中村36片区64个村。2009年5月31日，昆明市高新区新发村土地被云南鼎易房地产开发有限公司竞得。

从2008年初昆明市委、市政府提出城中村改造以来，昆明市边摸索边推进城中村改造工作。其主要的改造程序是：城中村在完成专项规划编制后，便与有投资意向的企业签订投资意向协议，而前期拆迁、安置工作由政府主导、企业出资进行，待拆迁完成后，城中村土地便按照土地招、拍、挂的相关规定完成交易，获得土地的企业也就成为了该城中村的最终开发商。

在土地供给日趋紧缩，国家对房地产行业的宏观调控日益加强的形势下，昆明城中村改造的推进为开发商提供了良好的发展机遇，如能抓住这个契机则能使开发商树立良好的品牌形象，获得可持续性的发展，但城中村改造并不是一块好啃的蛋糕，开发商在进行开发时会面临诸多问题，主要体现在以下几个方面：

1.大量的拆迁安置工作

我国土地一级开发大多采用政府主导、市场化运作模式，城中村土地开发也不例外，故房地产开发商要想参与城中村改造项目，首先要面临的问题就是大量的拆迁安置工作。一是工作量大，需要经过与村民的多次协商才能达成拆迁协议；二是工作难度大，村民从未来生活的来源与经济利益的角度出发希望获得较高的拆迁补偿，而以盈利为目的的开发商则存在该项目的成本与收益的比较问题，希望以尽可能低的价格进行拆迁补偿，当双方意见分歧较大时，则易出现各式各样的“钉子户”，造成拆迁工作难度较大，有时甚至出现影响社会安定的情况；三是不确定性因素多，如拆迁的时间成本和资金成本与村民的配合状况有很大的关系。

2.资金上的压力

房地产产业是一个资金密集型的产业，在整个房地产开发过程中需要大量的资金，大部分房地产开发商都是靠自有资金、金融机构的借款、购房者的预付款和施工企业的垫款来维持项目的运作的。在金融危机的背景下，市场出现观望的情况下，房地产商的资金压力非常大。特别是城中村改造项目，其前期用于拆迁、安置、补偿的费用大多需自筹，少则几千万，多则上亿，房屋及其配套设施建设的费用则更是巨大，同时，项目从启动到上市销售的周期较长，使房地产商面临较高的融资成本，实力不是特别强的企业根本无力承担，或先期进入后发现无法支撑下去而被迫退出。

3.盈利空间的问题

大多数情况下，城中村改造的成本比一般的房地产项目要高，首先是获得土地的成本，由于城中村的位置较好，加之其拆迁成本较高，所以其地价也会相应较高；其次城中村的改造规划要求公共空间、绿地面积比例较大，开发商需承担大量基础设施、公共配套设施建设的任务，增大了开发建设的成本，使可供销售的建筑面积减少；同时，村民的回迁进一步挤占了开发商可供销售的面积。这些都造成了城中村的开发建设成本较一般项目要高，而城中村项目建成后的销售价格需与市场保持一致，使城中村改造的盈利空间被压缩。

4.对营运、管理能力提出了挑战

“城中村”改造是一项浩大、复杂、涉及面广的系统工程，不仅需要大量的资金，而且实际操作过程中也存在许多的不确定性和困难，比一般的房地产开发项目更复杂，难度更大，因此对开发商的营运、管理能力提出了更高的要求。首先是拆迁安置回迁工作量大、面广、难度高，需要开发商有较好的协调和沟通能力；其次是对项目及项目周边情况的深入了解，能为项目准确定位的能力；再次是项目成本、进度的控制能力，稍有不慎则造成工期一拖再拖，预算不断被突破；最后是资金的营运和管理能力，处理不当则会造成资金链断裂或资金的使用成本过高。