昆明城中村改造房地产开发研究

昆明城中村改造房地产开发研究_昆明市2008年年度社科规划课题成果选（上）

三、昆明城中村改造房地产开发研究

（一）昆明城中村改造房地产开发的基础条件

1.待改造城中村的建筑形态

根据昆明城中村的建筑形态及空间结构布局可粗略划分为三种类型。

第一种类型是原有村落型。城中村基本保持原有村落的状态，比如被拆迁前的唐家营村，房屋低矮，基本是较为破旧的1～3层房屋，一家一个院落，道路沿着房屋曲曲折折的向前，既有土路、石板路也有部分的水泥路，在昆明主城区范围内的基本没有农业用地，但这类城中村数量较少，而在远离主城核心区的则还留有少量的农业用地。

第二种类型是村集体自我规划型。这是在20世纪末21世纪初期村民建盖住宅时，村集体审批宅基地时加以规范形成的。此类城中村内的房屋较高，少则4层，多则7～8层，几家人形成一排，每家的房屋进深相同，但面宽不一样，建筑高低不一致，但排列较为整齐，一个村子有若干排，房屋的前后间距较窄，导致房屋的通风、采光都较差，4层以上的房屋多为后期加盖上去的，不能保证房屋的安全性，有些城中村有一定的配套如小学、幼儿园，但绝大多数没有适当的配套和绿化，比如王家桥村、李家堆村、卢家营新村，这种类型的城中村在昆明有一定的数量。

第三种类型是村民自由发展型。这是由于缺乏规划，村民受经济利益的驱动在所批的宅基地上尽其可能建盖和不断加盖的结果。此类城中村内的房屋较高，少则4层，多则7～8层，但平面布局十分杂乱，造成城中村内房屋建设非常拥挤，楼房与楼房相连接、相包裹，有的基本没有间距，很多有窗子的房间在白天也需要开灯照明。道路宽窄不一，忽高忽低，像蛛网一样在城中村中延伸，基本没有配套和绿化。这种类型的城中村在昆明数量是最多的。

2.城中村房屋的使用和安全状况

城中村的房屋绝大部分被村民出租以获取租金收入，他们往往自己住1～2层，其余的出租，出租的比例大约为70%～80%；有的村民甚至自己购买商品房居住，而将城中村的房屋全部出租；如城中村靠近商业、工业用地，则有可能将其出租用于仓储。这种将大部分房屋出租的情况主要发生在上述三种类型城中村中的后两种。

上述三种类型的城中村都不同程度的存在安全隐患，包括房屋本身的使用安全，当出现地震时，这些没有经过严格意义上设计的，乱搭、乱盖的房屋，是非常危险的；此外，还包括居住环境的安全，城中村由于其低廉的租金使这里的人员构成鱼龙混杂，加上其内部道路系统的复杂，使这里很容易成为犯罪的多发地。

3.城中村村民的收入状况

二环路以内城中村村民的收入基本分为三大块：出租房屋的租金收入、工资收入和其他收入。其中租金收入与城中村的位置、城中村房屋的状况有关。房屋租金收入占总收入的比重非常高，基本达到70%～80%，有的甚至达到90%。如果房屋较为破旧，年代较为久远，或虽在二环内，但位置较偏，则此比重会有所下降，比如凤凰老村其租金收入大约只占到总收入的50%左右。而二环路以外的城中村，收入则较为复杂，靠近二环路的，或周边商业、工业有一定发展的则与二环路内相似，而远离二环路的一些城中村的村集体的分红、占有土地的赔偿款则占有相当的比重。

（二）昆明城中村改造房地产开发的主要关注点

1.城中村改造项目规划条件

开发商是否愿意参加城中村改造，与该项目的规划条件密切相关。如地块的容积率，决定了该地块的开发强度。容积率太低，会导致开发商可供销售的建筑面积减少，利润过低而不愿意参与城中村改造；而容积率过高，则可能导致开发强度过大，影响城市景观和居住、使用的适宜度。故政府应综合考虑开发商利益、城市景观、项目空间布局等因素，合理确定项目的规划条件，以达到多方利益的均衡和社会、经济、环境的和谐。

2.城中村周边的物业形态

城中村是改造为综合商务区还是住宅区或是休闲娱乐区，即城中村改造的形态是否合理，是否能够体现其最大价值，与城中村周边的物业形态相关。总体来说，城中村周边的物业形态主要有商业、居住、工业和农业。一环路内的城中村其周边的主要物业形态为商业和居住，而且越靠近城市中心其商业所占比重越高，基本达到50%～60%，一环至二环路之间也以商业和居住为主要物业形态，但其商业的比重则低于一环路内，住宅的比重则高于一环路内，有部分城中村周边甚至有少量的工业。二环路外的城中村则物业形态较为复杂，既有商业比重较高的，也有居住比重较高的，还存在一部分有工业、物流业、学校和农业的。其中也有像鸣泉村的，依温泉形成了一个温泉度假村。

3.城中村村民的改造意愿

城中村村民的改造意愿会影响到改造工程，特别是前期拆迁安置工作的顺利进行。由于各村的具体情况不太相同，所以改造意愿相差较大。在抽样调查的城中村中，大约有一半的村子愿意改造，一半的不愿意改造。通常愿意进行改造的村民认为现在的城中村环境太差，不安全，希望改造后有好的工作和生活环境；而不愿意进行改造的村民则主要担心补偿标准低、改造后回迁安置不合理，害怕改造之后由于无稳定的经济收入而失去生活来源，特别是改造后不仅没有房租收入还要交物业管理费，其中有些城中村是因为在20世纪90年代才迁到新村，大多都是通过贷款盖的房，负债较重，所以不愿意进行改造；而有些是因为看到昆明已经进行的城中村改造出现的诸多问题，而不愿意改造，只有一小部分村民无所谓。但不愿进行城中村改造的村民表示只要拆迁补偿安置合理，能切实考虑村民今后的出路问题，他们还是会支持改造的。

从年龄上看，大部分年轻村民愿意改造，中老年村民不愿意改造。从文化层次上看，受教育程度较高的村民更愿意改造。对于是村民自己改造还是由房地产开发商改造，或是采用村民加开发商的模式，绝大部分村民都愿意由房地产开发商来进行改造，一方面是认为房地产开发商经验丰富、更专业；另一方面是不愿意用自己的资金来进行改造。少部分村民愿意由村民自主进行改造，认为能够最大限度满足自己的意愿。还有较少部分村民愿意采用村民加开发商的模式，认为这种方式既可以发挥开发商的优势又可以在一定程度上达成自己的意愿。

对于城中村到底是推倒重建（重建型），还是在整体格局不做出重大调整的情况下，对局部区域，即对需要重点改造的部分进行全部重新建设（调整型），或是在保留“城中村”大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造，控制新建筑，并对城中村进行整体外立面的装饰和内部的适当梳理（控制型），大部分村民都愿意推倒重建（重建型），但也有部分村民希望采用调整型和控制型，特别是对一些城中村房屋较为整齐，或于20世纪90年代初期新建的城中新村而言，更愿意选择后两种方式。同时，村民几乎都愿意城中村改造完成后回迁，原因是城市人口众多，住房紧张，竞争激烈，他们就业困难，原来那种脏、乱、差的环境都住过来了，改造完成后环境变好了没有理由不回来。

（三）昆明城中村改造不同阶段的开发模式

城中村改造是一项十分复杂的系统工程，必须分阶段按顺序进行。根据城中村改造的不同阶段大体可分为三个阶段七个方面，如图2所示，图中的每一个环节都包含许多的“子环节”，在实际操作中，要比图2描述的更为复杂。

图2　城中村改造主要流程

1.融资模式研究

昆明城中村面大量广，要在5年内改造完毕，所需资金是非常巨大的，可以说资金是城中村改造的一大瓶颈，单纯依靠政府、开发商和村民是非常困难的。城中村要想顺利进行改造，改造者必须具备强大的资金筹集能力，采用多种模式进行融资。

（1）债权融资

①贷款融资

开发商为了城中村改造建设项目向银行等金融机构借款即贷款，这是最为传统的获取资金的方式，也是开发商最为重要的融资手段。主要包括信用贷款、担保贷款和抵押贷款。绝大部分开发商对金融机构特别是银行贷款的依赖程度非常高，这种较为单一的融资模式会使开发商在面临紧缩货币政策时无法获得贷款或是贷款的展期，使资金链受到严峻的考验，有可能影响到城中村改造项目的顺利进行或无法满足城中村改造的资金需求。

②债券融资

债券融资指为筹集城中村改造资金，发行人依照法定程序，通过发行约定在一定期限内还本付息的有价证券来筹资的方式，债券的持有人有权按照约定期限取得利息、收回本金，但无权参与发行人对所筹资金的经营管理。按照发行人的不同，可以分为金融债券、政府债券和企业债券。开发商在达到相应条件的基础上可申请发行企业债券，如条件达不到，可借鉴外省的经验，在政府的支持下，由若干家进行城中村改造的开发商联合，采取统一组织、统一冠名、统一担保、分别负债、集合发行的模式发行集合债权。除此而外，还可发行可转换公司债券，即发行人依照法定程序发行，在一定期间内依据约定条件可以转换成股份的公司债券，但目前发行可转债的公司均为上市公司，如万科。

该融资模式的优点是发行成本低，所筹集的资金期限较长，资金使用自由，能较好地解决城中村改造的资金问题；对开发商而言，债券利息支出可以作为费用在税前支付，具有抵税作用，同时只要企业的息税前利润高于债券利息，企业资产负债率保持在一定的水平，企业就可以通过举债发挥财务杠杆作用，增加股东的收益。除此而外，该模式相较股权融资而言，不存在稀释控制权的问题，股东对公司的所有权不因债权融资而发生改变。该模式的缺点是发行条件限制较为严格，如股份有限公司净资产额不低于3000万元，有限责任公司净资产额不低于6000万元；累计发行在外的债券总额不超过发行人净资产额的40%；最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息等。其次，债券到期时，开发商需一次性还本付息，对资金的流动性要求较高，压力较大，同时该种模式会使开发商的资产负债率较高。

随着国家政策的调整，企业债券发行已经取消了额度审批，而由国家发改委等部门进行一次核准，只要企业所筹资金用途符合国家产业政策和行业发展方向，所需相关手续齐全，都可以申请发债。同时2009年国家为了“扩内需、保增长”，持续扩大了企业债券的发行规模，加上自从2008年下半年以来，央行多次降息，包括我国在内的全球市场的利率水平都进入了历史上较低的时期，给企业带来利用债券市场进行低成本融资的大好时机，故对于需要进行债券融资的企业来说，无疑是最好的机会。

③融资租赁

融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权，租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，租赁物件所有权即转归承租人所有。

该模式在城中村改造当中，既可运用于开发商对城中村改造项目的融资，也可运用于城中村改造的销售环节。比如，进行城中村改造的开发商将该项目的资产和权益转让给租赁融资机构，以达到融资的目的，然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来，实现对该项目资产除所有权或约定权利之外的其他权利，另外在融资协议期满时，开发商以事先约定价格购回该项目资产，获得该项目资产的所有权。或是在销售环节，把城中村改造中可供销售的房屋作为融资租赁标的物，由购房者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入，当租赁期满时，承租方根据合同将剩余款项付清，房地产融资租赁公司把所出租的房屋所有权转移给承租方，实现“先租后买”的过程。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30%，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。

该模式的优点是开发商在不丧失对城中村改造项目控制权的前提下或不影响项目运作的同时，拓宽了融资渠道，获得了资金；其次融资成本较低，特别是在采用杠杆融资租赁中，其支付的租金被当做费用支出，直接记入项目成本，不需缴纳税收，减少了税务成本；除此而外，比较灵活，双方可以协商租金价格，能根据承租人的现金流设计租约，例如延期支付、递增和递减支付等，较好地满足承租人的资金需求；同时，有促进销售的作用，由于购买者无需支付首付，大大降低了购房的门槛，增加了有效需求，而且由于是先租后买，使购买者对房屋的归属感较单纯，租房更强，较好地适应了我国“居者有其屋”的消费者偏好。该模式的缺点是较复杂，涉及主体较多，如开发商、房地产融资租赁公司、银行、购房者等，内容也较多，涉及税务、会计、金融市场、租赁合同，以及出租方、承租方等多方面的内容；其次，这种融资模式在我国的发展还不是很尽如人意，规模较小，限制了开发商采用该种模式。

④预　售

预售即进行城中村改造的开发商将正在建设的商品房按照某种合同规定预收购房机构或购房者的定金或房款来筹措建设资金，到期按约定销售房屋或转移房屋所有权的模式。该模式应用非常广泛，既是开发商的一种经营方式，也是其一项重要的融资渠道，在现实当中主要有两种形式：预售商品房和楼宇按揭。预售的价格一般比现房要低，两者的价格差距构成了该模式的融资成本。

该模式的优点是开发商在获得资金的同时也解决了房屋的销售，同时还将一部分风险分散出去；其次，加快了开发商的资金回笼速度和周转速度，可将获得的资金用于进一步开发。该模式的缺点是由于房价的变化，使开发商面临一定的损失；其次，必须达到我国相关政策所规定的条件获得《商品房预售许可证》方可使用该模式融资。

（2）股权融资

股权融资是指开发商通过转让股权而获得资金进行城中村改造的融资模式，主要包括吸收直接投资和发行股票两种形式。吸收直接投资是非股份公司获取资本金的基本方式，是指进行城中村改造的开发商通过吸收民间资本、本行业及其他行业的资金入股，或是吸收海外风险投资等其他资金增加企业资本金来融通资金的方式。发行股票是股份公司获取资本金的基本方式，发行的股票种类有普通股、优先股和认股权证，在我国主要是上市公司。

该模式的优点是可以增加自有资金的比例，我国政府对房地产行业的宏观调控部分地体现在对开发商自有资金的要求上，当政策比较宽松时，自有资金的比例要求有所降低，但一旦政策收紧，则开发商的自有资金比例的要求较高，使许多中小开发商不得不吸收直接投资。采用股票融资的优点是在达到相关要求后，除了上市融资外，还可以获得再融资，使开发商获得大量的持续发展的资本，使开发商的资产规模迅速扩张，同时该模式不像债权融资到期必须还本付息，产生对现金流的压力，其筹集的资本具有永久性，无需到期偿还，开发商可以长期使用这笔资金，保证公司对资本的最低需要，维持公司长期稳定地发展；而且没有固定的股利负担（普通股），股利的支付与否和支付多少，视公司的盈利状况和经营需要而定，给公司带来的财务负担较小。但该模式的缺点是会稀释股权，有时甚至可能会丧失对公司的控制权（除优先股外），而且采用股票上市融资的难度较高，发行股票从决策、组织、向政府申请到最后实施完成融资行为等实际操作的过程相当复杂，加上国家考虑到金融安全等方面的因素，对房地产业的控制较为严格使开发商上市融资的难度有所加大，所以很多开发商另辟蹊径采用借壳上市的方式谋求上市融资，但该种方式的再融资有一定的难度。

随着我国证券市场的发展，云南27家上市公司中主营房地产开发的有4家：昆百大、名流置业、云南城投、世博股份，现在昆明大力推进城中村改造，面临的最大瓶颈之一是资金问题，应充分发挥上市公司融资的作用，支持城中村改造。

（3）其他融资

①合作开发融资

即两个以上的投资者合作进行城中村改造，共同投资，共享利润、共担风险。由于城中村改造所需资金巨大，开发商可通过寻找有经济实力的合作者进行投资，共同改造城中村，以缓解巨大的资金压力，降低开发风险，起到融通资金的作用。一般可由有合作意向的双方投资成立项目公司，以项目公司为主体进行城中村改造，项目公司的利润由出资双方按出资比例分享；或由已取得城中村土地使用权的开发商以土地使用权作价入股，寻找投资者，合资、合作改造城中村；或是开发商与项目承包商合作，由承包商出资进行城中村项目的建设、施工，开发商支付承包商出资的工程款项的利息，在这种模式中，由于承包商投入了自有资金，为了减少资金的占用时间，承包商一般都会准时甚至提前完工，故开发商必须认真监督工程质量，确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。除此之外，也可以寻求其他外单位投资，不少资金丰裕的企业正以股权投资或合作的方式涉足房地产市场，开发商应抓住机会，加强与外界的经济合作，以支付约定利率或其他方式获得外单位投资，融通资金。

该种融资模式的优点是可以集中合作双方的优势，比如资金优势、技术优势等进行城中村改造，可以分散和转移筹资负担，缓解开发商自身资金压力、分散相关风险。该模式的缺点是融资成本较高，是以牺牲一部分改造项目利益为条件的，这一部分利益损失构成了合作开发融资成本的主要部分，其成本大小取决于双方的谈判和合资合作条件，特别是改造项目开发后经营业绩较好，则开发商为合资合作而损失的项目利润就相当大了；同时，寻找合适的合作伙伴也需要耗费时间和精力，这也构成了融资成本的一部分，有时甚至可能找不到合适的合作方。

②房地产信托融资

信托业和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融的四大支柱，而房地产信托是目前中国信托产业发展当中一个非常重要的组成部分，房地产信托产品是目前最主流的信托产品。开发商可通过两种方式进行融资，一种是开发商为了城中村改造项目与信托投资机构就所需融资的城中村项目进行商议，在达成一致的基础上，向有关部门提交发行信托产品的申请和具体信托产品设计，在获得批准后，由信托投资机构面向广大投资者公开发行信托凭证，将所募集的资金以信用贷款的方式投入至该项目中，信托公司监督该城中村项目的运作，并按约定收回资金；第二种是信托投资机构以发行信托产品的方式从广大投资者处获得资金，然后以股权投资的方式将其注入进行城中村改造的开发商，获得开发商的股权，但该股权的性质类似于优先股，即对于开发商的日常经营、人事安排等没有决定权（可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利），然后信托投资机构将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方签署股权回购协议，为了确保回购协议的履行，双方有必要签订一些担保条件（例如，质押开发商持有的股权，或由第三方提供担保等），开发商通过运营城中村改造项目获得现金流，关联方（或原股东）从开发商处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。

该种融资模式的优点是灵活，可根据城中村开发的不同阶段，不同项目的风险、收益和现金流设计出有针对性的多样化的信托产品，满足开发商不同的融资需求；相对银行贷款繁琐的手续而言，该种融资模式较为简单方便，受政策限制少、创新空间大，对宏观调控的敏感度较贷款低；在采用股权信托时可在不提高公司的资产负债率时，降低开发商的整体融资成本。该模式的缺点是融资规模有限，这主要是由于我国相关的管理办法规定，资金信托不得超过200份，每份合同不低于5万元，使其融资的规模受到限制，加上我国信托业历经曲折正处于一个发展期，信托的认知程度较低，使其发展和创新有一定的局限性。同时，该种融资模式从开发商角度看，融资成本偏高，资金期限较短，故开发商一旦能够获得银行贷款，就会从其中退出。

从目前来看，几乎每个房地产信托计划都在短期内售罄，甚至出现供不应求的局面，根据人民银行的有关规定，只要信托投资公司认可，能够卖得出去就可以募集到相应的资金，故对进行城中村改造的开发商而言，信托资金是满足其融资需求的一种较好的补充。

2.规划、公共配套设施、建筑形式

（1）科学规划

如此大面积的城中村改造为改善昆明的城市空间布局提供了难得的契机，昆明应抓住这个机会进行调整，使城市结构合理化、城市特征鲜明化，促进城市社会、经济和环境的协调发展，使城市形成可持续发展的良好态势。城市建设，规划先行，城中村改造，同样应该规划先行。这主要涉及两方面的内容：一是从城市总体规划的角度考虑城中村的定位；二是单个城中村的规划。

首先，积极配合昆明市委、市政府提出的建设高原湖滨特色生态城市和建设面向东南亚、南亚的区域性国际化城市的目标，合理规划城中村，特别是滇池附近的城中村；同时，调整城市的平面和立面的空间布局，形成区域性国际化的城市功能和城市景观。其次，城中村的位置不同，所拥有的资源不同，其在城市中的功能和作用也会存在差异。应结合具体情况，配合昆明产业布局与升级、昆明城市总体规划确定其定位，如商业、居住、工业、休闲、娱乐或是中心商务区。不能一味地追求效益，都开发为商业区，造成商业设施过剩的状况而其他功能用地不足。此外，还应借助此次大规模城中村改造对昆明较为缺乏的一些功能用地进行补缺，使各种功能用地在整个城市搭配平衡。最后，可从昆明城市形象的角度出发对城中村改造提出规划要求，如色彩、质感和个性等，在统一中追求特色和多样化，丰富和完善昆明的城市形象、城市个性和城市特色，避免出现千城一面，百村相似的状况。

在满足了城市总体规划要求的基础上，每个城中村的改造规划应有其自身的特色。昆明336个城中村中有相当一部分将改造为居住区，但目前居住区规划较多强调物质规划，而忽略了居民心理需求、价值观念以及传统和文化等人文因素的延续，使整个居住区建成后缺乏精神力度和人本关怀，故在城中村改造规划中应从社会发展的角度出发，全面考虑满足人的需求、对环境的作用和影响、建设与运营的经济性以及景观形象的塑造等要求，构建一个良好的社区，使社区获得良好的发展，形成具有适居性、识别性、归属性以及营造具有文化与活力的人文环境。随着开发商经验的积累与日趋成熟，所开发的居住区大都能达到适居性的要求，但在识别性、归属性及文化的营造上还有一定的差距，而要达到这些要求在物质形态构筑上关键是场所的构建和特征的形成，场所是居民交流与参与的载体，特征主要体现在建筑的风格、空间的尺度、绿化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等。通过有形的设施及后期的管理使人们对居住环境产生认同感，对居住社区产生归属感，使改造完的城中村能较好的起到沟通邻里、营造文化与活力的作用，提升城中村改造的品质，而不是一味追求满铺满盖，多占地、多出房。同时，为了使城中村更好地融入城市，成为城市有机体的一部分，改善人们的居住环境，提升居住品质，形成良好的生活场所，应增强城中村的可达性，增加开放性公共空间的设计。

（2）公共配套设施

城中村由于没有经过科学的规划，基本是村民在村集体的组织下或对土地的划块分配下自发建盖起来的，出于对土地利用率的最大挖掘，城中村的公共配套设施严重缺乏，村内基本没有供儿童、老年人使用的公共活动场所，公共绿地几乎看不见，只有少量的最基本的公共服务设施，如厕所，或是依托于村民房屋的底层所形成的经营性服务设施，诸如教育、文体、停车场等用地严重缺乏，完全没法满足村民的日常生活需要。昆明城中村改造应从两个层面改变公共配套分布不合理和严重缺乏的现状：一是从整个城市和城中村所在区域的角度出发，对昆明公共设施的配套进行查缺补漏；二是从单个城中村的角度出发，进行公共设施的配套。

昆明城中村的数量非常多，在城市中的分布密度也非常大，基本每隔0.5～1千米就会有一个城中村。而昆明的公共配套设施分布不是很均匀，部分区域配套很齐全，而部分区域较为缺乏，使大家都往配套齐全的地方聚集，在一定程度上加重了城市的拥堵状况和使局部区域密度过高。政府可以充分利用此次城中村改造对昆明公共配套设施进行查缺补漏，使较为缺乏公共配套设施的区域尽可能的配套齐全，对于昆明较为缺乏的一些市级的公共配套设施可利用此次机会进行建设完善，在一定程度上解决城市的拥挤状况。

公共配套设施既需要在市级、区级的层面上进行配置，同样也需要在城中村自身层面上进行配置。在配置时需要注意几个问题：

第一，应与人口规模或与住宅规模相对应配套建设公共设施，当需改造的城中村面积较小、规模较小时，可适当合并建设或考虑建设建筑综合体，在建筑内部考虑公共设施的配套，甚至借助于周边的配套设施；而当需改造的城中村面积较大时，则公共设施配套的余地较大，甚至可考虑建设区级甚至是市级的公共配套设施。

第二，在符合国家对配套设施相关规范要求的基础上，结合所开发城中村的定位确定公共配套设施。项目的不同定位，其所配置的公共设施也会有一定的差别，或者说不同的公共配套设施在一定程度上帮助项目完成了不同的定位，比如昆明新亚洲体育城就是一个较为典型的例子。

第三，应结合城中村改造完成后的最终消费者或者说目标客户群的收入水平、受教育程度和年龄来考虑公共配套设施的设置。人的不同需求导致了其对公共配套设施的需求方向和标准也会存在差异，一般来说收入水平越高、受教育程度越高，年龄越大的消费者对环境质量以及休憩、文化、娱乐等设施的要求较高；反之则更强调与生活密切相关的公共配套设施。

第四，在考虑即将改造的城中村周边的公共服务设施的现状与规划，交通设施和道路尺度，以及城中村是否分期建设等影响因素的基础上，综合确定其公共配套设施的开放与封闭状态，从中寻找一个平衡点。如公共服务设施采用较为“开放”的布局，则具有更高的经济效益、社会效益和环境效益，使公共配套设施成为一种与城市达到较好沟通状态的媒介，包括物质空间、供给需求和社会生活，但也不可避免的产生对改造完成后城中村的干扰和影响；而采用较为“封闭”的布局，则使改造完成后的城中村具有良好的独立的内部环境，使公共设施成为聚合人们的重要力量，但公共配套设施的利用效率和经济效益可能较低。

第五，公共设施、公共建筑物以及它们构成的一系列连续公共空间是形成某一区域识别性和认同感最有力的因素之一，是增强人们归属感的重要手段之一。城中村改造中应充分利用这一特点，使公共设施及其建筑物成为该区域的节点和标志物，使改造完成的城中村具有较强的可识别性，增强人们对该项目的认同感，同时这种做法也较有利于开发商树立良好的品牌形象，有利于开发商的品牌推广工作。

（3）建筑形式

城中村改造一方面是制度层面的改造，即土地的集体所有制向国有制转变、村民向市民的身份转变、村级管理向城市社区管理的转变，这主要是通过政府及其相关职能部门的推动及村民的配合来完成的；另一方面是建筑形式的改造，即经过改造使城中村的建筑形式由原来杂乱无章、各自为政、景观混乱的状态转变为在规划上达到要求，在安全上消除隐患，在布局上合理而有序，与整个城市统一协调的状态。

借鉴其他省、市城中村改造的经验，应尽可能在经济、实用的基础上注意美观，使建筑形式多样化，避免建筑布局呆板、建筑形式单一。从住宅类建筑而言，可供选择的建筑形式有多层、高层、小高层、花园洋房、退台式花园洋房、连排别墅等。当然，不同地块的城中村其条件不同，能建盖的建筑的形式也会不同，应根据其具体的建筑内容、建筑条件、经济条件等决定其建筑形式，同时保证其经得起历史的检验。应避免城中村建筑形式的同质化，城中村改造在完成对村民的拆迁补偿安置后，在满足各种经济指标和规划指标后，其可操作的空间并不多，因此很有可能产生大量较为同质化的小高层和高层的建筑形式，应在尽可能的情况下采用较为丰富的建筑形式。

（四）昆明城中村改造过程中不同环节的盈利模式

开发商参与城中村开发是以盈利为目标的，在不同的环节其盈利模式有一定的差别。

1.土地开发盈利模式

土地开发盈利模式即开发商通过土地一级开发获取利润的模式。所谓土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，即俗称的熟地或净地。目前土地一级开发主要分两种形式，一种是昆明市土地储备机构负责实施土地开发，由昆明市土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，与之配合的开发企业只需负责土地开发具体管理工作，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

城中村改造土地一级开发是指对市政府列入计划的城中村改造项目，依法对城中村房屋及地上附着物进行评估拆迁，对拆迁后土地依法征收、收回，并实施基础设施功能配套建设，达到净地（产权清晰、基础设施配套完善、土地平整的土地）供应条件的行为。昆明“城中村”改造土地处置模式分为两种：净地公开交易和毛地公开交易。净地公开交易模式是指由区（县）政府对“城中村”改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后委托昆明市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应；或者拆迁完成后，昆明市土地矿产储备管理办公室对拆迁土地进行协议收储，由昆明市土地矿产储备管理办公室委托昆明市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应，其中，参与拆迁的企业必须参与土地交易，若其竞得土地使用权，只需交纳土地出让金净收益。毛地公开交易模式是指片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地委托昆明市土地交易中心以公开交易的方式组织土地供应，片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金净收益进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益，土地竞得人需按照专项规划在规定的时限内完成拆迁安置工作，否则，退出“城中村”改造工作，并对前期投入不予补偿。

该模式风险较低、收益稳定，但对开发商的资金要求却较高。这是因为在采用净地公开交易模式中，开发商仅仅是具体开发工作的执行者，不涉及资金的筹措，故风险较低。而在采用毛地公开交易模式中，由于城市可供开发的地块越来越少，使城市土地的需求有增无减，加上绝大多数城中村位置较好，开发出来的土地具有较好的增值潜力，所以风险较低，但也并不意味着没有风险，如开发商不能按期完成拆迁安置等相关工作，则有可能面临损失。其次，在对城中村土地进行一级开发时，政府往往按开发成本给予一定比例的管理费或利润，使开发商的收益虽不如房产开发收益高，但较为稳定，而且较其他开发商更有机会获得地块的二级开发权。最后，由于城中村土地一级开发所需资金量大加上进行开发的企业较难获得银行的贷款支持，使进行城中村土地一级开发的企业必须拥有雄厚的资金实力，否则很容易出现资金链断裂，无法完成开发的状况。

2.房产开发盈利模式

房产开发盈利模式即开发商通过招、拍、挂获得城中村土地后，根据城市规划及市场需求进行城中村的物业开发并将其能出售的部分进行销售以回笼资金获取利润的模式。中国的绝大多数开发商都采用该模式来获取利润。

该模式的风险较高，收益较高，对开发商的综合实力要求也较高。首先，从获取土地到房产开发到最后销售的各个环节，开发商都将面临较大的风险。随着招、拍、挂的逐步完善，土地价格的逐步市场化，开发商不仅要面对是否能拿到合适的土地及项目，还要面对逐年增高的土地价格，特别是城中村的土地价格因巨大的拆迁成本而较高，市场销售价格则取决于购房者的承受能力和竞争对手的价格，如地价过高，则在一定程度上加大了开发商的开发风险。同时，随着房地产市场的发展和生活水平的提高，人们对房屋的需求开始向多档次、多元化、个性化发展，特别是住宅市场的需求变化尤其明显，购房者的购房预期不断发生变化，市场需求变动较为剧烈，导致开发商对项目定位的难度加大，很有可能在经过项目建设周期后市场需求已经发生变化，导致销售无法顺利完成。与此同时，随着我国宏观调控的逐步加强，项目在开发过程中可能会面临信贷紧缩、建材涨价、房地产市场政策变化等风险。所以开发商能否获取利润的关键是项目成本的控制是否到位，资金的运作是否顺畅，所开发的物业能否得到市场的认可。其次，该模式的利润水平较高，这是由于我国正处于城市化的上升阶段，大量的人口涌入城市，形成了刚性需求，加上大多数物业购买者都是以个体出现的，议价能力较弱，使开发商具有较强的定价能力，而购房者买涨不买跌的心态也促使开发商不断提高价格吸引购房者购房以获取更高的利润，同时，由于开发商是开发一个项目销售一个项目，故资金回笼快，短期可以产生高额利润，但存在前期资金压力较大和利润不均衡的特点。最后，该模式对开发商各方面能力的要求都较高，如获取土地时的判断能力、物业开发建设时的技术能力、市场定位能力、成本控制能力、管理协调能力、资金运营能力，销售时的营销能力、操作能力，即使很多环节采用外包的方式，对其的综合管理协调能力要求也较高，而且，不同的物业类型需要的专业开发技能也不同。

房地产开发盈利模式最大的弱点是企业必须不断获取新的土地资源，筹集资金滚动开发，项目风险高，同时这种模式受宏观调控影响较大，容易受经济周期的拖累。

3.资产营运盈利模式

资产营运盈利模式即开发商持有在城中村土地上开发的部分物业，通过物业的出租或经营也就是资产的运营获取利润的模式。这种模式与房产开发模式最主要的区别是物业不是通过销售获利，而是通过保有物业，经过一段时间的运营来获得物业出租所带来的租金收益、物业经营所带来的运营收入和物业本身的增值，最终再通过抵押、房地产投资信托或者证券化等方法将资产变现流动，获取新的开发资金。该模式属于现金流较为稳定，利润流较为均衡的一种开发经营模式。

该模式的风险与利润较为均衡，对企业的资金实力和资产运营管理能力要求较高。由于开发商不是将物业建好后销售，而是长期保有物业通过出租或经营物业获取收益，故受短期宏观经济政策的影响较小，能够有效的平复经济周期的波动，给开发商带来持续的现金流，将风险降低，同时源源不断和逐年增高的租金收益与所持物业的持续增值也使开发商获得了细水长流式的可观收益，故其是一种风险与利润较为均衡的模式，使开发商的抗风险能力得到有效的提高，获得持续稳定发展的基础，而开发商能否获取利润的关键是项目设计的合理与否或者说项目定位的准确与否。但该模式也对开发商提出了较前两种模式更高的要求，一是资金的要求更高，这是因为开发商保有了物业，占用了大量资金，而资金的回笼需要相当长的时间；二是对其资产运营管理能力的要求较高，资产是否能够顺利出租，能否获得持续的增值都取决于开发商的运营能力，一旦运营成功，收益相当可观，反之，则损失也相当巨大。