20世纪50年代，出了北京城门就是大片农田。后来，拆了城墙，修了二环、三环、四环、五环、六环……城区越来越大，农田越退越远。人们看到拔地而起的高楼大厦，喜忧交加，喜的是人民生活水平不断提高，许多人的居住环境得到改善，忧的是今后还有没有足够的农田生产粮食和蔬菜，居民住房的增加在多大程度上威胁到粮食安全。
针对这些忧虑，需要回答如下几个问题：第一，当前城镇有多少住房，人均住房面积有多少？今后会增加到多少？第二，城镇化的速度有多快？也就是说，在未来若干年内有多少农民进城？第三，若要满足城镇居民的住房需求，需要多少土地？第四，究竟还有没有足够的土地来盖住房？
家底清，调控才准。
究竟城镇需要多少住房？
众所周知，城镇居民正常住房需求不仅取决于人口增长率、城镇化速度，还和人均住房面积有关。随着城镇化的进展，还有几亿农民要进城，城镇居民人口在不断增加。如果城镇人均住房面积低于中等收入国家，随着居民收入增加，人均住房面积将逐步上升，推动城镇住房需求。假如住房需求上升很快，一旦供不应求，则必然产生房价上涨的压力。
按说计算城镇居民住房面积还不容易？国家统计局公布的数据中有城镇人口和城镇居民人均住房面积，两者相乘就得到城镇居民住房面积总数。确实有许多人是这么算的。2012年城镇人口71182万，人均住房面积32.9平方米，乘起来得到城镇住房总面积234.19亿平方米（见表7-1）。计算没错，可是，结果却错了。
表7-1 按统计年鉴推出的城镇居民住房总面积增量
资料来源：《中国统计摘要》，2013年，第40、99页。
其实，并不难发现这种计算方法的失误。
统计局公布的城镇人均住房面积是抽样调查数据，住房抽样调查的“标的”是住房，确切的含义是在城镇已有住房的家庭人均住房面积。谁都知道，在城镇中还有许多人根本就没有自己的住房。拿所有的城镇居民数字乘以人均住房面积必然严重地夸大住房总面积。
探索住宅存量的真实性也许可以从住宅增量入手。毫无疑问，城镇居民住房增量等于商品房销售面积扣除每年折旧、拆除的住宅（见表7-2）。在统计年鉴上可以查到各年商品房销售面积。一般来说，商品房销售面积涉及税收和土地使用证，比较可信。由于商品房销售量中包括住宅、办公楼、商业营业用房和其他，每年新增住宅量肯定少于商品房销售面积。由于宏观统计数据中没有商品房销售面积的详细分类，暂且以商品房销售面积代替新建住房增量。这样处理必然高估了住宅的增量。
表7-2 实际城镇居民住房增量
（单位：亿平方米）
资料来源：商品房销售面积来自《中国统计摘要》，2012年，第58页。
近年来，每年折旧或拆除的老住宅占总住宅面积的2%—3%左右。在此暂取2.5%计算。根据表7-2中城镇居民住宅总面积计算出折旧住房面积，将商品房销售面积减去折旧住房面积之后得到居民住房增量。由表7-2可见，这个数字远远低于表7-1中计算出来的增量。例如，2011年商品房销售面积为10.99亿平方米，扣除折旧、拆除的5.65亿平方米，住房增量最多不超过5.35亿平方米。可是，在表7-1中住房增量为14.24亿平方米。实在太夸张了！即使不考虑折旧，不考虑商品房中非住宅部分，新增的商品房面积无论如何也填不满按照统计年鉴计算出来的住房增量。毋庸置疑，表7-1中的城镇居民住房总量被高估了。
由于人均住房面积在2002年以前的数据具有较好的连续性，而且，基本上不可能修正2002年以前的数据，所以假定2002年的数字是正确的。值得指出的是，这条假设并没有太大的把握。这是没有办法的办法。倘若2001年数据高估了城镇人均住房面积，将导致以后各年的城镇人均住房面积均被高估。
计算的起始点是2001年。该年城镇人口为48064万人，商品房销售量为2.24亿平方米。按照城镇人口和人均住房面积计算出城镇住房总面积为99.97亿平方米。在这个起点上递推城镇住房面积。
计算原则：在前一年城镇住房总面积的基础上加上商品房销售面积，减去折旧、拆除面积，得出城镇住房总面积（折旧率分别按照2%、2.5%和3%计算），再除以城镇人口，得到城镇人均住房面积（见表7-3至表7-5）。
表7-3 重新计算城镇人均住房面积（折旧率为0.02）
资料来源：城镇人口和商品房销售量来自《中国统计摘要》，2013年，第38、57页。
表7-4 重新计算城镇人均住房面积（折旧率为0.025）
（续表）
资料来源：城镇人口和商品房销售量来自《中国统计摘要》，2013年，第38、57页。
表7-5 重新计算城镇人均住房面积（折旧率为0.03）
资料来源：城镇人口和商品房销售量来自《中国统计摘要》，2013年，第38、57页。
在许多城市中居民住房的折旧量一般为总住房面积的3%—5%。在2004年全国拆除量为2.68亿平方米，2005年为1.6亿平方米，2006年以后，棚户区改造又加大了折旧量，估计在每年拆除、折旧4亿—6亿平方米左右。各年份、各地的拆除量各不相同。为计算简便，假定平均折旧率分别为2%、2.5%和3%。如果每年住房折旧率为2%的话，在2011年全国城镇居民住房总面积为136.27亿平方米。如果折旧率为2.5%的话，住房总面积为131.35亿平方米。如果折旧率为3%的话，城镇住房总面积为126.63亿平方米。也就是说，在2011年全国城镇居民住房总面积大约在126亿—136亿平方米之间。
近年来，通过行政区划调整将一部分城镇周边的农村住房划为城镇居民住房。例如，北京市的石景山区取消的农村户籍，原来计入农村的住房都转变为城镇居民住房。按照现行划分城乡的规定，城镇划分以城市或镇的公共设施、居住设施等连接的地域为基本标准，最小划分单位为居民委员会和村民委员会，已经在相当大的程度上避免了行政区划变动对城镇居民住房总面积的影响。因为增加城镇住房面积的同时也增加了城镇居民的数量，所以，行政区域变更并不能显著地改变人均住房面积。
在上述核算中没有包括小产权房在内。迄今为止，小产权房还处于不合法状态，没有国土部门颁发的产权证明，不能在房地产市场上交易，也没有履行各项纳税手续，因此，没有比较准确的小产权房的官方统计数字。
根据REICO的研究，小产权房竣工面积＝全社会住宅竣工面积－城镇住宅竣工面积－农村农户住宅竣工面积。小产权房存量＝历年小产权竣工面积累计额。根据上述公式计算，1995—2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年年底城镇常住人口66978万人计算，1995—2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。[1]按照发改委价格监测中心王双正的研究，小产权房的总面积为66亿平方米。[2]两个数字相差接近9倍，原因是他们对小产权房的定义不同。显然，如果把所有建造在农村集体土地上的住房都称为“小产权房”，其数量一定远远大于在城镇周边修建并且可能投入交易的住房。相比之下，REICO的估算数字更靠谱一些。
综上所述，在2012年城镇住房总面积在126亿平方米到136亿平方米之间。加上小产权房7.6亿平方米，再加上行政区划调整增加的住房面积5亿平方米，城镇住房总面积大约为148.6亿平方米。虽然这些数字不够准确，但是，可以比较有把握地说，在2012年城镇住房总面积不超过150亿平方米。
在核算城镇居民住房增量的时候没有包括军队、地方政府以及某些国有企业自建的住房。近年来，能够逃税、免税的这类住房越来越少。由于没有国土资源部门核发的产权证，在交易和继承上存在许多麻烦，因此，这些行走在边缘地带的住房数量逐年减少。
2011年城镇中有房的居民人均居住面积为32.7平方米，拿住房总面积（126亿平方米和136亿平方米）除以这个数字，有房的城镇人口有4.55亿—4.75亿。城镇总人口达6.91亿，差不多有2.16亿—2.36亿人没有自己的住房。例如，学生宿舍通常四个人一间，平均住房面积很小。一个人登记租房，实际上住进去好几个人，这种现象相当普遍。许多农民工住在城中村，不仅居住条件差，人口密度还很高。还有一些农民工住在简易工棚里，谈不上人均住房面积。城镇居民对住房的改善性需求非常旺盛。
从2001年到2011年，城镇人口增加了2.1亿。各地改造旧城区和棚户区拆除了不少旧房子。尽管全国城镇到处都在大兴土木，盖了许多新楼房，可是，考虑到城镇化加速，大量农民进城，城镇人均住房面积在2002年以后非但没有增加还略有减少，从20.8平方米减少为19平方米左右。
由数据可见，已经拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积持续增加，从2002年的24.5平方米上升为2011年的32.7平方米。随着房价上涨，他们的资产性收入越来越高。可是，在城镇居民中还有大量农民工以及毕业不久的年轻人没有住房，在房价持续上涨以后他们几乎没有购房能力。随着房价的上涨，贫富差距不断加大。
按照统计规则，大量进城打工超过6个月的农民工都被计入城镇人口。他们聚集在简陋的工棚和棚户区里，不仅没有购房能力，甚至不符合某些大城市公开宣布的购房条件。迄今为止，在医疗、教育和其他社会福利上还存在着对农民工的歧视。党中央和政府多次表明绝对不能歧视农民工。“农民工”的称呼迟早会被彻底取消，让所有的人都站在同一条起跑线上公平竞争。众所周知，户籍制度是带歧视性的不合理的规章制度。如果取消户籍制度和其他歧视农民工的政策，他们融入城市的进程将显著加快，越来越多的农民工将拥有购房能力，住房缺口有可能进一步加大。
[1] 资料来源：REICO工作室，“REICO的我国小产权房问题研究：现状与出路”，2012年2月。
[2] 参见王双正，“工业化、城镇化进程中的小产权房问题探究”，《经济研究参考》，2012年第33期。
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
