城镇化推高住房需求的分析

决定城镇住房需求的主要因素包括总人口增长、城镇人口在总人口中的比例增长（也就是常说的城镇化率在增长）、人均住房面积增长、家庭规模等。影响城镇住房供给的主要因素是新建住宅数量和拆迁速度。城镇人口增加导致对住房的需求不断上升。

预测未来城镇住房需求不是一项简单的任务。房地产市场充满了不确定性。倘若遭遇金融危机，整个金融系统都会发生翻天覆地的变化。宏观环境变了，政府政策变了，一切预测都会面目全非。因此，预测都只能根据当前的状况，按照正常的发展规律往前递推。

根据历年数据通过冈博斯模型（Gompertz model）预测人均住房面积，估计在2030年城镇居民人均住房面积将达到30平方米（见表7-10）。在2011年已经拥有住房的城镇居民人均居住面积已经达到32平方米。因此，有理由相信在2030年能让所有的城镇居民都达到这个生活标准。

表7-10 新增住房需求预测

（续表）

资料来源：根据冈博斯模型，在居民住房人均远期稳定值为40平方米的假设下计算。

城镇居民人数有不同的估计方法，在这里采用曾毅模型的减速递增模式。显然，如果采用匀速递增或者加速递增模式，城镇居民人数将大大高于这个预测数字，对住房的需求更高。由此可见，按照曾毅模型得出的结论尚且是住房在未来出现供不应求，那么采用其他模式预测，供求缺口将更大。

按照减速递增型城镇化估算出来的城镇人口数字，如果预期在2030年城镇人均住房建筑面积达到30平方米左右，城镇住房总面积需要达到287亿平方米。和当前城镇住房总面积136亿平方米相比，尚需增加151亿平方米。需要新建的住房面积比当前全部住宅面积还多。每年城镇居民住房增量必须达到11亿到16亿平方米。2011年全国新增城镇居民住房5.92亿平方米。由此可见，建筑业的生产能力远远不能满足需求。在未来20年内房地产市场必然存在着严重的供不应求态势。供求缺口有可能进一步扩大。如果不能有效地增加城镇住房供给，很难消除房价上涨的压力。

从人均住房面积来看，2011年中国城镇居民人均住房面积还远远没有达到预期值。必须有计划地逐步增加房地产的产能，配套增加相应的钢材、水泥、建材和家电的生产能力。只有扩大内需才能持续推动经济增长，扩大内需的主战场在房地产业。中国的房地产业任重道远。种种数据说明城镇住房需求非常旺盛，要满足民众的住房需求还需要艰苦的努力，不可等闲视之。如果误判形势，在房地产政策上就可能犯战略性的错误。