公共住房政策调整

3.4.2　公共住房政策调整

1）通过加强立法制定公共住房政策

中国目前有关公共住房的法律、法规很不健全，这极大地影响了公共住房政策作用的发挥。如与廉租房有关的文件仅有《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、《城镇廉租房管理办法》等，并且有的还没有上升到法律、法规的高度，其执行情况很不理想。必须以立法的形式填补公共住房政策的空白，增强公共住房政策实施的刚性，以保证城市中低收入家庭和进城农民的住房保障。

2）制定城市化不同时期的公共住房发展计划

住房制度改革的重要目标之一，就是建立面向不同收入阶层提供不同住房的供应体系。具有社会保障性质的公共住房发展计划主要包括两个层次：即实施中低收入阶层的经济适用房计划和实施最低收入家庭的廉租房计划。这两个层次的住房发展计划在土地供应、建设标准、价格构成等方面体现出差别。制定完善协调的经济适用房计划和廉租房计划是满足各个阶层居住要求的根本保证，也是社会和经济可持续性发展的根本保障。另外，公共住房的其他形式，如住宅合作社的集资建房、联建及城市危旧房改造也应列入计划当中。只有这样才能使其完整，从而形成公共住房政策体系，为广大中低收入家庭解决住房问题提供灵活多样的途径。

3）政府应成为提供公共住房的主体

政府应把社会弱势群体廉租住房支出及其租金补贴纳入公共财政预算体系，通过利用财政专款、住房公积金的增值部分、售房款、社会福利奖券的提款等方式，多方筹集资金，建立稳定、规范的法律法规体系以保障资金来源。政府与住房需求者在非营利原则下应共同承担住房责任，在更高层次上实现政府和个人合理负担住房投资。中低收入阶层和进城农民住房问题的解决需要依靠市场力量和非市场力量的双重支持，公共住房建设需要来自非市场力量的政府的大力支持。这种非市场力量的支持不仅来自政府，也来自住房需求者自身，需充分调动住房需求者的积极性，培育其解决住房问题的自助方式。发展居民自管自营的住房机制，是公众参与住房发展的更高形式。除政府外，还需要团体、个人的支持，这种支持有利于提供不同层次的住房，以满足中低收入家庭的需要。城市政府在受财力制约的条件下，不可能在短时期内大范围地解决居民的住房问题，因此，必须制定分级计划，有步骤、分层次地解决中、低收入家庭的住房问题。

4）建立和实施公共住房补贴政策

中国目前还处于住房短缺阶段，而经济适用房便是砖头补贴的产物。在现阶段，发展经济适用房可以扩大住房供给，满足中低收入家庭的住房需求。但从长远来看，大量建设这种产权不完整，带有社会保障性质的经济适用房是不利于住宅市场自身发展的。因此，随着中国房改的深入进行，中国经济适用房的建设规模应逐渐缩小，砖头补贴应被其他的补贴方式所取代，可以采用多种形式补贴（秦虹，1998）。美国的经验告诉我们，公共住房（特别是廉租房）的建设不能过于集中，否则由于标准低、配套设施不齐全等因素，可能导致社区质量（生活、服务）的下降，形成穷者越穷的局面。

5）政府要适时调控房价

目前，中国高房价与低收入的矛盾相当突出，这极大地遏制了住房的有效需求和个人住房消费市场的形成。政府应进行必要的宏观调控，控制住房市场的整体价格水平。在提供优惠价格的公共住房的同时，调控普通商品住宅的价格，使之与人们收入水平的差距逐步趋于合理。这既有利于中低收入家庭住房问题的解决，也有利于加快中国住房商品化目标的实现。