历史文化名城土地开发的综合效益

三、基本规律

1.名城土地开发的综合效益最大化

对历史文化名城进行土地开发，可取得可观的经济效益、社会效益和生态效益。

——经济效益。将历史文化名城中一些保护价值不高的老建筑重新开发改造，可节省空间用于重建住宅楼和办公楼，经济效益可观；另外，历史文化名城拥有丰富的自然景观资源、古遗迹遗址、古建筑、名人故居等，许多都被开发为公园、博物馆或景区，不但成为公众业余休闲活动和接受历史教育的场所，更吸引了大量的国内外游客，极大地促进了当地旅游业的发展，成为城市经济新的增长点，创造了较好的经济效益。

——社会效益。社会效益主要通过名城的历史价值来体现。历史文化名城的重要文物古迹及其周边环境承载着丰厚的历史信息，诸如古人类遗址、古战场、古墓葬等文化遗存，反映了不同时代历史文化的精髓，开发修复这些重要历史文化遗产，对于研究我国历史的发展演进以及当时社会的政治、经济、文化特征提供了十分丰富的实物资料，具有重要的社会效益。

——生态效益。由于古时防御的需求，一些历史文化名城均建在地势绝佳的地方，往往依山傍水，自然和人文生态环境非常优越。如南京拥有紫金山、秦淮河、玄武湖等自然山水，这些都是宝贵的生态资源，是名城生态效益的源泉。为此，在对名城土地进行开发时要尊重城市的生态规律，优化城市的空间布局和用地结构，实现名城土地开发的最佳生态效益。

名城土地开发不仅要取得经济效益的最大化，更要保证经济效益、社会效益和生态效益的综合最优。三者都要考虑，缺一不可。如果仅仅以经济效益为出发点，将历史古建拆掉重建，改造成写字楼或住宅楼，经济效益是实现了，但珍贵的历史遗迹一旦损毁就无法恢复，必将影响到名城的社会效益；而良好的生态环境能够降低空气污染、改善名城气候，这些都是城市发展的基础，如果将老城的绿色资源，如珍贵的林木、绿地等的保护让位于开发项目，这无疑将破坏名城的生态环境，并使名城的发展受到限制。可见，综合效益的最大化才是考量名城土地开发的重要指标。

2.名城土地开发控制的差异化

历史文化名城一般由老城区和新城区共同组成。老城区大都是历史文化遗迹富集的地方，较完整地保存了历史原有的风格，是以历史建筑为主、新老建筑结合的有机体，需要重点保护；而新城区多是商业和工业用地集中的地区，现代建筑比较密集。因此，对老城区的土地开发强度一般弱于新城区，大都避免大拆大建，而是寻求一种相对温和的城市更新模式，延续历史文脉，保存历史记忆；对新城区的土地开发强度则一般较大，保留的历史建筑物和构筑物较少。为此，对城市不同区位的土地开发应实施不同的控制措施，不能笼统的一概而论，使用同一开发控制政策是不可取的，尤其是对老城区的开发，要进行整体前瞻性的规划，科学的控制，解除老城区内传统建筑所面临的危机，积极探索最有效的开发模式。

3.名城保护与土地开发互利化

名城保护与用地开发并非一对不可调和的矛盾，而是一体的两面。21世纪，全球化、信息化和高新科技日益引领着城市发展的主导方向，在物质文明取得快速发展的同时，人们的精神文明需求却没有得到相应的提高和满足。在这一背景下，历史文化名城尤其是其老城区中遗留下来的各种古迹遗址、传统建筑则刚好为人们提供了凭吊怀古、感怀历史的绝好场所，成为人们净化心灵、娱乐休憩的精神家园。所以，在当前城市居民精神需求和文化品位不断提升的情况下，名城中各个历史时期所遗留下来的丰富的物质、非物质文化遗产已然成为一种宝贵的资源，其潜在价值难以估量，对这些古迹遗址、历史建筑加以严格保护和合理更新，无疑将使其所在地块和周边地区的土地价格攀升，从而增加城市土地开发的经济效益；另一方面，历史地区合理的用地开发又能为名城保护提供必要的资金支持，并能将现代生活功能引入传统建筑，赋予其新的活力，从而更好地保护各种历史文化遗存。所以，名城保护与土地开发是互惠互利、相互促进的。