城镇化发展需要城市运营理念

第一节　城镇化发展需要城市运营理念

在我国，随着工业化和城镇化进程的快速推进，城市管理、公共服务和城市建设等与城市发展相关的问题日益凸显，它们为政府、社会和学术界所关注。如何在提高城镇化水平、推动经济社会快速发展的同时，规避“城市病”，解决城市建设资金短缺及政府提供的社会公共服务不能满足城市居民的需求等问题，已经成为横亘在我国城市发展面前的一道难题。在解决这一问题的探索和实践过程中，“城市运营”理念应运而生。

一、城市运营的内涵

“城市运营”这一概念具有鲜明的中国特色，是我国学者在城市发展实践中对“城市经营”理念的升华。2002年前后，我国城市策划学者最早提出“城市运营”的概念，他们认为房地产开发到一定程度，仅仅靠做楼盘很难保证开发的顺利进行。也有政府官员认为，房地产几十年的发展，使得房地产商已经完成了原始的资本积累，我国的城镇化发展进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，这需要城市开发商由以往的仅仅以开发地产、建商住楼为主向建设城市综合体转型，即向城市运营转型。

城市运营，就是指政府和企业在充分认识城市资源的基础上，运用政策、市场和法律的手段对城市资源进行整合、优化、创新，而取得城市资源的增值和城市发展最大化的过程。城市资源不仅包括如土地、山水、植被、矿藏、物产等自然资源，还包含涉及历史文化遗产、社会文化习俗、城市主流时尚、居民文化素质、精神面貌、道路、建筑物等人文资源。增强一个城市的综合竞争能力，就是既有效增加城市的物质财富，又增加城市的精神内涵。通过城市运营，把城市的自然资源和精神资源有效地推向市场，使城市的综合竞争力得到提高，城市的财富增加，城市居民的生活质量和幸福感得到提升。这是城市运营问题的关键，也是城市运营的终极目的。

二、城市运营的目的

城市运营的目的，是追求经济、社会、环境三个效益。

城市运营的经济效益是指城市的自然资源得到有效、合理的开发，实现城市自然资源的增值，推动城市经济的发展，增强城市的市场竞争力。城市是现代经济、科技、信息和社会活动的主要载体，当代世界经济的竞争，主要体现在城市经济的竞争。经过30多年的改革开放和经济高速发展，我国已经实现了邓小平同志提出的现代化“三步走”的前两步战略目标，总体上进入小康社会。进入21世纪，我们要实现第三步发展战略目标，到本世纪中叶全面实现现代化。这还有很长的路要走，所以必须大力发展城市经济，融入世界经济的主流。现阶段，我们要通过转变经济发展方式，通过城市运营，调整现有的经济结构和产业结构，扩大内需，以实现城市经济的新发展。

城市资源开发运营的成败取决于城市社会效益和公共效益的最大化，通过城市资源的优化整合、开发运营，解决城市不同群体的民生问题，实现党的十七大提出来的“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”目标，让城市居民生活得更有尊严、更加幸福。通过对城市资源的优化组合，使城市广大市民能共享城市运营的成果，既为社会创造更多更好的物质和精神财富，又为市民提供更多更好的物质和精神享受。

城市运营的环境效益包括自然环境效益和人文环境效益。2008年开始的国际金融危机对我国的警示就是要转变经济发展方式，在城市自然和人文资源的开发运营中，一定要强调可持续发展的重要性，对城市发展资源的开发既要满足现代人的需求，又不损害下一代人满足需求的能力。换句话说，就是经济社会发展和环境保护要协调一致。正如人们所说：“绝不能吃祖宗饭，断子孙路。”政府和企业不能仅仅只追求当代一时的最大化绩效功利，还要谋求城市资源世世代代最大化绩效的永续共享，为子孙后代更多地谋福利，更好地造福利。所以，我们要合理开发城市的自然和人文资源，虽经营资产而不损消资产，在城市运营中重视文化的传承与创新，在传承中创新城市的价值和理念；虽谋求现实发展而不牺牲未来发展，走可持续发展之路，坚决杜绝高能耗、高污染、高投入的城市发展方式，克服常建常毁、常拆常建的恶习流弊，全面减少和降低城市发展的战略性资源损耗，高品质、高品位地精心营建，使子孙后代能够很好地长期续享城市自然和人文资源积淀的发展空间。

三、我国城市运营的主体

城市资源的开发运营主要包括城市政策的运作和城市资产的经营，因此它的主体是政府和企业。

1.政府在城市运营中的作用。

在城市运营中，政府所承担的作用包括：第一，基于对城市资源的认知而制定城市发展战略和政策，以推动城市资源的有效配置，为企业的城市运营提供良好而有效的发展空间。第二，对那些不能直接成为市场经营的城市资源，例如城市的人文、人力资源进行开发、优化和整合，促进城市资源的增值。第三，通过法律约束、政策支持等措施，优化资产运营环境，增强市场资源配置的活力，从而间接地辅助和支持城市资产运营。

随着广大居民需求的变化，政府必须落实科学发展观，在城市运营中实现从以物为本到以人为本的转变，以宜产为导向转向以宜产和宜居相结合为导向，以重数量为特征转向以重生活质量为特征。

2.城市运营成为企业发展的新空间。

在计划经济条件下，政府是城市建设的主要投资者。随着市场化的深入和城市资源的丰富，城市运营的深度逐渐加强，它成为一项庞大的系统工程，政府很难把城市的资源达到最优化的配置。特别是在市场经济时代，当政府财力有限，对城市资源（基础设施）的开发力不从心，或城市的资源有限，这时只有借助市场的力量，引入资金雄厚、资源优质的企业以灵活的投资形式（与政府合作、合资或独资）参与城市运营，才能进一步推动城市化进程。也就是说，政府应该在城市的规划、发展运营中，建立多元化的产业和投资模式，让市场参与各种类型的投资和开发，以形成政府主导、市场主体、社会运作的多元化经营模式。于是，与城市运营紧密相关的另一个角色——城市运营商，便在中国城市化的大背景中诞生了。担负起城市运营的责任，是参与城市运营的企业的历史使命。

3.城市运营商的特点。

所谓城市运营商，是指那些自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。^[1]城市运营商的出现，解决了政府和市场两方面的问题。它既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应了我国城市发展的方向。城市运营商可以分为多种类型：基础设施型的城市运营商（如公建设施开发商）、居住建设型的城市运营商（如郊区化开发商）、资源整合型的城市运营商（如新城市开发商，他们提前参与城市规划）、城市营销型的城市运营商（如参与经营北京奥运会的开发商）。与一般的房地产开发商相比，城市运营商在内涵和外延上都有很大的突破和超越。从某种意义上说，正是因为城市运营商的崛起，标志着我国的城市发展进入了一个崭新的时代。城市运营商的特点主要有以下几个方面。

一是城市运营商对城市化和城市发展具有前瞻力。在开发的战略上，城市运营商实现了由短期效益向长期效益的转变，他们关注国家的城市发展趋势、布局，顺应国家的经济社会发展规律，了解国家的城市化发展政策，在国家、区域城市化发展的布局中寻找自己的发展空间。所以说，城市运营商具有战略眼光。例如，北大资源集团本着“企业报效国家”的理念，关注国家城镇化的发展趋势，在中原城市群郑汴一体化发展战略中，进行开封新区运粮河项目产城互动的开发，解决城镇化进程中由产业缺乏导致的城市新区产业“空心化”的问题。

二是城市运营商具有强烈的社会责任感。在开发目标上，他们实现了由企业利益目标到与社会公益目标相结合的转变。传统开发商的开发本位主要是追求企业的利益，以实现自我利益最大化为主要目的；而城市运营商被放在城市发展战略和总体规划的大格局下，他们不仅要以市场化的操作手法实现自我利益的最大化，更要在城市总体发展规划和可持续发展的前提下体现自身的社会价值。因为城市运营面向的范围已经不仅仅是一个楼盘或者一座商业物业，而是扩展到城市片区的开发，在于营造社会环境和公共生活空间。如果他们不以实现社会价值为己任，那么不可能持续经营。

三是城市运营商是城市综合功能的提供者。在开发定位上，他们实现了由单一项目的市场定位到城市区域功能选择定位的转变。他们所从事的经营活动已经从常规的地产项目向城市层面延伸，将地产开发与产业结构、城市发展和城市经济紧密结合在一起。与以往的地产商相比较而言，城市运营商意味着更强的统筹意识、更重的社会责任和更远的战略眼光。同样是做项目，城市运营商的眼光肯定越出地块红线，协助政府实现城市综合功能的提升。

四是城市运营商是各种资源的整合者。他们由居住空间的提供者华丽转身到城市公共生活空间的提供者，进而发展到对城市进行产业的植入，带动城市经济的发展和城市居民的就业。传统的房地产商是建好房子得到利润就结束开发，后来发展到不仅建好房子，还提供生活配套措施，如幼儿园、学校、医院、养老服务等；而城市运营商在进行商品房开发和相关生活设施提供的基础上，对城市植入相关的产业。如北大资源集团在对一些城市进行地产开发、教育医疗配套设施的建设上，还引入IT行业的工厂落户，给当地城市带来税收，帮助当地政府解决了百姓的就业问题。作为城市运营商，他们所承担的各种功能和责任也远远超过单纯的开发商。

五是城市运营商与政府保持良好的合作关系。城市运营商和政府之间不是利用与被利用的关系，而应该是合作的关系。前者要从短期行为变成一种对城市负责的长期行为，且有可持续发展的经营理念。政府在城市运营方面侧重于战略层面，是对城市发展进行定位，确立城市整体规划、发展思路。政府对于城市运营的战略和思路要落到实处，需要通过更多操作层面的运营来实现。而在城市建设中，上述工作很大程度上是由房地产开发商来完成。从这方面来说，在未来的中国城镇化进程与城市运营中，城市运营商将是中国优秀房地产发展商角逐的最佳高地。

总之，城市运营目标的实现需要政府和城市运营商的共同合作。当然，在城市运营政企合作中，政府在其中起着主导作用。这主要体现在政府全权负责城市的规划、建设和管理，并提供城市运营的政策支持。城市运营商作为市场主体，是城市运营战略资源的提供者和目标的落实者，他们同样也是运营主体。政府和企业通过城市资产的优化配置，使这些资产获得增值，使城市的竞争力得到提升。当然，居住在城市中的终端消费者——市民在城市运营中也是不可或缺的。因此，城市运营是个系统工程，任何群体和个人都无法单独实现，它必须是政府主导、企业负责、公众参与的一项宏伟事业。政府、企业和市民等都能均衡地获得城市发展的最大效益，并享受城市优质的条件，这是城市运营追求的目标，也是我国城镇化科学发展追求的目标。